一、功能及要求：
为学校提供保洁（含兼绿化）、水电维修、高压配电房管理、学生宿舍管理及司机服务等。
二、相关标准：
符合现行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。
三、技术规格：
（一）服务范围
校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务（含兼绿化服务）、学生公寓住宿服务及司机服务等。
1、校舍及设施维护服务
负责校区水电、泥木维修、高压配电房24小时值班等服务。
2、校园环境保洁服务（含兼绿化服务）
负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁（学生自行打扫区域除外）、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务，及兼校区内绿化养护、修剪、补栽、防虫等服务。
3、学生公寓住宿服务
负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。
4、司机服务
负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。
（二）人员配置要求
项目经理1人，经理助理1人，水电维修（含高压值班）3人，泥木维修1人，保洁员6人，职绿化员1人，生活老师14人，共27人。
人员要求：
项目经理需具有全国物业管理经理证书，三年以上学校物业工作经验；经理助理一年以上物业相关工作经验；
维修员有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；
保洁员需具有物业服务工作经验，兼职绿化员需具有绿化工作经验；
宿管生活老师具有2年及以上相关宿舍管理工作经验；
司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。
 
 
 
四、交付时间和地点：
（1）服务时间：服务期合同签订之日起一年，具体时间以合同签订为准。
（2）服务地点：长沙市长郡智谷中学。
 
五、服务标准：
（一）日常管理服务
1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。
2、日常服务完成率不低于 97%。
3、物业管理档案完整率不低于 97%。
4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。
5、每学期召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。
6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。
7、每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。
8、对物业其它人员进行培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面、草酸不能直接清洗厕所等
9、满足学校提出的合理需求。
（二）校舍及设施维护服务
水电、泥木维修服务范围及要求：
校舍及设施设备的日常维修，包含且不限于如下方面：
（1）体育器材检修维护（单双杠、运动器材等）；
（2）门窗玻璃、栏杆、扶手的局部维护检修；
（3）内外墙瓷砖修整，地面、墙体局部修补、粉饰；
（4）桌椅、黑板、水卫等设施设备的维护检修，易损易耗零件的维修更换；
（5）下水道疏通、管道整改等。
服务要求：
（1）在维保期内的物品维修及时通知维保方进行维修，已超过维保期的物品维修须做到及时上报；公共设施损坏的须及时维修，水电设施的维修必须在两小时内完成。
（2）定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，或使用人发现问题及时报修。对房屋及设备易出现问题的部位及时做好记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对公用部位及其设施设备的完损程度作出评估，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
（3）每天巡视辖区，掌握公用设施的状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时处理，重大问题应及时报告，确保公共设施、设备运行正常。
（4）定期检查上、下水、排污管道（井），保证上下水、排污管道（井）畅通。
（5）设施设备维修、养护所需的耗材，乙方每月初制定采购计划报甲方审批，甲方按乙方制定的审批后的采购计划完成采购，购置产生的费用由甲方承担，因任一方原因导致设备设施故障由责任方承担损失。
（6）电梯由专业维保单位进行定期维修保养（维保费用由学校承担）；电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；运行出现险情后有排除险情的应急处理措施。
（7）保证服务范围内24小时有维修工值班。
（8）完成甲方安排的其他维修任务。
高压电工服务内容及要求：
服务内容：
负责校区电线电缆、电气照明、机电装置、配电间等设施设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。
服务标准：
（1）每周对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。
（2）每月对供电设备内的接线箱、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。
（3）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。
（4）建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。
（5）建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗。
（6）建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。
（7）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
（8）完成甲方安排的其他维修任务。
（三）校园环境保洁服务
1、外围场地及绿化带的保洁
（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。
（2）绿化内大件垃圾≤1 件。
（3）室外体育场地面无明显垃圾。
2、教学公共区域及辅助用房保洁
（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
（2）平台台阶保持清洁。
（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。
（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
（7）开放式地沟无大件垃圾。
（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。
（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。
（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。
（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。
（15）卫生间内保持空气清新、无异味。
（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。
（17）室内空气无异味。
（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。
（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
（20）保持轿厢内空气清新、无异味。
（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。
（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
3、垃圾分类与清运
（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。
（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。
（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。
（4）垃圾清收率不低于 99%。
4、卫生消杀
（1）无老鼠活动迹象。
（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。
（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。
（4）虫害控制措施监管达到100%。
5、绿化服务
（1）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
（2）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
（3）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
（4）根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。
6、完成学校领导交待的其他任务。
（四）学生公寓住宿服务
1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。
2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。
3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。
4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。
5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。
6、按学校要求配合组织学生自习或活动
7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。
8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。
9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。
10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。
11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。
12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。
13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。
14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。
（五）司机服务
1、司机证件齐全有效，符合准驾车型。
2、上班时间内，按学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定，尽忠职守，维护学校利益。
3、每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。
4、车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车。
5、爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。
6、不得弄虚作假虚报油费、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。
附件：物业项目基本情况表

一、建筑面积			76809.44  m?
(一)建筑面积(按本指南5.2.1规定计算，下同)			76809.44  m?
1、教学、实验、办公楼			m?
序号	建筑物名称		面积(m?)	备注
1	教学楼		18489.64
2	科技楼		7649.14
3	行政办公楼		3546.10
4	综合楼		5266.27
2、体育场馆			m?
序号	建筑物名称		面积(m?)
1	体育馆		9276.32
2	看台		1347.94
3、教工住宅			m?
序号	建筑物名称		面积(m?)		备注
1	教师宿舍		4554.83
4、学生公寓			m?
序号	建筑物名称		面积(m?)		备注
1	男生宿舍		6264.50
2	女生宿舍		6264.50
5、其它用房			m?
序号	建筑物名称		面积(m?)	备注
1	食堂		4961.39
2	北校门		88.04
3	东校门		162.06
4	环保垃圾站		76.96
5	地下室		8873.19
二、占地面积：	70418.55 m?
三、绿化面积：	23055.03 m?
总面积	23055.03 m?	其中林地面积				/   m?
其中草地面积	/   m?	其中水系面积				/  m?
四、面向公共道路出口	2 (个)
主出入口：	1 (个)
次出入口：	1 (个)
五、高压配电间：	1 (个)
六、锅炉、热水系统	有

 
六、验收标准：
按照长财采购[2024]5号《关于加强长沙市政府采购履约验收工作的通知》进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。
 
七、其他要求：
1、结算方法
（1）付款人：长沙市长郡智谷中学（国库集中支付）。
（2）付款方式：按季度支付，经甲方考核无任何违反合约事宜发生，甲方支付前一个季度的物业管理费，之后以此类推，一般情况下前一个季度的物业管理费在第二个季度的前15个工作日内支付。
2、本项目采用费用包干方式进行，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方提供，甲方不再支付任何费用，
3、合同履行期间，如遇政策性调整，如最低工资上涨，社保基数调整，由乙方提供相关文件或依据，进行同步同幅调整，由乙方与甲方双方友好协商解决。
4、采购人不统一组织现场踏勘。供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外及财产损失自负。
 
 
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。