物业概况确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：秩序维护服务、卫生清洁服务、设备维护服务、绿化养护服务、会议服务等。项目概况采购需求物业管理采购项目需求

管理范围为本项目大楼红线内来访人员秩序维护管理工作，包括对本项目大楼日常公共区域、停车场、建筑物等区域。秩序维护服务内容3、占地面积：8378㎡2、坐落位置：广州市黄埔区广新路文冲街道办事处1、物业类型：行政单位

确保无重大火灾、交通等意外事故的发生。办公室、会议室及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象。对外来公干人员，建立询问登记制度，并负责本项目办公大楼信件、报纸送达。秩序维护员应严格遵守本项目的各项规章制度；爱惜本项目大楼内部财产，中标供应商工作人员造成的损坏，由中标供应商照价赔偿；不得擅自使用本项目大楼内的各类设备设施；不得擅自带本项目大楼内的物资（材料）外出；不得请他人代岗；不得擅自带无关人员进入本项目大楼办公区域和带人留宿于值班室或本项目大楼其它区域。由采购人与中标供应商共同确定岗位、工作时间、岗位职责等。组织一支思想素质高、业务能力强的队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保本项目整个大楼的办公秩序。

交通、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取相应措施并报告采购人和有关部门，维护好现场的办公秩序建立巡查制度，对本项目大楼内重点区域、重点部位（主要包括消防通道门以及四面的围栏、饭堂外围）至少2小时巡查1次。关键岗位确保24小时值勤。协助有关部门妥善处理群众上访事件。认真做好秩序维护工作，发现不安全因素立即报告，及时查明原因，排除险情，确保本项目的日常工作秩序。

消防系统管理要求由具备专业资质公司定期保养和中标供应商日常维护保养相结合的方式实施，中标供应商负责严格按照有关维护保养计划，对设备进行定期检测及保养，并排除系统运行中出现的故障，主要包括：消防管理其它与交通、停车场秩序有关的事项。车辆停放建立登记制度，严防车辆被盗被毁坏事件发生。自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定车位，对进出本项目办公区的车辆实施证、卡管理，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。要有车辆行驶、停放识别标记，保证车辆停放标识线的清晰度，每年刷漆一至二次，费用由采购人支付。

消防通讯系统的维护保养消防广播系统的维护保养火灾自动报警系统的维护保养消防水泵、控制柜、联动柜的维护保养自动水喷淋灭火系统的维护保养消火栓系统的维护保养

由采购人和中标供应商共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。保洁范围包括：本项目整个大楼内所有办公室、会议室、办事大厅、休息室、库房、饭堂非操作区的公共及办公区域等；公共部分：停车场、大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、建筑物墙面、门窗、大楼本项目范围内的道路、天台花园及公共绿化地等。保洁服务要求其它消防设施的维护保养防排烟系统的维护保养二氧化碳气体灭火系统的维护保养

楼道灯每月清洁l次，路灯每2个月清洁1次。一楼大堂至少每日拖洗1次并视情况进行保洁，共用部位玻璃每周清洁1次。电梯轿厢每天最少擦洗1次，最少每星期上1次钢油，并进行巡回保洁，确保无明显污渍和手印。公共走廊每日清扫l次，每周拖洗5次，走火通道每天清扫1次，每周最少拖洗1次。楼内道路、广场、停车场、绿地等每日清扫l次，地下停车场每月冲洗1次，并按照规定进行巡回保洁，及时清除道路积水。中标供应商按工作程序对本项目红线范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。确保卫生洁净，无异味。房屋立面、公共楼梯、大楼本项目红线范围内整洁，无堆放杂物现象。

严格按照国家环保、卫生相关要求对隔油池进行清理维护，确保隔油池及管道不堵塞。费用由中标供应商承担。清洁标准：室内办公桌、办事桌椅、会议室等所有设施洁净并摆放整齐得当，纸箩洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。每周一次全面清洁，包括窗玻璃的擦洗、天花板及墙面无蜘蛛网等。办公室每日擦台椅一次，地板拖扫一次（领导办公室除外）。办事大厅每日擦台椅一次，每周拖洗一次擦台椅一次。公共卫生间每日清扫拖洗2次并巡查保洁。

保持本项目大楼各管道的通畅，当出现以上中标供应商水电工无法处理的情况，外请其他公司处理的费用由采购商承担。中标供应商负责对设备维护、清洁、巡检工作。其它物业设施设备，包括客梯各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、会议中心、会议室的音像系统、办公室内的各种设备设施由中标供应商进行正确使用和日常维护、保养管理，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，发现需要维修、更换配件，及时报采购人处理，由采购人与专业保养单位协调解决。中标供应商要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人，对本项目物业各项设施、设备进行维修、养护。公用设备设施、房屋建筑共用部位及机电设备的日常养护、更换、运行和管理，包括：供水管道、排污管道、楼梯间、走廊通道、停车场、道路、门窗、化粪池、电梯、水池、消防控制系统、闭路监控系统、共用照明、办公照明、高压水泵房、备用发电机、低压变电房、音响设备设施、空调设备等。设备维护服务以上各项所发生的清洁耗材费用均由中标供应商负责，采购商负责客用品的采购；

对本项目房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。中标供应商须设立24小时服务电话：急修1小时内、其它报修在24小时内到达现场，制作并保存完整的报修、维修和回访记录。因中标供应商工作失误造成的物品损坏，无论金额多少均由中标供应商赔偿。中标供应商需配备专业工程人员对本项目大楼其它会议室的各项设备进行维护，包括使用前的测试，使用过程中的监控和管理，如有故障应及时通知采购人进行协调解决。中标供应商负责上述设备日常维护及相关操作程序正常使用，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人，定时开、关设备，规范使用。在使用过程中如设备发生异常或故障不能正常使用，应采取应急解决措施并立即通知采购人进行协调解决，由采购人直接与专业保养单位在短时间到场解决问题。为确保项目设备能正常工作并得到有效之维护保养，确保安全使用，该楼大中型设备保养工作由采购人统一与具有资质的专业保养单位进行实施，该项保养费用不在本项目投标报价范围之内，大中型设备包括该楼的电梯、高低压配电、监控系统、消防控制系统、中央空调等设备。

15.中标商负责300元以下低值耗材的采购，300元（含）以上的维修材料等费用及时上报采购商，由采购商负责采购。其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。设备房每天巡查三次并做好巡检记录和签到记录，对损坏部份及时组织维修，确保正常的供水供电。消防设备设施每天巡视检查两次并做好巡检记录和签到记录，确保随时启用，保持消防通道畅通。属于小修部分的，中标供应商须及时组织修复，属于大、中修范围的，中标供应商须及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。

淋水：每年不少于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥和补植需加强淋水。施肥：每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。绿篱和灌木养护管理：保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型12次以上。根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草2次，非生长季节每两个月除杂草1次，要求连根系清除。草坪平整表绿，地被植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。（五）绿化养护管理要求

（六）会议服务管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。每次台风前加强巡查，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。施肥增加养份、改良土壤、增强树势。修剪：每年修剪1－2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。

6、注意设施设备安全。每次开会完毕，关好门窗，关闭电源。5、做好设备维护。及时安排维修会议室设备。4、做好会后事宜。每次会后，清点会议室物品，进行卫生清理。3、并做好会议接待准备（包括会议音响设备检查），负责会议开始前的茶水、会议用品、桌椅、照明、空调设施的准备2、加强会议室卫生管理。无论每天开会与否，必须至少彻底清理一次会议室卫生。1、会务人员个人素质条件：以大专文化程度为主体，年龄在25～35岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。

（二）具体要求2、项目需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。1、服务期限内，中标人需遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。总体要求服务要求7、完成领导安排的其他工作任务。

（5）制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。（4）每月底对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。（3）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。（2）各项服务要做到及时准点。（1）服务规范需符合法律法规的要求。1、日常管理与服务

采购人只为秩序维护员提供宿舍（宿舍水电由中标供应商负责），伙食自理。中标供应商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。服务人员具体岗位设置（★本项目须配置服务人员16人）人员配置要求2、运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。

投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉。若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。人员管理要求

在合同签订后5个工作日内，采购人办理支付合同总价的30%作为预付款，余款70%据实按月结算。中标供应商须每月开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票的5个工作日内办理支付手续。付款方式鼓励中标供应商贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。