一、功能及要求：
一、项目名称：沙坪街道物业管理服务采购
本项目为专门面向中小企业采购项目，供应商应按政府采购促进中小企业发展相关规定，提供招标文件中格式《中小企业声明函》，否则视为无效响应。如供应商提供的《中小企业声明函》内容不实的，属于提供虚假材料谋取成交，依照《中华人民共和国政府采购法》等国家有关规定追究相应责任。
按《关于政府采购促进中小企业发展若干措施的通知》长财采购【2022】10号文的规定，投标人可按投标文件组成附页格式提供《湖南省政府采购供应商资格承诺函》，除营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人授权委托书（附法定代表人身份证明）及特定资格条件外，无需再提供依法缴纳税收、缴纳社会保险的证明资料及财务审计报告。
本项目所属行业：物业管理
二、项目预算：630000元
三、项目概况：长沙市开福区沙坪街道办事处位于开福区中青路东侧，总建筑面积为12200平方米。东至大明村山界，南至大明大道，西至中青路，北至板塘村。该项目年度预算为630000元。（预算费用包含物业服务管理费为597000元、电梯年检费用为9000元、中央末端空调维护费用为24000元）服务期限为一年。
二、相关标准：
符合国家相关法律法规要求，遵循相关行业标准执行。
三、技术规格：
四、服务范围和内容：
1、服务范围：沙坪街道办事处办公楼、地下车库、大门大厅、机关院内公共区域及绿化、会议室等处的物业管理服务。
2、服务内容：提供24小时安全保卫和公共秩序维护；消防、安全管理；公共区域的保洁；生活垃圾每天定时2次清理；园林绿化、花木的养护与管理（含肥料及杀虫药、不含高枝修剪）；水电工程维修（包含电梯年检和中央空调末端维护）。
四、交付时间和地点：
1、服务期限：服务期限1年。
2、服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：
五、服务标准和要求：
（一）管理层
1、配备一名项目经理，全面负责本项目物业管理工作。项目经理需持证上岗，有2年以上项目经理任职经历。
2、建立与完善项目物业管理服务的各项工作计划，并认真组织实施。
3、配合沙坪街道其他相关工作安排及大型活动的活动配合工作，辅助完成沙坪街道各项绩效考核指标。
（二）秩序维护服务：建立秩序维护、车辆、道路及公共秩序等各项管理制度并认真落实，实行24小时值班制度。
1、人员要求
（1）专职秩序员，五官端正，身体健康；无残疾、无驼背、无明显疤痕、无明显纹身、无色弱色盲、体重无明显超重；语言表达流畅；知法懂法，严守秩序员从业规范。
（2）具有高度的警惕性及防卫能力；能处理和应对物业区域公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（3）吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强；具有较强的观察、分析和判断是非的能力；意志坚强，具有一定的情绪自我控制能力；
（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2、人员和车辆出入管理
（1）沙坪街道办公楼开放时间为9：00-12：00（上午），1：00-5：00（下午）；大楼门岗24 小时值班看守，上午8:30-9：30立岗，并有详细交接班记录。
（2）外来车辆非公务不得进入沙坪街道地下车库，是否公务车辆通过联系街道相关部门确认，决定是否放行。
（3）对进出物业服务区域的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；
（4）对进出沙坪街道办公楼内的各类物资检查登记，确保无财产失窃案发生，确保无私藏的易燃易爆及危险品进入物业服务区域。
（5）引导和指挥进入沙坪街道的车辆按规定路线行驶，并有序停放。
3.其他秩序员服务
（1）秩序员做好安全防范和日常巡视工作，每天22：00至第二天6：00按两条以上指定路线定时巡查，重点部位（物业区域道路、出入口、楼层）应设巡更点，有巡更记录，发现问题及时处理并报告沙坪街道相关部门。
（2）接到火警、警情后两分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场证据，并报告沙坪街道，控制现场局势，等待警方处理。
（3）在遇到异常情况或甲方人员紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应处理措施。
（4）做好消防设备巡查管理。确保消防设施、消防通道完好。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保不发生消防事故。
（5）如因物业管理公司失职酿成事故和造成损失，由物业公司承担相应责任。
（三）卫生保洁
1、楼内公共区域
（1）地面和墙面：地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。
（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
（3）消防栓、指示牌等公共设施：隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
（4）天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
（5）门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
（6）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。
（7）垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理一至二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
（8）电梯轿厢：每日循环保洁（如有地毯每周换洗一次）；操作板每日消毒一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
（9）卫生间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆光亮无污迹，洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，便器无污垢尿迹，整个卫生间无蜘蛛网、无灰尘、无杂物无蚊蝇、无异味。
2、指定办公室、会议室卫生保洁
（1）指定办公室的卫生清洁要求在上班前和后进行打扫清洁，保持洁净舒适。
（2）会议室的卫生要求在每天会议开始前和会议结束后进行打扫，要保持卫生整洁。
3、公共洗漱间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆、洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，整个洗漱间无蚊蝇、无异味。
4、公共建筑物、地下车库、地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。
（四）垃圾收集和清理：做到及时收集和清扫、密封存放，日产日清，无乱堆、乱倒、乱放现象。
（五）工程维修
1、公共设施保持常年完好。
2、分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足用户需要。
3、办公楼各楼道、会议室、餐厅、办公室照明灯具定时巡视，发现不能使用第一时间进行维修更换，并做好相应记录。
4、接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。
5、落实责任人，实行工程巡视及报修制度，建档记录，确保墙面、地面完好，无损坏公共设施。
（六）绿化养护服务
1、负责公共区域绿化维护，确保花草树木正常生长、剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象；落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。
（七）其他工作：其他街道办领导交给的临时工作，服从沙坪街道办公室的管理。
(八）物业服务人员配备及岗位职责：

部门	岗位名称	配置（人）	岗位设置说明
管理层	项目经理	1	1、全面负责项目物业工作及日常业务对接工作； 2、落实公司体系文件对项目的要求，完成月度工作计划与总结； 3、对项目员工工作进行监督、检查、考核、培训与指导； 4、协助完成沙坪街道相关工作任务及指标； 5、完成公司下达的各项指标和任务。
客服部	客服员	1	1、落实公司体系文件对客户服务工作的要求； 2、负责客户来电、来访、报修的接待以及记录； 3、对客户投诉、报修的事项进行跟踪回访并做记录； 4、整理、存放归档、保管各类纸质及电子资料； 5、负责项目员工的考勤制作，绩效考核的核对工作。
秩序维护部	秩序队长	1	1、落实公司体系文件关于秩序维护队的要求； 2、负责制定及执行秩序维护各岗位工作制度； 3、制定及执行秩序维护队具体工作方案； 4、负责秩序维护队日常现场巡查管理工作，对现场工作进行监督、检查、整改、指导和培训； 5、完成领导交代的其他工作。
	监控室	3	1、早中晚三班，24小时值班； 2、接听值班电话并做记录，紧急、特殊情况及时上报；    3、监视监控视频区域，特殊情况及时上报； 4、管理、维护监控室各类设备，发现故障及时向领导反映；
	巡逻岗	1	1、夜班，晚22：00-早上6：00； 2、负责项目公共区域巡查、消防设施巡查； 3、夜间防火、防盗等。
	大门岗	3	1、早中晚三班，每班1人，24小时值班； 2、形象良好，保持岗位及周边清洁卫生； 3、对进出人员进行区分，外来人员进出登记； 4、识别制止可疑人员进入办公区域。
	大厅岗	1	1、行政班，早8：30-12：00，下午1：00-5：30； 2、形象良好，注意礼节礼貌； 3、负责大厅内公共秩序维护工作，维护良好秩序； 4、突发应急事件紧急处理及上报等。
环境部	保洁员	3	1、早上7：00-11：00，下午14：00-18：00 ； 2、落实公司体系文件对保洁的工作要求，积极参加项目保洁培训； 3、负责大楼内公共区域及卫生间、地下车库、大院道路、坪等的一天两次清洁卫生工作； 4、会议室保洁一天一次，会议前和会议后对会议室分别进行保洁； 5、完成领导安排的其他工作。
	绿化工	1	1、上班时间，上午8：00-12：00，下午14：00-18：00； 2、负责沙坪街道公共区域绿化的日常浇水、施肥、修剪、除草、杀虫等绿化养护工作； 3、室内重点位置的绿化浇水、杀虫养护工作； 4、领导安排的其他工作。
维修部	水电维修工	1	1、上班时间，上午8：30-12：00，下午13：00-17;30； 2、负责大楼公共区域、地下车库、洗手间等设施设备日常巡视检查与维修保养； 3、客户报修的办公室门、锁、灯等设施的维修更换工作； 4、领导安排的其他工作。
合计		16

 
六、项目特别说明：
1、本次采购响应的报价为年度服务的报价，须包含电梯年检和中央空调末端维护费用。
2、电梯、照明、供水及物业管理服务办公作业的用水、用电等公共能耗费用由采购人承担，不纳入物业管理服务成本。
3、物业管理服务器材、设施、环境卫生及绿化养护、秩序维护服务等服务器材、设施由物业公司负责。
4、必要的耗材易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的清洁耗品（如卫生球、清洁剂等）由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供。
5、物业管理服务用房：沙坪街道提供物业门岗值班室一间，办公室一间。
6、物业人员用餐，沙坪街道提供工作日的员工餐，节假日由物业公司自行负责。
物业考核标准（满分100分）（暂行）

序号	考  核  内  容	评分标准及处理方式
工 作 礼 仪	1、工作时间按规定着工作装、佩戴工作牌。	违反每人/次扣0.5分
	2、使用礼貌用语，言行举止文明语言。
	3、上班时间不在管理区域吸烟、嚼槟榔、吃零食、酒后上岗或上班期间喝酒。
	4、遵守员工通用礼仪规范准则。
	5、上班（会议、培训）不迟到、不早退，上班时间不看书报，不离岗、串岗、聊天、打私人电话，不干与工作无关的事情。	违反每人/次扣0.5分
日 常 管 理	6、各岗位有完善的岗位/职责、工作规程，有各类应急事件处理预案。	1、无岗位职责、工作规程和应急预案每项扣5分，不完善、未及时修改每项/次扣1分 2、秩序工作方案出现明显漏洞未及时修改每项/次扣0.5分
	7、公司对派驻员工作进行检查督导，日常工作检查每月不少于2次，夜间查岗每月不少于2次，有检查记录及整改措施和期限，并负责整改结果验收。	1、每少1次、无记录或记录不规范，扣2分 2、有检查不达标记录无整改措施和期限，每项/次扣1分 3、未按期验正整改结果每项/次扣1分
	8、由公司组织对各秩序员进行军事、消防技能、体能培训和相关考试考核，每季至少1次。	1、每少1次扣1分 2、理论培训无教案扣1分 3、无效果评估或记录扣每次/项0.5分
	9、服务优质高效，耐心细致，无有效投诉	责任范围内有效投诉每次扣1分
秩序管理	10、对可疑人员进行盘查；对来机关正常办事的外来人员认真进行登记，并先与有关处室取得联系确认，方可放行。杜绝与甲方工作无关的人员、物品进入办公楼和院内。定时在院内开展巡查，每晚11点对办公楼巡查一次，消除水电安全隐患，做好防火防盗检查。	1、发现闲杂人员进入、上门推销、乱张贴、危险品进入管理区等，每项扣3分/次 2、发生失盗问题等责任事件，每次扣5分  3、突发事件处理不当或未及时处理每次扣3分
消防管理	11、对消防设施设备进行定期检查，保证配备齐全、能正常使用，杜绝重大消防管理事故发生。要熟悉安防设施，熟练使用安防设备，把握安防重点。在执勤时间内，要全力做好甲方机关院内防火灾、防电等工作，及时发现火灾征候，将火灾消除在萌芽状态。	1、未按规定检查或无相关督导记录每次扣0.5分 2、出现重大消防设备设施责任故障或失盗，每次扣5分 3、发生火灾责任事故每次扣10分
车辆管理	12、对进出管理区域的车辆进行严格管理，车辆出入实行登记制度，严禁无关车辆进入院内，杜绝安全、治安管理事故发生。	1、熟悉车位车牌，车辆按指定位置停放 2、对管理职责范围内停放车辆发生的损坏车辆责任事件每次扣5分
维修管理	13、公共设施设备日常巡查，填写巡查记录表，发现问题及时处理。	1、未按时巡查，或签到时间作假的，扣5分   2、公共区域一处明显问题未得到及时维修的，扣1分
	14、甲方人员报修事项，15分钟之内到场，简易问题半小时处理。	1、未及时到场扣0.5分；     2、未及时处理扣2分。

 
六、验收标准：
本项目采用简易程序验收，由采购人自行组织验收，采购人每季度按照考核标准（见附件）严格对成交供应商进行考核评分，考核打分表作为项目验收依据。如在一个合同周期内，累计两个季度评定为考核不合格（69（含）分以下为不合格），则视为验收不合格，采购人有权终止服务合同。
七、其他要求：
4、结算方法
4.1 付款人：长沙市开福区沙坪街道办事处（通过国库集中支付）
4.2 付款方式：物业服务费用按季支付，甲方在每季度次月内依据考核打分表打分情况支付上季度物业服务费用（90分（含90分）及以上支付上季度物业服务费用的100%，89-80分（含80分）支付上季度物业服务费用的90%，79-70分（含70分）支付上季度物业服务费用的80%，69分（含69分）以下的支付上季度物业服务费用的70%）。
5、因物管公司责任造成财产损坏、丢失：照价赔偿；因物业公司责任造成财产损失、丢失或其他责任事故的，视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁；物业公司从业人员如在工作期间与其他人发生争吵、打架斗殴事件，造成财产损失或人员受伤等情况，所产生经济损失和法律责任由物业公司承担。
6、本项目采用费用包干方式服务，投标人应根据项目要求，详细列明项目所需的所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，不再支付任何费用。
7、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
注：对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行响应，作出承诺及说明。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。