（滨海体育管理中心物业服务项目）竞争性磋商公告
项目概况
滨海体育管理中心物业服务项目采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于2024年06月04日 09时00分（北京时间）前提交响应文件。
一、项目基本情况
项目编号：JH24-210700-02360
项目名称：滨海体育管理中心物业服务项目
采购方式：竞争性磋商
包组编号：001
预算金额（元）：1,571,937.00
最高限价（元）：1,571,937
采购需求：查看
锦州市滨海体育管理中心
物业服务采购项目需求
 
项目概况
 
锦州市滨海体育中心建设用地面积为35.74万平方米，总建筑面积115489平方米，包括办公楼、运动员公寓、综合训练馆、体育馆、体育场、网羽中心等。是锦州市最大的综合性体育中心，将供市民健身娱乐休闲之用，并可承接大型文体活动。
物业特点：体育比赛、文体表演的大型活动场所，标准高、要求高；全民健身、休闲娱乐的公共活动场所，具有公共性和开放式的特点，管理难度大；保安、保洁、消防、电工及维修工等人员储备，能及时调配到位。
服务期：合同签订后1年。
 
服务范围
 
一、维护安全及公共秩序。保障采购人日常工作井然有序；工作人员人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发事件迅速得到解决；治安案件发生率为零，火灾发生率为零，整体院区及办公环境干净整洁，各设施设备正常运行，确保饮食安全、卫生、美味的前提下，努力提高食堂管理服务质量，确保职工的饮食满意率。有科学有效的设备故障、消防、安保等突发事件以及自然灾害的应急措施和解决方案。
二、大型体育比赛、演出等各种大型活动的后勤保障服务。
 
服务要求
 
第一章总则及保密规定
 
一、总则
（一）物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国保守秘密法》。
（二）各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。
（三）物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。
（四）未经允许不能将机关内的任何资料带出机关或以电子邮件的形式发出。
（五）机关所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露。
（六）所有工作人员不允许谈论、打听机关领导及工作人员的私人生活。
（七）所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进入。
（八） 严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员在机关内从事维修等工作时，现场必须最少有一名机关工作人员或物业公司工作人员。
（九）未经同意任何人严禁加配机关内任何地方的钥匙。
（十）任何人未经授权严禁擅自接听机关各部门的电话。
（十一）对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处理。
二、管理人员保密规定
（一） 管理人员原则上只能在机关的公共区域内巡查，如需进入办公室或档案室时，必须首先得到机关相关工作人员的批准。
（二）管理人员在处理日常书报信件收发时，不得偷看其中内容，不能打听信件内容。不得向任何人透露信件的来源及去向。
（三） 日常管理中，各部门沟通的各类文字信息，必须分类保管，未经允许不得擅自处理。
（四）对机关内任何非管理范围内的事情，必须做到不该问的不问，不该看的不看，不该听的不听，不该说的不说。
三、安保人员保密规定
（一）对日常来访人员及贵宾的情况、行程未经允许不得向任何人泄露。
（二）日常信访、工作中发生的任何异常情况，必须做好记录并通过文字表格从护管系统内部渠道向相关部门报告，严禁向无关人员透露。
（三）日常监控室所看到的任何情况除非安全工作需要向相关人
员及领导报告外，不得向任何人透露，更不得作为日常话题。
（四）严禁向无关人员透露管辖范围内发生的任何案件情况。
（五）严禁利用安全监控设备对机关内的工作人员私人日常活动进行监控。
四、维修人员保密规定
（一）维修人员未经允许不得进入各部门办公室。
（二）维修人员到办公区域内进行维修工作时，必须得到机关相关部门的允许，并且现场必须有一名机关工作人员。
（三）进行室内维修工作时，未经允许不得擅自移动、翻动、偷看办公室内的任何文件。
（四）维修工在维修过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听，不该问的不问，不该说的不说。
（五）严禁向任何无关人员描述各办公室的所见所闻。
五、保洁员保密规定
（一）重要部门、主要领导办公室指定专人进行清洁，人员应保持相对稳定。
（二）清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电子文件试为垃圾丢弃。
（三）所有磁盘、 带字纸张文件的处理必须经机关各相关部门同意，并由专门途径处理，严禁未经允许擅自将机关内废纸变卖。
（四）清洁过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听，不该问的不问，不该说的不说。
 
 
第二章 保洁服务方案及管理制度
 
一、各岗位职责  
（一）保洁主管岗位职责
1、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。
2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。
3、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。
4、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。
5、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。
6、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。
7、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。
8、负责检查设备、工具的清洁保养工作。
9、协助处理涉内外纠纷、投诉。
10、负责每日工作记录的填写及交接班工作。
11、完成领导交办的其他任务。
（二）保洁员的工作职责
1、树立高度的责任心，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证楼内外的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视保洁区域，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。
2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律， 不迟到，不早退，不擅自离岗， 如有急事须向主管请假。 当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。
3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚。当日值班长须做好详细记录。
4、保洁人员对服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，把客户当作上帝，对客户的投诉当日值班长必须马上处理，不得与客户发生争执。
5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前，不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖鞋。
6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈怠工作，不准给同事设置工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序。
7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退；如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。
8、保洁区域内的垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外或指定地点并倒入垃圾收集箱。
9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。
（三）食堂保洁员岗位职责
1、严格做到一洗、二刷、三冲、四消毒。
2、每次洗碗水温至少达到90 ℃可开机，因故没有达到要求不准使用。
3、抽查一次不合格，扣当事人当月奖金2% 。
4、严禁使用不经消毒的餐具。
5、爱护公物，对餐具轻拿轻放，提高餐具利用率。发生人为损坏或偷拿餐具扣当事人当月奖金的5—10%或开除。
6、厉行节约，合理使用各种物品，杜绝长流水、长明灯。
7、搞好消毒间及分担区卫生。
二、具体保洁项目明细和检查标准
（1）公共区域 (不含外墙保洁)

工作周期	保洁工作项目及内容	保洁工作效果
	1、楼内走廊、楼梯道、等公共区域
每日工作	1.1 清扫楼内走廊、楼梯基石及垃圾、杂物，拖抹一次，巡回保洁 1.2 用专用保洁剂处理地面污渍、油渍 1.3 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门 1.4 按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋 1.5 清抹电梯间指示牌、消防栓 1.6 用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次, 发现有硬性污迹用铲刀铲除	保持走廊、梯道、地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无 尘，垃圾桶干净，无污渍、异味。
每周工作	1.1 定期清抹窗一次 1.2 定期将垃圾桶清洗三次	保持无尘、干净。
每月工作	1.1 定期对天花板照明进行扫尘，清抹 1.2 全面大做保洁一次 , 消杀消毒一次	卫生无死角
	2、卫生间
每日工作	2.1 清洗蹲厕二次, 地面拖抹二次,巡回保洁 2.2 低位墙身擦抹一次 2.3 洗手盘巡回保洁 2.4 擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施一次 2.5 厕纸箩清倒多次 2.6 擦拭门窗、间板、墙壁、窗台、纱窗	洁具洁净无黄渍,目视无尘积污渍, 漏口无沙泥畅通
每周工作	2.1 蹲厕全面擦洗一次 2.2 擦洗尿戽凹位一次 2.3 清洗镜面三次 2.4 清洗厕纸箩一次 2.5 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒
每月工作	2.1 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁，无积水,无异味，无积尘污渍。
	3、停车场
每日工作	3.1 每天巡视停车场，及时用扫把、垃圾铲随时清除地面、楼梯杂物、纸屑 3.2 发现有水迹立即清理干净 3.3 抹指示牌、消防栓、栏杆 3.4 清理、清洗去水明渠 3.5 清理地漏及水沟	保持地面干净、无垃圾、无杂物，保持 设施干净、无明显灰尘
每周工作	3.1 局部地面如有特别污渍、油渍，用多功能擦地机保持干净、整洁保洁去油剂擦洗地面 3.2 清抹照明、消防喉管、天花板管道灰尘，清除蜘蛛网	保持干净、整 洁
每月工作	3.1 用高压射水机对整个停车场清洗一次，将停车场的垃圾、积灰、杂物冲掉	保持干净
	4、生活垃圾
每日工作	4.1 清垃圾房地面垃圾、 烟头、纸碎， 清理地面青苔 4.2 定时巡视垃圾箱和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。清运到垃圾箱的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾房内，防止散漏污染。 4.3 对每天产生的垃圾每天清理干净，及时冲洗垃圾箱四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。	保持干净、无异味
每周工作	4.1 用高压射水枪清洗垃圾中转站一次，全面清洗垃圾箱及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒液。	保持干净、无异味、无积水、无污渍
工作周期	保洁工作项目及内容	保洁工作效果
(2) 行政办公楼
	1、大堂地面
每日工作	1.1 用静电尘推循环对地面进行来回推尘；(推尘次数视灰尘污染程度及人流量而定) 1.2 时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物 1.3 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 1.4 用棉沙拖把及时处理地面水渍 1.5 遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的位置，摆放 "小心地滑 "告示牌，以防客人滑倒 1.6 遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂	保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、 无明显印迹， 雨天保持地面干爽、防滑
每季工作
	2、玻璃及玻璃门
每日工作	2.1 每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次, 发现有硬性污迹,用铲刀铲除 2.2 循环跟进玻璃的手印、污渍	保持保洁、明亮、无尘、无污印
每月工作	2.1 每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍	保持保洁、明亮
	3、防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱
每日工作	每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净低位墙身(1.5米以下部分)、低位墙身槽缝 (1.5米以下部分)、防火门、地脚线、花盘、果皮箱，果皮箱每天清倒一次；注意对卫死角	保持无尘、无污迹
	4、指示牌、告示牌、前台、其他设施
每日工作	4.1 用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌 4.2 用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施，不乱动前台东西，不乱扔前台东西 4.3 清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅	保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹
	5、门前、门厅立柱、暖气片、扶手等
每日工作	5.1 每天用拖把将门前拖抹干净， 用尘推对门前地毡进行吸尘 5.2 每天将门前地清洗一次	保持干净，无杂物，无积尘
工作周期	保洁工作项目及内容	保洁工作效果
每日工作	6.1 用静电尘推循环对地面进行来回推尘 6.2 及时清扫地面，注意跟进边角位、死角位垃圾、杂物、烟头 6.3 用地拖配合全能保洁剂巡回对地面进行拖地，及时处理水渍 6.4 发现地面有香口胶，及时用地板铲刀配合除香口胶剂清除地面香口胶 6.5 雨天勤拖地面由客人脚底带的雨水， 以保持地面干爽	保持干净、光亮
	7、消防栓、果皮箱、天花灯饰、风口
每日工作	7.1 清抹消防栓、果皮箱 7.2 按指定时间清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋	保持各种设施干净、明亮、无尘、 无污渍
每周工作	7.1 定期将垃圾桶内石米清洗 7.1 定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹	保持干净、无杂物
	8、防火楼梯	保持干净、明亮
	8.1 清扫楼梯基石及梯极垃圾、杂物，拖走火梯 8.2 用专用保洁剂处理防火楼梯梯面污渍、油渍 8.3 用抹布抹防火楼梯扶手、防火门 8.4 按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换 垃圾袋 8.5 用扫把彻底清扫楼层各通道地面；用干净湿布 擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜；用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制和指示牌，然后用干布抹净；清抹热水器和周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物	保持防火楼梯地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施 干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味； 及时发现安全隐患和设施问题并向理工职业学院反馈。
	8.1 定期清抹窗一次 8.2 定期将垃圾桶清洗三次 8.3 定时清理壁灯灯罩。	保持无尘、干净
每月工作	8.1 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 8.2 全面大做保洁一次,消杀消毒	保持卫生死角
	9、阳台、天台
每日工作	9.1 每天高压射水枪将地面冲洗一次 9.2 清理地漏及水沟	保持地面干净、无垃圾，保持地漏及水沟无杂物聚集
	10、风口、管道
每月工作	10.1定期将风口、管道擦拭干净	保持干净、无积尘
	11、领导办公区域
每日工作	11.1 每天两次将办公台面、沙发、文件柜、烟灰盅抹净，不乱动桌面资料 11.2 每天两次用扫把将地面垃圾扫干净， 用地拖将地面拖干净 11.3 每天两次清倒垃圾桶内垃圾	保持保洁、 卫生、无杂物灰尘
	12、洗手间
每日工作	12.1 首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒客人不可内进; 12.2 厕缸,尿斗用洁厕剂配防护手套,恭池刷进行保洁 12.3 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒 12.4 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁 12.5 镜面、洗手盆、台面、水龙头、皂液盒用棉布配合中性保洁剂进行保洁 12.6 增补去臭卫生球、手纸篓清倒及时， 不超过 30% 12.7 循环跟抹台面、镜面、墙身、地面水渍，冲洗尿槽、厕缸 12.8 定时喷洒空气清新剂除臭 12.9 清理垃圾桶，倒掉桶内垃圾，用水冲洗，再用棉布抹干净放回原位 12.10 每天对洗手台、盘面、马桶、尿槽大做两次	洗手台无积水，镜面无水渍，卫生间内无异味，及时清倒卫生垃圾，达到卫生标准，地面随时托擦，达到无水迹、无垃圾、无尘土、 无污垢标准。随时发现问题及时向院方汇报。
	13、电梯
每日工作	13.1 对轿梯体内的天花板进行除尘。 13.2 地面进行擦拭清扫后，用湿拖布擦拭后再擦干。 13.3 电梯箱体内墙面、镜子，用湿布擦拭后再擦干。 13.4 操作按钮、箱体内金属和各种显示等用干抹布擦拭，根据需要可以在抹布上涂少量中性清洗剂和不锈钢清洗剂进行擦拭。 13.5 对于升降轨道内的泥土砂石、灰尘使用吸尘器进行吸尘。	无污垢、无灰 尘、无擦拭痕迹。
	14、食堂
每日工作	14.1 对桌凳擦拭保洁，摆放整齐。 14.2 地面进行擦拭清扫后，用湿拖布擦拭后再擦干。 14.3 及时洗净使用后的用具，接触直接入口食品的用具使用前必须按规定的消毒方法消毒。	无积水、无污迹、无尘，餐具按规定标准清洗消毒洁净无异味。
(3) 停车场、广场及道路
工作周期	保洁工作项目及工作周期内容	保洁工作效果
	1、道路、广场、绿地
每日工作	1.1 用广场扫清扫院区道路地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除, 并巡回保洁 1.2 及时清除道路积水,清理排洪渠和排洪沟淤泥、垃圾 1.3 清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。 1.4 下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。	无垃圾、无杂物、无纸屑、无烟头、无大量积尘
每月工作	1.1 用高压射水机冲洗道路地面一次 1.2 定期用水冲洗塑胶场地。 1.3 用擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。 1.4 及时擦拭路灯灯柱，定期擦洗灯泡、灯罩。	干净、无杂物
	2、草皮拾荒
每日工作	2.1 每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶 2.2 清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等	保持干净、无垃圾

 
三、保洁工作程序
(一）卫生间的保洁程序
卫生间主要特点
人员来往频繁，最易脏污的共用地方，人们不仅在卫生间大小便，还进行梳洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难度较大。
日常保洁项目
1．及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。
2．及时清倒手纸篓，篓内手纸不得多于 2/3 。
3．不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。
4．定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。
5．定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。
注意事项
1.作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤。清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管。
2.注意卫生间的通风，按规定开关窗扇。
（二）保洁程序
1.备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他）、洁厕剂等。
2.冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。
3.倒：扫除地面垃圾，清倒手纸篓、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸篓、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。
4.洗：按照先台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布等专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部（反水管水面以上），刷洗时应特别注意。
5.擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。
6.拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。
7.撤：关闭水阀，把门窗关好。
（三） 最影响卫生间保洁的现象是：
1.厕兜未冲或未冲净。
2.手纸篓已堆满或手纸扔在篓外边。
3.地面有烟头等垃圾，有水迹。
4.台面有污迹、水迹。
楼层公共区域保洁程序
（一）备用工具、材料：
扫把、垃圾铲、水桶、地拖、胶袋、干、湿抹布、保洁剂。
（二）工作程序：
1、用扫把彻底清扫楼层各通道地面。
2、用干净湿抹布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。
3、用湿无绒抹布擦抹不锈钢扶手护栏、指示牌，然后用干抹布抹净。
4、用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和楼梯。
5、清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。
6、每天定时清理垃圾，清洗垃圾容器。
（三）标准：
1、地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。
2、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。
3、卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。
（四）注意事项：
1、仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。
2、使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净。
3、打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。
外围道路的保洁程序
（一）备用工具、材料：
大小扫把、胶刷、抹布、地拖、推水刮、垃圾铲、保洁剂。
（二）工作程序：
1、用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物。
2、用地拖将旗台、楼台阶全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。
3、保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。
4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。
（三）标准：
1、地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。
2、草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。
（四）注意事项：
1、保洁工作应小心细致，不要碰坏公共设施、设备等。
2、清洗工具。
玻璃门、窗的保洁程序
（一）备用工具、材料：
毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、玻璃铲刀、玻璃保洁剂。
（二）工作程序
1、先用玻璃铲刀铲除玻璃镜面和边缘上的污垢。
2、将玻璃保洁剂按 1：10加清水。
3、将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份。
4、一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。
5、用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。
6、最后用拖把抹净地面上的污水。
7、保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。
8、循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍手印。
（三）标准：
玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。
（四）注意事项
1、毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘，避免擦花玻璃表面。
2、爱护使用玻璃刮刮上的胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损破的需要更换。
办公室的保洁程序
主要特点：办公人员多，写字台、文件柜、电脑等设备、家具多，台面上文件、办公用具多、废纸垃圾多。保洁时间多受时间制约，主要作业需在客户办公前或下班后进行，通常是在室内无办公人员时作业。
日常保洁项目
（1）清倒烟灰缸、字纸篓等垃圾；
（2）清扫地面；
（3）擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具；
（4）擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等；
注意事项
（1）受时间制约多，需在规定时间内迅速完成作业，需制定周密的保洁计划，事先设计好作业内容、作业路线、作业程序、作业时间，要求作业人员按计划作业，动作利索快捷。
（2）地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高短时间内突击作业的效率。
（3）进入客户已下班的办公室作业时，最好由2人以上同时进出，共同作业，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。
（4）抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品，应立即向主管或秩序维护部门报告。
（5）抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记小心、抓稳、轻抹、轻放，一般情况下不得使用有腐蚀性的保洁剂。
（6）吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。
（7）管理办公室钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交与任何人员，客户要求开门或保洁人员作业时返回室内，应严格登记手续。
保洁程序
（1）备：准备好保洁工具，水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。
（2）进：室内若有人，应先打招呼，得到允许后再作业,门不要关。
（3）查：进入办公室后，先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常，先向主管上级报告后再作业。
（4）倒：清倒烟灰缸、纸篓、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒纸篓，集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。
（5）抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次抹室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时，由高到低，先里后外。抹墙壁时，重点抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天花的保洁为定期作业，也可穿插在日常保洁中进行（如每天抹一间或一面） 。
（6）整：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户习惯的固定位置摆放，报纸、书籍摆放整齐，文件资料、茶杯及贵重物品不准动。
（7）换：收换垃圾袋、暖水瓶。
（8）吸：按照先里后外，先边角、桌下，后大面的顺序，进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。
（9）关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门。
（10）记：认真记录每日作业情况，主要包括保洁员姓名、保洁房间号码、进出时间、作业时客户状态（无人、工作、返回……）、家具设备有无损坏等。
(一)门厅、大堂的保洁程序
门厅和大堂的主要特点
来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到办公楼的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华，摆设和装饰物较多。是领导、办公人员和外来客人进入办公楼的第一外场所。
(二)日常保洁项目
1.地面及入口处脚垫的清扫。
2.玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。
3.各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。
4.墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。
5.果皮箱的清倒、擦拭。
6.金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。
7.烟灰缸的清倒、更换。
8. 此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。
(三)注意事项
1.为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨天，应铺吸水性的脚垫。
2.门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印。
3.门厅及大堂地面多为瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应根据不同材质，采取不同的清洗方法。
4.不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成划痕。
5.注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。
食堂的保洁程序
（一）日常保洁项目
1、按照程序先擦餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光洁，无油腻、杂物等；餐椅无灰尘、无油污；就餐时随时保持桌椅干净，随时收拾桌上的碗盘，清理餐桌的剩饭、杂物等。
2、按照程序清扫地面垃圾、洒水、拖地面，达到地板光亮，无杂物、无污渍；就餐时随时清理地面的遗留杂物，清扫积水。
3、走廊墙壁、楼梯、扶手干净无污迹，无乱抹、乱画现象。
4、每日清扫卫生死角、门窗、门帘等。
5、泔水必须当日清理，泔水桶保持干净、封闭。
6、餐厅卫生清扫完毕后，整理卫生工具（拖把、扫帚、抹布都清洗一遍），使其摆放有序，放置在指定位置。
（二）注意事项
1、地面整洁干净，无泥土、污水等一切生活垃圾，餐桌、椅底等死角无灰尘、无遗弃骨头等遗弃食物。
2、水池无抹布、剩饭剩菜等异物。
3、墙角无蜘蛛网、污垢等。
4、餐桌不得随意挪动，桌面整洁、干净，无剩饭剩菜、汤汁、油渍等任何东西。
5、及时处理废弃油脂，食堂产生的垃圾存放于带盖的垃圾桶内，并及时清理运走，不留异味。
四、保洁员管理制度
（一）自我行为规范
1、工作时间需佩戴工卡，着工作服、工作鞋，保持着装整洁。
2、女职员禁止佩戴金饰，抹口红、化妆，男职员不许留长发、胡须。
3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。
4、在工作场所严禁高声喧哗、吸烟、喝酒、聊天、打架、斗殴等。
5、不许在走道、楼梯、茶水房等处偷懒、睡觉、休息等。
（二）礼貌对待客户
1、进入办公室时应先轻轻敲门，征得同意后方可进入。
2、见到同事时应礼貌问好，早上应说“早上好”，其他时间应说“您好”。
3、严禁动用或偷盗任何物品。
4、清洁中必须挪动物品时，须向领导征求同意，清洁完毕后应放回原处。
5、不随便处理办公桌台上的废纸，必须处理时征求主人同意许可。
6、工作中不慎毁坏物品时，应及时、主动向客户道歉并立即向上司汇报，严禁私自处理或隐瞒不报。
7、领导经过工作场所时，应停下工作，礼貌招呼并主动让道。
8、拿工具乘电梯时应让客户优先。
（三）维护公司形象
1、闲谈时不许谈公司的经营事务及讲公司或者是同事的坏话。
2、保持良好的状态投入工作，处处注意维护公司的整体形象。
3、爱护公司的财物，保管好公司的工具和清洁用品。
（四）技术及操作规范
1、严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路或乘坐电梯，工作完毕后及时对工具进行清洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角或不挡眼的角落里。
2、厕所清扫时应挂上“清扫中”及“对不起，给您带来不便”的牌子。
3、清扫现场地板太滑时，应竖好“小心地滑”的牌子。
4、工作完毕后应检查一遍工作现场，发现问题及时处理。
五、保洁员礼仪形象
（一）服务意识
工作中要保持精神饱满，工作认真、勤快。
（二）保洁工礼仪形象规则
1、业务操作时如遇过往行人应礼让为先，灵活退让，要让行、让位、让方便，若有碍他人时，要使用敬语：“请当心、对不起、打扰您了、请这边走、谢谢”，同时做以礼节手势示意。不可为了工作方便用粗直语言让他人退让，或径直操作，妨碍他人。
2、工作时凡与业主、客人相遇应有礼貌问候，或点头示意，用语为：“您好！早晨好！”特别是早晨第一次见一定要问候。多次相遇可点头微笑致意，要表现出礼仪素养。
3、凡登门处理业务，要先以中指扣门，扣门节奏要轻缓，不可用全掌或拳头砸门，按门铃也不宜久按不停，听到回应后，说明来意，得到允许方可进门，不经允许，严禁闯进闯出，讲话要谦恭有礼，并使用敬语：“打扰您了，请问门外××可以扫走吗？×物最好放到×处，谢谢合作！”等等。
4、凡遇询问，要恭敬礼貌对答，指点路径要按规定礼节手势示意方向。
5、客户有疑难时，要主动热情给予帮助，可主动表示：“需要我为您做什么吗？”“请稍候，我为您打听一下”“请找××，他会帮您解决”等等。
6、发现形迹可疑人员，要有防范意识，但用语一定要注意礼节，如“请问先生（小姐）您找谁？”“请问有什么事让我帮助”等等。不可用盘查态度和证据询问，如需要盘查应报知保安人员处理。
（三）保洁人员八不准：
1、不准当班时与同伴闲谈；
2、不准与客户过分亲近，失去恭敬；
3、不准将个人私事或公司纠纷向他人申诉；
4、不准使用不雅失敬语；
5、不准在公共场所大声喧哗或呼叫；
6、不准损耗公务和拾捡他人财物；
7、不准当班与他人发生争吵现象；
8、不准当班时有影响公司行业形象的所有不良不雅言行举止。
六、卫生检查制度
（一）楼梯、梯间、走廊地面清洁保养
1、检查方法
(1)对清洁员每个责任区抽查 2个区域，走廊3处。
(2)直观目视楼道、梯间、走廊地面有无纸片、杂物、污渍。
(3)直观楼道、走廊天花板有无明显灰尘、蜘蛛网。
(4)每个区域梯间烟头是否超过2个，走廊100m内烟头是否超过 1个。
2、质量标准
(1)楼道、梯间、走廊地面无烟蒂、无杂物、无污清。
(2)楼梯、梯间、走廊地面每个单元梯级烟头不超过2个，走廊100m烟头不超过1个。
(3)桉道、走廊大花板尤明显灰尘、蜘蛛网。
(二)地面、窗、扶手、电子门、消防检管、电表箱、信报箱、楼进开关等的清洁保养
1、检查方法
(1)对清洁员每个责任区抽查 2处，进行全面检查。
(2)检查上述区域有无广告纸、蜘蛛网、痰迹、积尘。
(3)手持白色软纸巾擦试墙面等无明显污染。
质量标准
(1)地面、面、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、楼道开关无广告、蜘蛛网、痰迹、积尘。
(2)用白色软纸巾擦试 100cm无明显污染。
(三)电梯清洁保养
1、检查方法
(1)直观电梯轿箱四璧是否干净、有尘、有污染、有手印、有杂物。
(2)检查电梯门轨槽，显示屏是否干净、 有尘。
2、质量标准
(1)电梯轿箱四壁干净、无尘、污染、手印、杂物。
(2)梯门轨槽，显示屏干净无尘。
(四)洗手间、坐厕器清洁保养
1、检查方法
(1)直观坐厕器内部、外部及坐厕器水箱外部有无污渍、污垢、明显水渍、水迹。
(2)手持白色柔软纸擦拭坐厕器外部、坐厕器水箱外部，查看有无灰尘。
(3)直观坐厕器上盖板、坐板有无水迹。
(4)直观坐厕器内、外部及水箱表面釉面色泽是否光亮有无损伤。
(5)放水检查坐厕器上下水是否畅通。
2、质量标准
(1)坐厕器内部无污溃、污垢。
(2) 坐厕器外部、水箱外部有无污渍、污垢、水渍、水迹、印迹。
(3)直观坐厕器上盖板、坐板无水迹。
(4)坐厕器内:外部及水箱表面釉面色泽光亮，无损伤。
(5)坐厕器上下水畅通。
(五)洗手间小便器清洁保养
1、检查方法
(1)直观小便器内部、外部有无污渍、污垢及明显水溃、水迹。
(2)手持白色柔软纸擦拭小便器接尿斗外部下方，察看有无污垢。
(3)直观井放水检查小便器上、下水是否畅通。
(4)直观小便器釉面色泽是否光亮、有无损伤。
2、质量标准
(1)小便器内部无污渍、污垢。
(2)小便器内部无灰尘、污渍、污垢及明显水渍、水迹。
(3)小便器接尿斗外沿下方无污垢。
(4)小便器釉面色泽光亮、无损伤。
(5)小便器上、下水畅通。
(六)洗手间洗脸盆、台面、化妆棉清洁保养
1、检查方法
(1)直观洗脸盆、台面、镜面有无污溃、污垢、水渍、水迹。
(2)手持白色柔软纸擦拭洗脸盆、台面、镜面及四角，查看有无灰尘。
(3)直观卫生洁具 (水龙头)表面有无污渍、 污垢、水渍、水迹。
(4)手持白色柔软纸擦扰卫生活具(水龙头)下部，手柄下面， 查看有无污垢。
(5)用干净抹布擦拭洗脸盆没水口处，查看有无污溃、河垢。
(6)放水检查洗脸盐上、下水及溢水口是否畅通、无阻碍。
(7)手持金色柔软纸擦拭洗脸盆、化妆台下面，查看有无灰尘、污溃、污垢。
2、质量标准
(1) 洗脸盐、化妆台、化女镜表面无灰尘、污渍、污垢、水溃、水迹。
(2)卫生洁具(水龙头)凝面无灰尘、污溃、污垢、水渍、水迹。
(3)洗脸盐釉面色泽光亮、无损伤。
(4)化妆镜面影像清晰.
(5)化妆台面色泽光亮、沱损伤。
(6)洗脸盐上、下水及溢水口畅通、无阻碍。
(7)洗脸盆、化妆台下面无灰尘、污渍、污垢。
(七)洗手间地面清洁保养
1、检查方法
(1) 直观地面表面无污溃、访垢、水渍、水迹。(2) 直观小便器下方地面有无尿渍。
(3)首次白色柔软纸擦拭墙面、坐厕器后侧、坐厕隔离板下方等地面死角处，查看有无污渍、污垢。
(4)直观地面釉面砖的色泽是否光亮，又无损伤。
2、质量标准
(1)地面不得有污溃、污垢、水渍、水迹。
(2)小便器下方地面不得有是迹。
(3)墙角、坐厕器后侧、坐展隔离板下方等地面死角处无河渍、污垢。
(4)地面釉面砖的色泽光亮、无损伤。
(八)洗手间墙面、门、门套清洁保养
1、检查方法
(1)直观墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面有无污垢、污渍、水渍、水迹、印迹留存。
(2)手持白色柔软纸擦拭墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面，查看有无灰尘。
(3)直观木质门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面涂料色泽是否柔和、光亮、有无损伤。
(4)直观墙面釉面色泽是否光亮、有无损伤。
2、质量标准
(1)墙面不得有灰尘、污垢、污溃、水渍、水迹、印迹等，墙面釉面色泽光亮、无损伤。
(2) 门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面不得有灰尘、污垢、
污渍、水渍、水迹、印迹，表面涂料色泽光亮。
(3)门现门套、隔屏板、隔屏板门之间的连接链及缝隙不得有灰尘、污渍、 污垢。
(九)灯罩、烟感器、出风付、指示灯清洁保养
1、检查方法
(1)对清洁每个责任区单查3处、
(2)直观检查有无明显灰尘、河迹。
2、质量标准
灯罩、烟感器、出风口、指示灯无明晶灰尘、污迹。
（十）玻璃门窗、镜面清洁保养
1、检查方法
(1)直观玻璃广窗、镜面表面透光性如何，有无折光现象， 有无灰尘、污垢、污渍、水迹、水渍、手印及其他印迹。
(2)手持白色柔软纸擦拭玻璃与结构框之间缝隙和窗台立面、平面接缝处，查看有无污垢、灰生。
(3)手持白色软纸擦拭玻璃拼接处耐候硅酮密封胶胶缝表面，查看有无污垢。
2、质量标准
(1)玻璃门窗，镜面表面透光性强，无折光现象，无灰尘、污垢、污渍、水迹、水渍、手印及老他印迹。
(2)玻璃与结物框之间缝隙不得存在。
(3)玻璃拼接止的耐候硅醒密封胶胶缝表面应无污垢。
(4)不锈钢制品扶梯清洁保养:首先用干净的湿 毛中将不锈钢制品上的灰尘及污迹擦洗干净，后用不锈钢光亮剂保养。
 
第三章秩序维护 (保安) 服务方案及管理制度
 
保安服务是物业管理中不可缺少的一部分， 可以说没有安全的环境，就没有舒适的工作生活环境，我公司针对位置特点，根据人防加技防的原则，对治安防范工作，本公司按照市场化、专业化、规范化的管理模式，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，负责治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，保证正常的工作和良好的工作环境。
一、岗位职责
(一)定岗执勤的具体任务要求:
(1)门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，对机动、非机动车辆出入验证，对外来车辆查验登记。
(2)坚守岗位，服从指挥，文明服务，礼貌待人，做好值班记录，交接班要准时并做好交接班记录。
(3)严格执行来客来访登记制度、货物出门查验制度，对来访人员进行登记、记录和引导。
(4)负责内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。
(5) 发现异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。
(二)流动巡逻执勤的任务要求:
(1)按照规定路线和时间巡逻，对重点部位至少每1小时巡查一次，并做好遇逻记录。
(2)巡逻过程中对异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警 或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。
(3)巡查各公共部位设施、设备的完好情况，看管公共财产，包括楼内的门窗、消防器材及院区的井盖、花、草、树木等。
(4)熟悉消防器材的位置，掌握消防器材的使用方法。
(5)对出入的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置，非机动车辆停放整齐。
(6)做到及时发现并及时报告和积极配合有关部门处置“四防”或发生在区域内的刑事、治安案件现场。
(7)把服务区域内的违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或送保卫部门。
二、保安人员十要与十不准
1.要加强政治业务学习，不准做违法违纪的事。
2.要服从领导听从安排，不准搞自由主义。
3.要加强组织纪律性，不准迟到早退无故旷工请假。
4.要坚守工作岗位，不准擅离职守.
5.要敢于同坏人坏事做斗争，不要做老好人。
6.要遵纪守法，不准参与赌博、吸毒。
7.要秉公执勤，不准徇私舞弊和收受礼物。
8.要保守机密、不准泄漏公司机密和他人隐私。
9.要加强团结，不准搞反派性活动。
10.要严格执行规章制度，不准违章办事和酗酒。
三、交接班管理制度
(1)本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。
(2)本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
(3)交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。
(4) 发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上班问题的， 应立即报告班长或部门主管处理。
(5)交接班须正点、守时，非特殊情况.不得超时接班。
(6)接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。
2、班长交接班
(1)接班人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前列队时将工作重点明确给保安员。
(2)交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。
(3)交班人将公物转交下班，交接双方须在公物交接表 上签名确认。
(4)交班人须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班者。
(5) 发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上班之间问题的，应即时报告部门主管处理。
四、警棍佩带使用制度
(1) 警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械， 保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。
(2)当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。
(3)不得在岗位上随便玩婴或挥舞警棍。
(4)处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着业主、客人讲话。
(5)非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。
(6)当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏， 要照价赔去。
(7)交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告.应负责赔偿
五、对讲机使用制度
(1)持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。
(2)发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向班长报告，由部门主管检查后交维修部维修，严禁自行拆修。
(3)严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。
(4)严格按对排机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。
(5)交接班时交机人要讲明对讲机当班使用状况;接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报 告主管或班长。
(6) 呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”。
(7)收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。
(8)用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。
六、保安业务培训制度规范
1、单兵队列考核标准
(1)军人军姿:头要正颈要直，提胸收腹，两限平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并批。拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。
(2)停止间转法:“两快一稳"，即转体快，靠脚快，站得稳。
(3)齐步与立定:向前摆臂到作调服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约25厘米不超过衣缝线，向后摆臂离身体约30厘米， 步幅75厘米，步速112~116步/分钟。
(4)敬礼:手指并找，手院与小臂平直，大臂拍到与肩平，手指与帽檐接缝处约2厘米，取捷径-步到位。
为加强滨海体育中心大院安全保卫、综合治理、消防安全等相关工作管理，规范监控室值班、登记制度，先根据滨海体育管理中心实际情况，制定本制度。
七、监控室管理制度
1、认真做好滨海体育中心的“三防”工作、安全保卫工作和监控值班工作；
2、监控值班人员应熟悉并掌握管理中心辖区内所有监控点位及周围情况，每天全时对辖区内进行监控安全检查，及时排除安全隐患，针对发现异常情况及时报告；
3、值班期间，严禁脱岗，认真履职。工作期间严禁酗酒、打牌、打麻将、玩游戏等一系列娱乐活动；
4、值班人员要认真做好值班期间的监控值班登记工作。值班人员每天向安保负责人汇报当日值班情况，如遇重大问题必须及时向管理中心领导报告。有违反值班纪律者视情节轻重予以警告、开除处分，并视情节追究相关经济责任和行政责任；
5、交接班时，交班人员向接班人员准确介绍当日监控值班情况及未完成工作，接班人员认真核对值班记录信息，确认无误后，交班人员方可离岗。
 
 
第四章  食堂保障服务方案及管理制度
 
（一）总体设想与管理目标
 
为了加强对本项目的食堂管理，改善职工与学生就餐条件，现结合
 
食堂的实际情况和要求,特拟定以下管理方案。
 
总体设想与管理目标
 
职工食堂是职工在工作过程中的生活保障，在确保饮食安全、卫
 
生、美味的前提下，努力提高食堂管理服务质量，确保职工的饮食满意
 
率。
 
1、服务内容
 
服务期限：1 年
 
质量标准：符合国家相关标准，达到合格且符合业主需求。
 
人员安排：餐厅2人、厨师2 人、面点师 1人、面点师助理1人，
 
改刀 2人、洗碗2人。
 
所有人员均须持健康证上岗，并定期体检。
 
建立健全食品卫生、加工管理制度，操作规程、岗位责任制，针对
 
重点环节落实相应的控制措施，实行全过程控制管理。
 
严格执行《食堂管理制度》，严把食品原料贮存、加工、出品关键
 
环节。
 
2、职工就餐标准及要求
 
2.1 早餐标准：四样咸菜、三种主食、一个鸡蛋、两种粥、一豆浆；
 
2.2 午餐标准：运动员是两荤两素、一汤、一咸菜、一水果或酸奶,
 
三种主食。工作人员是一荤两素，一汤、一咸菜、三种主食。
    
晚餐标准：两荤两素、一汤、三种主食。
 
2.3 职工、运动员就餐经费由甲方负责，采用单位统一核销的方式。
 
2.4 就餐时间：
运动员：早餐8:00-8:30   午餐12:00-12:30   晚餐17:00-17:30
工作人员：早餐8:00-9:00   午餐11:30-12:30   
 
2.5 就餐要求：严格按就餐时间进入餐厅，如有因工作原因需要
 
提前或推迟就餐，需提前 30 分钟通知食堂工作人员。因工作需要不能
 
按时在食堂就餐的可采取轮换就餐办法。
 
2.6我公司具备合法从事经营活动的相关证照，如营业执照、组
 
织机构代码证、税务登记证、法人身份证、卫生许可证、产品质量监督
 
检验报告、动物检疫合格证等资质证明材料。
 
2.7严格遵守国家的卫生管理条例，饭菜卫生要保证，如发现有职
 
工中毒事故，一切责任和费用由甲方负责。
 
2.8保 证双 方拟 定 的伙 食标 准 费用 供应 膳 食及 服务 ，并保质保 
 
量，力求做到多样化。
 
2.9保 证供 应新 鲜 的鱼 、肉 、 蔬菜 等， 若发 现腐 烂变质经双方
 
证实后，甲方立即改正。
 
2.10 保 证按 时开 饭 ，做 到色 、 香、 味俱 全 ，若 未按 时开饭而影响正
 
常工作（超过 30 分钟以上）我公司立即改正。
 
2.11 严格执行食品留样数量每品种 50 克，留存 48 小时并做记 录。
 
2.12 提 前 2 天 提供 每周 新的菜谱给甲方 ， 午餐 原 则每周 不 重样。
 
2.13 若 发现 供 应的 伙食  与 合约 不符 ，甲方有权提 出改 善要求 ，如 提
 
出问 题 3 次我公司 仍不改 善， 有 权在 30 天内书面通知我公司终止合
 
同。
 
2.14我 公司 人员 保 证每 天做 好 厨房 、餐 厅 等所 有工 作场地的卫生。
 
2.15我公司愿意严格遵守甲方规定，服从指示，注意防火、文明经
 
营、态度诚恳，讲究公共及个人卫生、工作时间要穿工作服、戴帽、口
 
罩、围裙、持有效的健康证上岗。
 
2.16 消耗品由业主单位负责。
 
2.17保持餐厅内外环境卫生，无明显异味、无明显积水、无显垃圾杂物，保持地面、墙壁、桌椅洁净，无明显苍蝇、蟑螂。
 
2.18 打餐台面整洁、卫生；炊炉餐器具用后及时清洗、消毒； 所
 
有用餐的盆、碗、筷子等餐具消毒必须符合卫生标准。
 
2.19 每餐保证饭菜质量，做到饭热、菜香，汤类干净，无夹生饭、
 
不净菜，确保无食物中毒事件发生。
 
2.20 严格按就餐人数把控份量，不造成浪费。
 
3、食品质量、安全目标
 
1、 客户满意度≥90 分；
 
2、 食物中毒事故：0
 
1、 职工合理投诉：

类别	涉及内容	控制目标
一类	饭菜不熟、开饭不准时、供应   不足等涉及面广或事件严重    的投诉	≤两次/月
二类	有玻璃、头发、铁丝、石子   小虫等或餐具不卫生	≤1 例/100 人次
三类	服务态度、个人卫生、环境卫生   差等其他情况	≤三次/月

 
4、投诉解决率：100%。
（二）组织架构
 
为确保给职工提供更优质的餐饮服务，我公司将派遣专业团队提
 
供服务。
 
从业人员要求掌握有关食品安全、生产安全基本知识和相关法律
 
法规要求，并定期对餐饮从业人员进行卫生知识培训，要遵守餐饮法
 
规、以及饮食服务中心各项规章制度。
 
遵守国家及地方的法律法规，依法用工、缴纳保险，并承担相应
 
法律责任；对员工定期体检，对新进员工进行岗前培训并持有效健康
 
证上岗，养成良好的个人卫生习惯和服务意识；从业人员在人力资源部
 
门进行备案。
 
一、主管人员职责
 
主动收集本厨房餐厅人员对改善伙食提出的建议，收集就餐人员
 
的意见，及时提出改进意见，不断提高服务质量。
 
大公无私，作风正派，及时表扬奖励工作中成绩显著的员工，对员
 
工意见较大的人员做出恰当的处理。
 
经常检查抓好食品卫生、厨具卫生、厨房卫生、餐厅卫生和员工
 
个人卫生，严格执行《食品卫生法》，抓好食品质量，防止出现食品变
 
质和食物中毒。
 
负责所属员工的考勤，合理安排员工工作，检查督导所属员工的操
 
作流程，发现问题及时纠正。
 
带领员工热情待客，分菜做到分量均匀，动作快捷，一视同仁， 为
 
就餐人员提供良好的服务。
 
组织及时补充各菜式、米饭、汤水工作，保证就餐人员在规定时间
 
内能获得满意的食品。
 
做好所属员工的培养、培训、考核、调配工作，提高员工的素质， 调
 
动员工的积极性。抓好原材料的保管、做到物尽其用，减少浪费。
 
及时传达上级的指示和意图，听取下属的工作汇报，及时掌握和解
 
决存在的问题，随时请示工作。
 
熟悉厨房和餐厅的全面工作，协同主厨制定每周菜谱，经常调整食
 
品搭配，公布每周食谱，负责食谱落实。
 
热情接待投诉的员工，认真听取他们反映的问题，尽量消除可能产
 
生的误会和疑问。
 
经常巡视监督就餐人员是否按规定就餐，发现问题，及时解决， 维
 
护员工餐厅秩序。
 
完成领导交办的其他工作。
 
二、主厨（热菜厨师）人员职责
 
在单位主管人员和管理人员的兼管下，负责餐厅日常工作并协助
 
主管完成上级布置的任务。
 
精通本职业务，负责食谱落实，调整食品搭配。
 
协助监督食品采购，把好货物验收，控制成本，防止出现漏洞， 按
 
标准让就餐人员吃饱吃好。
 
抓好原材料的保管、做到物尽其用，减少浪费。
 
 
抓好食品卫生、厨具卫生、厨房卫生、餐厅卫生，严格执行《食
 
品卫生法》，抓好食品卫生质量，防止出现食品变质和食品中素。
 
每天要总结日常工作情况，遇到的问题要及时向主管汇报。
 
做好消防工作，每天下班之前要检查每个开关是否完好、关闭， 方
 
可下班离开。
 
及时传达上级指示和意图，听取下属工作汇报，收集就餐员工意 
 
见，把掌握的情况及时向主管请示或报告。
 
带领员工热情待客，分菜做到分量均匀，动作快捷，一视同仁， 为
 
就餐人员提供良好的服务。
 
及时补充各菜式、米饭、汤水工作，保证就餐人员在规定时间内能
 
获得满意的食品。
 
完成主管领导布置的其他工作。
 
三、面点师工作职责
 
在主厨的领导下，完成面点的制作等各项工作任务。
 
严格要求自己，不谋私利，任劳任怨，处处起模范作用。 
 
工作内容：
 
保持面点操作间卫生，清洗操作间厨具、用具并按规定放置； 领
 
取食谱，按食谱配齐面点主、辅料；检验主、辅料质量，发现问题马上反映，并及时调换； 根据食谱及就餐人数制作面点，杜绝浪费；
 
严格按照操作程序制作，确保面点成品达标；
 
面点成品在保温、保鲜条件下存放；
 
当日剩余原料及时收回并合理储存；
 
学习研究面点加工技能，不断提高技术水平和工作质量。 完
 
成上级领导布置的其他工作。
 
四、改刀人员职责
 
在主厨的领导下，协助主厨完成菜式的出品等各项准备工作。
 
严格要求自己，不谋私利，任劳任怨。
 
熟悉本职业务，协助食谱落实、及时制作。
 
控制能源，杜绝浪费，做到物尽其用。
    
五、洗碗工职责
 
做好餐后餐具的清洗，严格按规定程序清洗，并做好餐具消毒，搞
 
好餐厅卫生，严格执行《食品卫生法》。
 
每天要总结日常工作情况，遇到的问题要及时向主管汇报。 做
 
好餐厅消防安全防范工作。
 
节能降耗，节约用水、用电，做到人离关灯关水。
 
完成上级领导布置的其他工作。
 
（三）服务规划
 
为了让食堂工作进一步规范化、制度化，使食堂能做到优质、安全、
 
高效地服务于职工，特制定以下管理方案。
 
1 食堂工作流程管理
 
1.1 采购。
 
食堂管理人员确定菜谱，填好采购单，通知送菜人员送菜并签名。
 
1.2 验收和 保管 。食 堂设 保管 员 1 名，每日对 照采 购单 ，对 所采
 
购物品进行核实验收，验收完毕后在采购单上签名，并保留采购单， 以
 
便月底盘点。
 
1.3 制订食谱。食堂管理人员根据仓库存储菜的品种数量，每周五拟
 
制下周食谱并予以公布。
 
1.4 饭菜加工。每餐饭菜必须在就餐前 5 分钟准备好，加工后的饭
 
菜要注意保热、保洁。
 
1.5 就餐。就餐期间食堂内部事务统一由食堂主管进行协调，食堂
 
主管要根据就餐情况及时调配饭菜，如有饭菜不足情况要及时采取措施。
 
1.6 餐后清洗、清理与打扫。餐后，管理员组织分工，对餐桌、厨
 
具、餐具进行清洗，并分类放在固定位置，厨房、餐厅进行打扫、 冲
 
洗；对剩余饭菜进行适当处理。
 
2、食堂工作制度
 
2.1 按时上、下班，坚守工作岗位，服从管理员安排，遇事要请
 
假。
2.2 树立全心全意为职工服务的思想，讲究职业道德。文明服务，
 
态度和蔼，主动热情，礼貌待人，热爱本职，认真负责。不断钻研业务，
 
努力提高自身业务水平。
 
2.3 养成良好的工作习惯，各种厨具、餐具要固定放置，使用完毕
 
后及时放回原处，各种物品不随处乱放。
 
2.4 爱护公物。严禁工作人员将食物带回家中。
 
2.5 管理人员要严把质量关和成本关。与送菜人员签订供菜合同，
 
严禁采购腐烂、变质食物，大宗食物要索证索票。保管员要做好食物
 
进出台账，炊事员要不断钻研业务，多动脑筋，做到饭熟菜香，味美
 
可口。并根据季节及饭菜特点、准备足够的饭菜，一方面使饭菜浪费度
 
降低到最小，又不会使饭菜不够吃。
 
2.6 做好食堂安全工作。蒸柜操作要严守操作规程，生熟食品及
 
加工用具要分类置放，防止污染；食堂无关人员严禁进入厨房及保管
 
室；易燃易爆物品要按规定放置，杜绝意外事故的发生，食堂工作人
 
员离开厨房前，必须将厨房各种食品放置好，关好门窗，检查各类电源开关、设备、炉灶等，做好防火、防盗、防毒工作。
2.7 做好食堂卫生工作。工作期间必须穿工作服，注意个人卫生， 严禁佩戴耳环，首饰等。
 
2.8 食堂工作人员既要分工负责，又要团结协作，真诚待人，语言
 
文明，工作期间不争吵，不打闹。
 
3、食堂卫生制度
 
3.1 食品卫生
 
1） 不购买不新鲜食品，严禁购买及使用腐烂变质的食物，以及其
 
他感官性状异常食物。
 
2） 要做到生品与成品、熟品相隔离，成品与半成品相隔离，食
 
品与杂物相隔离。冷藏时要做到荤腥类食品与其他食品相隔离。
 
3） 食物制作过程中要注意防蝇、防灰尘，以避免杂物混入食品。
 
4） 各种调料不宜久置，装盛调料各种器具应经常洗涤。严禁使用
 
发泡粉进入食堂。
 
3.2 餐具、厨具卫生
 
1） 刀、墩、板、桶、盆、筐、灶、锅、抹布等厨具要每餐清洗， 保
 
持厨具的清洁，餐具用后要一洗二刷三冲四消毒。
 
2） 厨具和餐具要固定摆好。
 
3.3 环境卫生
 
1） 要经常性打扫和清洗食堂地面，做到地面无杂物和积水
 
2） 储藏室要保持干净、干燥和通风，储藏间不得存放其他杂物及
 
个人物件，物品存放要离地，隔墙，分类。
 
3） 对食堂周围的阴沟、角落，垃圾堆要经常性清理，预防细菌感
 
染食物。
 
4）对存放厨具，餐具的各个角落要经常抹洗。
 
3.4 食堂工作人员个人卫生
 
1） 食堂工作人员要做到“四勤”勤洗手，剪指甲；勤洗衣服；勤
 
洗澡，理发；勤换工作服。
 
2） 在工作前及处理食品原料后、便后要用肥皂及流动清水洗手，
 
直接用手接触入口食品之前（如抓粉条，切菜，加工面粉等）应用热水
 
消毒。
 
3） 不得在食品加工期间抽烟，不正对食品咳嗽、 打喷嚏，不随
 
处吐痰。
 
4、监督与管理
 
4.1 成立膳食领导小组。
 
管理人员：直接向上级有关部门负责，统筹协调食堂各项工作。
 
食堂的业务管理部门，每月一次协同食堂管理员进行月底结算工作， 及
 
时完善、修理食堂各项设备设施。
 
主厨：配合食堂做好就餐的秩序管理工作，负责食堂内部各项事务
 
管理对食堂流程各个环节进行管理
 
进 行 不 定 期 食 堂 工 作 检 查 ， 检 查 内 容 包 括 食 堂 工 作 人 员 工 作 态
 
度，食堂管理制度执行情况及食堂帐目，仓库管理等相关事宜。 
 
5、奖惩
 
5.1 米饭不 熟或 将 煮饭 时加 水过多，每 次 扣除 当月 工 资 20 元，
 
由于技术失误，造成饭菜浪费，或不负责任将设备损坏，照价赔偿。
 
因为工作失误，导致饭菜供应不足且在职工中造成不良影响，扣工资
 
20—50 元。
 
5.2 出现食物中毒现象，有关责任人视造成后果，除按规定承担
 
法律责任外，并扣除当月工资 50—100%，情节严重予以解聘。 
 
5.3 原料清洗不干净，该除皮食物未去皮，扣款 10 元
 
5.4 擅自将食物带回家的发现一次。扣款 20 元
 
（四）应急预案及注意事项
 
1、食物中毒及其预防
 
1.1 厨房所有员工都要认真学习《食品卫生法》，严格把好质量
 
关坚持做到不合格不验收，不接收腐烂变质的原料和食品，并按照食品
 
低温保存的卫生要求进行储存。
 
1.2 做到食品“四隔离”即生与熟隔离、成品与半成品隔离、食
 
品与杂物及药物的隔离。
 
1.3 不吃有毒和不认识的野菇、发芽马铃薯等容易造成食物中毒 
 
的食品，做好消灭“四害”工作。
 
1.4 一旦发生中毒，应立即就医查明原因，根据调查及检验的结 
 
果，作出相应的整改措施。
 
附：造成食物中毒的危害因素
 
食品本身有害有毒：如毒草、莽草、发芽的马铃薯、木薯、苦杏仁、 河
 
豚鱼、湟鱼、毒蚌等。例：
 
四季豆:最常见的是未炒熟的四季豆，这种四季豆中含有皂甙，人食用
 
后会中毒；
 
鲜黄花菜、鲜蚕豆:鲜蚕豆也不可小视，有的人体内缺少某种酶，
 
食用鲜蚕豆后会引起过敏性溶血综合征，即全身乏力、贫血、黄疸、
 
肝肿大、呕吐、发热等，若不及时抢救，会因极度贫血死亡； 其次是
 
金针菜，它的有毒物质秋水仙碱进入人体后，会使人嗓子发干、口渴， 胃
 
有烧灼感、恶心、呕吐、腹痛、腹泻；
 
青 皮 或 发 芽土豆:马 铃 薯 : 又 名 土 豆 , 它 含 有 龙 葵 素 有 毒 物 质 , 每
 
100 克约含有龙葵素 20 毫克 ,一般不会使人中毒。但当马铃薯
 
发芽、皮肉变绿发紫时 ,其所含龙葵素就显著增高 ,芽可达 420- 720 
 
毫克/100 克。人吃进了 200 毫克龙葵素就会中毒 ,出现头晕、恶心、
 
呕吐、腹泻、嗓子发干等症状。食用前应将芽部切去洗切后在水中浸泡
 
半小时以上 ,并换水 2 次 ,炒煮时加点食醋 ,这样就可避免中毒。
 
青皮番茄:未成熟的青西红柿不能吃，含龙葵碱（生物碱），多
 
吃会中毒；
 
鲜木耳:鲜木耳中含有一种光感物质，人食用后会随血液循环分
 
布到人体表皮细胞中，受太阳照射后，会引发日光性皮炎。这种有毒光
 
感物质还易于被咽喉黏膜吸收，导致咽喉水肿； 腐烂变质的白木耳
 
也可能导致中毒，它会产生大量的酵米面黄杆菌，食用后胃部会感到不 
 
适，严重者可出现中毒性休克。
 
蓝紫色紫菜:紫菜水发后若呈蓝紫色，则说明在海中生长时已被有毒
 
物质环状多肽污染。致命毒素：环状多肽，这些毒素蒸煮也不能解毒， 不
 
可食用。
 
叶肥厚黑绿的韭菜:这样的韭菜在成长过程中往往后施用很多的农药
 
物质，导致农药致留或者已经深入到韭菜叶部以内，所以简单的只是 
 
靠浸泡还是不能彻底的清楚掉残留农药的。
 
未煮熟的豆浆:豆浆在加热至 70 度的时候，开始表现出一种“假沸” 
 
状态，这时候很多人误认为豆浆已经煮熟。
 
腌制时间不足 15 天的腌制菜:腌制菜往往要考虑亚硝酸盐成分，食品
在腌制过程中会逐渐的产生亚硝酸盐，时间集中在腌制的第 2 天至两 
 
周前。
 
非本食堂加工的熟食:不允许外购成品，不确定因素太多。
 
动物内脏：许多动物脏器是代谢和分泌激素等的重要器官，他们往往
 
含有高浓度的毒素、有害物质、以及某些激素，这些物质对人体是有 
 
害的。
 
凉拌菜：天气炎热,卤味存放时间过长就容易变质 ,卤味一定要在烧
 
熟后 及时食用 ,存放超 过 3 小时的卤味就 要回锅煮 熟后再食用。 细
 
菌繁殖引起的中毒：夏季炎热气温高，如剩菜剩饭时间过长，吃时又
 
没有进行高温热透，很容易造成细菌性食物中毒，凉拌菜的制作要求
 
较高，一般的集体餐厅都不具备制作凉菜的条件。
 
2、厨房急救预防
 
2.1 火伤急救
 
轻者用酒清涂沫灼伤处，将蓖麻油、橄榄油与苏打水匀和，放于
 
其上外加软布包扎，如泡过大，不要切开，已破水的皮肤也不可剥去。
 
 2.2 皮肤创伤急救
 
（1） 止血；
 
（2） 清洁伤口，周围有温水或凉开水洗之；轻伤涂 2%的红
 
汞水；重伤用干净纱布盖上，用绷带绑起来。
 
2.3 触电急救
 
救之前应以非导体木棒将触电人推离电线，切不可用手拉，以免 
 
传电，然后解开其衣钮，进行人呼吸，并请医生诊治。
 
2.4 摔倒、中暑急救
 
（1） 将摔倒者平卧，解开衣钮，用冷水刺激面部。
 
（2） 中暑者应先解开衣服，移至阴凉通风处平躺，头部垫高，
 
用冷湿布敷额胸，服用凉开水，呼吸微弱的可以人工呼吸，醒后多饮清
 
凉饮料并送医诊断。
 
2.5 手足骨折急救
 
为避免受伤部位移动可先自制夹住，是好用软质布棉作夹，托住
 
挫骨下部，长度足够及于两端关节所在，然后两边卷住手或脚，用布条
 
或绷带绑紧。
 
（1） 如为骨碎皮，可用消毒纱布盖住骨部伤处，用软制质布棉 
 
枕夹住，立即送医院。
 
（2） 如怀疑是手或脚折断不让其用手着力或用脚走路，夹板或 
 
绷带不可绑得太紧，以使伤处有肿张的余地。
 
 
6、食品安全事故应急处理方案
 
疑似食物中毒发生
 
建立一个小组：疑似食物中毒事件应变小组；
 
确定二个原则：预防为主；谁主管，谁负责；
 
执行三级监控：食堂监控、操作区监控、餐厅监控；
 
进行四查活动：食堂监控每天查、操作区监控每周查、餐厅监控每月
 
查、主管领导不定期查；
 
实行五讲制度：食品安全天天讲、查到问题及时讲、领导开会经 
 
常讲、培训教育重点讲、制度到位要宣传讲。
 
6.1 报告
 
接到职工相关疑似食物中毒的报告。食堂主管第一时间到达疑似食
 
物中毒职工所在的地点了解情况；
 
（1） 根据事态的轻重、大小，报告项目经理；
 
（1） 所在项目经理及时向甲方领导和员工管理部门报告，
 
听取其决策意见；同时须及时向上级领导汇报并听取指示。 
 
6.2 查询
 
（1） 向疑似感染的员工了解的情况应该有：发病时间、发病症 
 
状、目前感觉和病状；
 
（2） 要了解疑似感染者就餐场所、就餐时间、就餐品种、病状 特征；
 
（3） 有多个疑似感染者，要询问有关联的内容，如：是否同一
 
食堂、是否一同用餐、菜食内容是否相同等信息；
 
（4） 在查询有关 信息的同时要安慰和稳定职工情绪，不要使事
 
态复杂化。
 
6.3 判断
 
（1）查询人员应及时将所获得的信息报告项目经理；
 
作出对疑似食堂、疑似感染源、可能感染的范围初步判断；
 
（2） 对事件大致性质（食物中毒、传染病或其他）做初步判断；
 
做出对事件进一步措施和控制的决定；
 
（3） 根据事态的严重程度，在甲方领导同意的前提下，报告防 
 
疫部门，以获得他们的指导。
 
6.4 预警
 
（1） 启动预案并发布预警；
 
（2） 确认感染人数、疑似食堂，封存食堂留样食品；
 
（1） 对尚未发病的在疑似食堂就餐的人员进行排查。
 
6.5 救治
 
（1） 组织车辆、人员将感染职工和疑似感染的职工迅速送到有 
 
资质的医院或指定的医院进行救治；
 
（2） 派专门人员到救治医院护理、安抚、稳定员工的情绪，配 
 
合医院治疗；
 
（1） 第一时间获得医院初步诊断和化验结果，以做进一步决策。
 
6.6 排查
 
（1） 迅速进行内部排查，主要排查的内容有：
 
（2） 水源（有无被污染）、人员（有无传染源）、疑似食品原
 
料（采购化冻、洗涤）、疑似食品制作过程（加工温度、调料）、疑
 
似食品保存（受污染、超过保质期时间）、餐具消毒过程（消毒记录、 消
 
毒温度、消毒剂）等；
 
（3） 做出初步判断，采取相关控制措施，避免事态复杂。 
 
6.7 上报
 
（1） 大面积感染事件发生，最高行政管理人员应及时向防疫部门报告；
 
（2） 协助配合防疫部门和有关职能部门对事件的调查和取料、 
 
取物、取证、体检的工作。
 
6.8 控制
 
（1） 内外有别，与有关职能部门或新闻媒体的接待有指定专门 
 
人员应对，以避免事态复杂化；
 
（2） 在经甲方、政府职能部门批准的前提下，才能由公司最高
 
负责人宣布应急结束。
第五章 综合维修服务方案及管理制度
一、设备维修服务
日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下:
1、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度
(1)综合维修部门必须建立多方面的信息柴道和监测机制。及时发现设备故障入故障隐患，并予排除。
(2)建立日检巡查制度， 值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。
2、维修服务承诺
与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或设施设备故障可直接通知综合维修部，统一协调安排。综合维修部搂到报修单或电话后应该在10分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除;涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解释，并另约定维修时间后，按约完成维修:属复杂故障见立即向公司汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并出具体承诺如下:
(1)实行报修电话接待，将报修电话向业主单位公布。接到报修电话及时记录，并通知综合维修部派人员维修。
(2)水电急修项目 :接报修后10分钟到达现场，1小时内修复:
(3)其他维修项目: 10分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况。能立即复的，当场给子解决:不能马上修复的，按约定时间给予修复:
(4)有偿维修: 10 分钟到达现场查勘，与业主洽谈。确定维修费和维修时间，按约维修。
(5)做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。
(6)维修完毕应要求业主签名确认，并征求满意度。
(7)维修服务应达到:临修急修及时率100%;维修质量合格率90%以上:客户满意率95%以上: 有偿服务回访率100%，回访中发现维修质量问题，及时预约整改。
3、维修服务规范要求
要求综合维修部员工到各棱层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯:走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项:
(1)敲门:接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。
(2)介绍:办公室的人员开门或在门内询问。综合维修部员工应首先自我介绍:“对不起， 打扰了，我是锦勤物业公司维修人员xxx，前来为您服务”。
(3)进门:如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具背在肩上。如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
(4)铺布:走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存敏工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。
(5)维修:维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说-声“非常对不起”。
(6)整理:维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件、及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。
(7)试用:请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转。并请领导、办公人员在维修工作单签认。
(8)讲解: 必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识及正确使用设备的注意事项。
(9)如实填写维修工作单 (包括费用) 请领导、办公人员对修理质量服务态度等进行评价并签名。
二、设备维修维护范围
(1) 维修范围:水电设施、公共设施、设备的维修。主要包括:建筑物内的灯具、凤扇、电插座、电开关、水龙头、花酒、洗手盆、大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。
(2)维护范围:建筑物止下水管道、 雨水管:每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路:每栋建筑物总水闸以后的供水系统。中央空调系统:建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、棱梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。
三、保修、维修工作流程图
 
 
 
 
 
 
四、岗位职责
(一)综合维修部工作职责
1、负责管理范国内供配电、给摔水等公用设施(设施)的运行，保养、检查、维修。
2、负责对场区范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督。
3、负责场区范围内电梯、空调的运行操作。
4、负责场区所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购请示。
5、负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参子大、中修计划实施。
6、负责外围维修的联系工作。
7、负责场区内所有机电设备的技术资料、档案的收集，建立、整理，交综合管理保管。
8.负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。
9、负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。
10、负责抄水电表数，并核对记录。
11、负责所有机电设备台帐的建立，并及时交综合管理部保管。
12、负责对所申购物品的检查。
13、负责对装修用水、电的监督管理。
14、负责为业主单位提供维修服务。
(二)水电维修工岗位职责
岗位职责:
1、负责对应各种设备的日常管理和维修工作。
2、熟悉设备的运行方式、工作原理、正常操作。
3、负责各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。
4、做好设备的日常巡检工作，确保设备的正常运行。
5、完成其它临时性工作。
6、不断学习提高自身的工作技能，提高服务质量。
(三)管道工的岗位职责
1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。
2、熟悉消防、办公用水的管道路线，做好巡视。发现问题，及时处理。
3、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。
4、负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。
5、做好各种检修、保养纪录。
6、发挥工作主动性和团队精神， 配合部门做好其他工作任务。(四)配电室岗位职责
1、负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。
2、对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。
3、严格贯彻执行电气规章制度。
4、必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。
5、及时发现-切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前。
6、处理突然发生的停电事故。
7、办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。
8、正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。
9、对危及安全用电的现象有权制止，并报告有关领导。
10 、坚守工作岗立。任何时间都不得无人值班或擅自离岗。
(五)电工岗位职责
1、负责供配电系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。
2、熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时地完成维修任务。
3、负责供配电设备运行的操作、监控、记录。
4、供配电设备发生异常，及时报告并及时排除故障。
5、负责消防自动报警系统、监控系统进行维护保养。
6、牢周树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。
7、经常检查有无偷漏电及违章线路架设，发现问题及时处理并向领导报告。
8、负责区城内的清洁卫生工作。
9、负责管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。
10、负责岗位用电设备的监护管理。
(六)维修工岗位职责
1、负责公共设施、设备的检修、检查、保养，为业主提供有偿服务，创造一个顺畅、舒适的环境。
2、遵守公司各项规章制度。
3、服从管理，听从安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量让业主满意。
4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。
5、努力学习，不断总结经验，提高业务技术水平和服务意识。
6、对业主文明礼貌，以优质服务为公司创效益。
7、注意“工完场地清”，节约用料。
8、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。
9、着装整洁，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。
10、积极完成领导交办的其它工作任务。
(七)设备运行人员岗位职责
1、遵守公司的规章制度，不迟到不早退。
2、严格按安全操作规程执行常规操作项目。
3、服从工作安排，坚守岗位。发生故障时，第一时间到现场处理，保证质量，不推诿，对自己不能处理的故障应及时上报。
4、加强对管理区范围内各种设备进行巡视检查，确保所有设备常处于安全经济运行状态。
5、上班时间不得做与工作无关的事，不得用对讲机聊天。
6、做好值班记录，保持设备现场清洁工作。
五、相关管理制度
公共部位、公共设施修结养护管理制度
[大厅、堂]
1、对大厅、堂的玻璃落地大门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡视养护，每周一次。
2、落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s~15s 范围内，无阻滞现象。
3、落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕。
4、落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全安装牢固。
5、对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺，每日一次。
[室内外门锁]
开启灵活，配件齐全。无脱落无残缺，及时修理
[楼道]
1、对楼道照明、应急照明灯具进行遥检. 保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺，每周一次。
2、对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵话，闭门器启闭无冲击声，防火门玻璃无破碎，每月一次。
3、对楼道、扶梯进行巡查，每月一次。
(1)扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；
(2)楼梯台阶、踏步平整无墙口，不绊脚，无开裂；
(3)楼道地面平整。表层与基础粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石)；
(4) 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓无断裂、 残缺、上口平顺、接缝严密平整。
4、对墙面进行巡查:每季一次
(1)内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，修补粉刷层及墙面砖；
(2)应保持与原墙面色差、材质一致;
(3)各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。
[卫生间]
1、洁具、设施完好无破损，无渗水，功能正常，每周检修一次。
2、地面墙砖及吊顶完好无损，每月检修-次。
3、各门启用灵活，每周检修一次。
4、照明灯及其它用电器具功能正常无漏电现象，每周检修-次。
[雨污水总管、屋面、外墙]
1、对屋面水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网无脱落，每季一次。
2、对污水管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞，每季-次。
3、屋面、外墙
(1)对屋进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面污沟无堵、开裂现象，排水畅通，每年二次。
(2)对屋女儿墙勘查、墙面无裂缝， 灰缝饱满，不倾斜，每年二次。
(3)对外墙面勘查，保持外墙面无裂链，装饰墙面砖无起壳脱落，修补墙面所使的材料应保持与原墙面相一致，每年一次。
[道路、侧、围墙]
1、对场区内路面，侧石进行巡检，每月一次。
(1)场区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；
(2)混凝土面不起砂，无脱皮，断裂.明沟不断裂；
(3)路边侧平直，保持高低致无缺损。
2、对场区围墙栅栏进行检修，保持铁栅栏无断裂、表面无严重锈蚀，每年二次。
3、油漆铁栅，每年一次。
4、检查保养围墙，应不倾斜、不弯凸，灰縫饱满，围墙如有塌陷、倾斜裂縫应及时进行修整，每年一次。
[雨、污水井、下水道]
1、及时维修补漏，每周一次。
2、对场区内雨、污水井进行检查、清捞，每季二次。
3、污水井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)，每年一次。
4、疏通场区区域内雨、污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水，每季二次。
5、汛期前应对下水道进行疏通，清捞井内淤积物，汛期前一个月。
[场区域内照明路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯]
1、夜间应对管理区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象，每日一次。
2、检查照明供电线路绝缘状况，每年一次。
3、检查照明供电控制保护装置功能，每周一次。
六、设备管理安全制度
[设备人员]
1、登高作业(2米以上)需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。
2、上吊顶需有三人以上操作，一人扶梯。 二人上吊顶，带好充足的远射灯、对讲机，戴好安全帽。
3、登高作业时，衣物口袋内勿放重物(如工具等)，以免坠落伤人。
4、检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。
5、作业完成后， 必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人身和设备安全。
6、在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。
7、使用电动工具时，需检查接地线及绝线保护。
8、暗处作业时，如需照明，须使用24V灯。
9、使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。
10、使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。
11、使用电焊机时，须持证上岗，并有人监督，备好灭火器，采取防火措施。
12、在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监督人进行指导， 应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全， 如有必要须戴防毒而具.作好应急抢救准备。
13、在作污水处理设备转换时，风机不能停止运行。
七、配电室管理制度
1、负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电气设备状况、操作规程和有关安全措施，值班员应密切注意电压表、电流表、功率参数表的指示情况，按时记录，严禁变压器、开关超载运行。
2、对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报维修。
3、供电线路严禁超载供电。配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求进行配电。
4、供电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度、报告制度。
(1)停电检修时应提前向相关部门发出停电通知单，恢复送电时，在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。
(2)配电房内设备及线路变改，要经业主同意，重大变改，要上报公司领导批准。
(3)配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用，并有手持式灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入，并做好登记工作。
(4)加强日常维修、 检查，保证配电房内公共照明显示灯等设备。
(5)配电房设备的刀闸由值班员二人进行，一人操作，一人在旁监护，严禁二人同时操作，以免发生错误。
(6)突发性停电事故应及时向业主作出解释。
(7)经常保持配电房地面及设备外表清洁。
八、安全操作制度
1.严格执行各种设备的操作规程。
2.严禁约时、电话停送电，遇紧急情况时，可先停电后通知。
3.停电检修作业时，应先停电，验电无误后再放电，安装接地线、装设遮栏隔板，悬挂标示牌。
4.一切现场均须有安全措施，交待要认真，严格按安全规程办事。
5. 工作人员有权拒绝违章指挥。
6.严禁酒后工作。
九、报告制度
（一）下列情况报告班长
1、主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况。
2、设备出现故障或停机检修。
3、零部件更换及修理。
4、运行人员暂时离岗。
5、维修人员的工作去向。
（二）下列情况报告主管
1、重点设备非正常操作的开停、调整及其异常情况。
2、重点设备发生或停机检修。
3、系统故障及检修。
4、重要零部件更换及修理。
5、工具、备件、公共维修材料领用。
6、员工加班、调班、补休、请假。
7、与上级及对外联系。
（三）下列情况报告项目经理
1、重点设备发生故障或停机检修。
2、影响整体运行的设备故障或施工。
3、重点设备主要零部件更换及修理、外围维修。
4、系统及主要设备的技术改造。
5、员工一天以上的请假，班长以上员工的补休、换班。
十、公共照明节能管理制度
(一)目的
对共照明进行管理，实现安全用电和节约用电。
(二)公共照明包括
1、室外道路灯、围墙灯、草坪灯等;
2、地下室照明;
3、消防通道;
4、走廊照明。
(三)公共照明由维修部维修保养
1、检查导线是否松弛;
2、检查导线绝缘是否老化、损伤、各控制开关是否完好;
3、检查各接头是否牢固、紧密、有无过热现象;
4、检查支架是否完整、松动；
5、检查灯泡、灯管、灯具是否损坏;
6、维修巡视人员巡视各照明区照明情况和秩序维护巡楼人员巡楼时反馈照明区照明情况，发现长时间不亮、昏暗、光闪等异常现象周立即排除。
7、以上检查中发现的问题能处理的及时处理，处理不了得做好记录并上报。
(四)节约用电
1、合理安排照明亮度，杜绝常明灯现象，对长期没有修复的长明灯追究责任人责任。
2、消防通道和走廊照明用声控开关控制。
3、爱护公共照明设施人人有责，损坏公共照明设施者加倍赔偿。
十一、事故处理规程
1、目的
确保及时正确处理设备事故
2、适用范围
适用于设备事故发生的抢救处理。
3、内容
(1)值班人员应按规定正确操作、维修保养机电设备，当事故发生时，应采取必要的措施防止事故扩大，事故发生后，责任人应在事故分析会上详细叙述事故发生经过。
(2)主管应加强对工作人员的技术培训，督促员工按规定操作、维修保养机电设备，工作指导、检查监督。定期巡视各机电设备，设备事故发生后，应及时赶到现场处理，并实事求是组织事故分析会，并将《事故分析报告》提交公司。
(3)加强对维修管理力度，及时主持召开事故分析会，并在《事故分析报告》上签字。
(4)公司应对维修工作加强指导，大力提高维修人员的素质，消除设备隐患;当设备事故发生后，应及时组织公司的事故分析会，界定事故原因、责任人、处理措施、改进及防范措施，并将《事故分析报告》提交公司领导批准。
十二、设备故障维修规定
1、目的
对设备故障维修进行管理，保障设备维修质量。
2、适用范围
适用于所有机电设备故障维修。
3、责任
(1)小故障由维修工负责维修。
(2)比较大的故障由公司组织维修。
(3) 公司负责外围维修的审批。
4、程序
(1)运行值班人员在巡视检查中发现的小故障如螺丝松动、保险丝(芯)熔断，指示灯泡烧坏等，值班人员在当班内处理好，并记入记录内。
(2)值班人员不能解决的故障由维修部组织维修人员进行修理，并做好维修记录。
(3)维修工不能解决的故障，由公司组织全公司力量协助维修，并做好维修记录。
(4) 由于人员和设备所限不能处理的故障，报请公司，修好后公司组织验收和试运行，并做好维修记录。
十三、公共设施维修养护管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。
巡视内容:
(1)检查公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
(2)检查路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报业主单位后给予一定的处罚。
(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
(5)检查大门、围墙等设施是否完好。
(6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、楼内所有维护不大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用由甲方投入。
十四、维修人员行为规范
1、按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神饱满，举止得体。
2、项目经理负责维修人员的任务分配、考评和管理，监督、指导其完成各项维修工作，有建议辞退不称职员工的权力:对维修人员的调、换班期间所发生的责任事故负责:对新录用的员工要进行认真考察、培训。
3、每天接到报修单或报修电话后，根据工作情况及时安排维性，做到“水不过天，电不过夜"，不得以任何理由推诿、拖延。
4、服从安排，保质保量完成各项维修及其它临时性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。
5、全面掌握各种物业情况，包括水、电、暖设施、消防设备等;每周必须对所分管的设施状况，特别是用电设施进行巡视。
6、严格管理各类维修材料及维修工具，杜绝假公济私、浪费等现象。
7、及时提交维修材料计划，并对使用的到维修材料的质量予以监督、检查，提出合理建议。
8、负责对维修人员进行安全教育，防止工作中发生安全责任事故。
9.自觉接受工作监督，督促维修人员及时改进工作，杜绝投诉。
10、服从安排，完成业主交给的其它工作。
十五、电工日常巡检工作制度
1、每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭节约用电，但需保证合理的照明。
2、如发现灯其及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除。如无备品、备件须及时申请采购，及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。
3.如业主需延时使用灯具、电器时.当值电工应作好交班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。
4、值班电工应定时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、主机水泵管道，发现问题及时处理。
5、值班电工应对晚间业主用电故障及大楼内发生的电气故障进行及时处理。
6、如有装潢综合维修队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。
7、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。
8、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。
第六章  体育馆 ( 场) 消防安全管理制度
一、体育馆 ( 场) 的隶属单位主要负责人为消防安全第一责任人，分工负责安全的领导为直接管理人， 物业公司配合业主单位做好消防安全的各项工作。
二、体育馆 ( 场) 的所有员工要熟知必要的消防安全知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散、会紧急避险、会逃生，具体负责日常的防火安全管理工作。
三、体育馆（场）的防火管理，必须遵守下列规定：
1、馆（场）内严禁携带或存放易燃易爆等危险物品。
2、安全出口处应设明显标志。疏散通道、楼梯和安全疏散门必
须保持畅通，禁止堆放物品。
3、设专人管理维护消防器材和设施，保证器材、设施完好有效。
四、体育馆（场）内电气设备的安装、维护，必须遵守下列规定：
1、定期检测电气设备。对破损、老化、绝缘不良的，及时维修、
更换。改装、增设电气设备， 须经消防部门审核， 报防火负责人同意，由正式电工安装。
2、可移动的电气设备的电源线，必须使用橡胶软线。在地面铺
设软线，应有防护设施。灯头线须采用耐高温线或套瓷管保护。配线
接点应设金属接线盒。灯具与可燃物的距离不得小于0.5 米。
五、在体育馆（场）内举办体育、文艺、展览、展销等活动，主办单位必须根据体育馆（场）防火安全管理制度制定防火安全方案。
防火安全方案应包括：活动内容、时间、地点、人数、防火措施
和应急疏散方案等， 并由管理单位监督主办单位组织实施， 并由管理单位加强检查、落实。
六、在体育馆（场）举办体育、文艺、展览、展销活动，必须遵
守馆（场）防火管理规定：
1、随时进行防火安全检查，发现火险隐患，及时排除或停止与
火险有关的活动。
2、搭建台、板以及使用道具、设置布景等，不得使用易燃材料。
3、增设巡逻、值班人员，加强巡逻、值班，确保安全。
4、活动结束后，对体育馆（场）进行安全检查，确认安全后，切断活动使用的电源。
七、开馆期间，须保证消防通道畅通。安全指示牌及指示灯要保
证完整好用。安装的火灾事故应急照明灯，要保证正常使用。
八、禁止在开馆期间进行设备检修、电气焊、油漆粉刷等施工、
维修作业。
九、灯光、音响设备由专人管理使用，其他人员不得随意使用。
十、闭馆前，管理人员须进行安全巡视检查，并认真填写《防火
检查记录》。
十一、定期检查馆内消防设施保证正常使用。 员工有权制止损坏、盗窃消防设施的行为。
十二、对违反本规定的行为，依据公安部第61号令《机关、团体、企事业单位消访安全管理规定》进行处理 。
消防应急处理方案
 
1 、预防火灾发生
 
（1） 建立一个组织：火灾事件应变小组；
 
（2） 绘制二张图纸：“防火器材位置图”和“人员疏散图”； 
 
（3）确立三个原则：
 
防治为主，预防为先；
 
谁在岗，谁负责；谁主管，谁负责；
 
群防群治，人人有责；
 
（4）进行四次活动；二次演习、二次培训教育；
 
实行五常制度：常宣传（警示标语经常见到）、常重视（开会培
 
训经常提到）、常检查（日常检查经常做到）、常整改（发现问题经 常
 
改到）、常规范（形成标准经常达到）。
 
2、 报告
 
（1）火警发现者向直属上级领导和消防主管报告；（发生火灾
 
的准确区域和时间，燃烧的物质、火势的大小，报警人的姓名、身份，
 
是否有人员受伤）；
 
（2）消防主管向项目经理报告。
 
3 、自救
 
（1）切断火灾发生源；如电源、油源、气源、燃源；
 
（2） 用就近的灭火器、防火沙、石棉毯扑灭明火；
 
（3） 发现有伤者立刻协助其撤离火灾区域。
 
4、 判断
 
一 级火警：系有烟无火，（自行组织灭火）；
 
二 级火警：系有明火初起，（自行组织灭火）；
 
三 级火警：系火势从时间上和空间上难以控制（及时向 119 报 警）；
 
报警必须报清楚：发生火灾的准确区域和时间，燃烧的物质、火 势
 
大小，报警人的姓名、身份，是否有人员受伤。
 
5、 组织灭火
 
（2） 在一级和二级火警的时候，消防主管应组织调配义务消防 
 
队员、各种灭火器材全力组织扑救；
 
（3） 报火警，在确定火灾性质、火势大小、自身灭火力量的前 
 
提下，现场最高行政负责人确定报警指令；
 
（3）作出正确判断，切勿错失报警时机，以免造成更大损失。 
 
6、疏散
 
（1）报警后现场指挥应马上指派人员到指定地点引导消防车队；
 
（2） 现场指挥应马上组织人员进行员工的疏散；
 
（3） 现场指挥应在确保安全的前提下，组织人员抢救贵重物资；
 
（4） 在进行人员疏散和物资抢救时，必须保证疏散通道的畅通。
 
7、协助
 
（1） 消防队到达火灾现场时，消防主管应立刻引导消防队泊接 
 
消防水栓和附近灭火水源；
 
（2） 消防主管应启动消防水泵，确保消防水源和消防设备运 转；
 
（3） 消防主管应协助消防队灭火或维持现场秩序。 
 
8、 抢救
 
（1） 发生人员受伤应立刻组织后勤保障组实施伤员救助；
 
（2） 报 120 急救中心，实施救援；自行组织车队护送伤员到有 
 
资质的医院救治；确保不发生重大人员伤亡；
 
（3） 指定专人到救治医院安抚伤员，处理救助事宜。 
 
9、保护
 
（1）火警解除后，应指定人员负责保护现场不被破坏，并拍摄
 
照片存取证据，迅速查访知情人，查找火灾起因，火灾的初报和续报；
 
（2）消防部门介入调查，消防主管和相关人员应协助调查。 
 
食堂安全防火制度
 
1、 食堂内的煤气、天然气、液化石油气炉灶等有火种的设备，
 
要有专人加强管理，要经常检查管道、角阀是否漏气，发现问题及时
 
解决，禁止用明火检查带气设备。
 
2、 使用煤气、天然气、液化气要先点火，后开气，气瓶与炉灶 要
 
保持一米以上距离。
 
3、 做油炸食品时，油量不得超过容器的三分之二，油温不得过
 
高或跑油，看管人员不得离开炉灶。
 
4、 所有电气设备，应做防潮处理，保持良好绝缘，开关、闸刀、 保
 
险器应装在安全位置。
 
5、 配置相应的消防器材，工作人员要熟悉放置地点和使用方法。
 
6、 工作人员离开伙房时，应熄火，切断不使用电源，关窗，锁
 
门。每天工作完毕后，要确定专人负责查验水、电、气及安全事项落 实
 
情况。
[消防栓]
1、检查楼道内、室外消防栓应无滴漏水或损坏，每月一次。
2、油漆室外消防拴，每年一次。
3、检查消防水带，应完好无损，每年二次。
4、检查消防阀门无锈蚀，应启闭灵活，每年二次。
5、检查消防报警按钮，完整无损，功能可靠，每月一次。
第七章 体育场（馆）大型赛事期间运维保障方案
物业公司在大型赛事期间，应主动协调业主单位及承办机构，做好相关的各种保障工作，需要临时增加服务人员时，应在业主单位的指导下，招聘员工提供相关保障，产生费用由业主单位按市场用工标准给予支付。
具体措施
1、加强组织领导。成立服务保障领导机构，由公司主要领导负责，各部门相关人员参加。 加强对重大赛事筹办保障工作的领导，把组织落实本工作方案作为重要工作内容。
2、加大协调力度。主动与赛事执行、运营单位、相关部门 （行业）的沟通协调，确保赛事活动策化、组织、竞赛、宣传、保障
工作落到实处。
3、明确职责任务。在重大赛事承办领导小组的领导下， 明确物业员工的具体职责，强化各项工作任务、各环节的检查督促，加强组织协调，相关部门大力配合，形成工作合力。
重点落实项目内容
1、协助承办方，搞好赛事场地的规划方案，监督施工人员按要求施工，确保安全。
2、协调落实赛事官员，裁判员，运动员下榻公寓，签订相关协议 ，搞好公寓卫生，按要求配齐生活用品，热情接待住宿人员，提供24小时服务。
3、主动参与赛事组委会会议，布置各方面相关保障工作 。
4、主动对接赛事官员，裁判员，运动员住宿、活动、比赛的时间制定相关接待方案。
5、协助赛事主办单位召开赛事新闻发布会。
6、协助赛事主办单位搞好赛事期间的安全保卫工作。
7、协助搞搞好赛事期间的伙食保障工作，并监督食堂按赛事规定要求使用下拨经费，确保伙食标准达到要求，安全卫生，营养合理。
8、协助搞好赛事期间的维修养护，确保设施设备始终处于完好状态，确保赛事正常进行。
9、搞好赛事期间的卫生清扫，确保提供一个舒适整洁的环境。
竞赛工作方面
1、协助完成赛事所需器材及办公用品的配置。
2、协助完成赛事手册的编制，提交物业相关部门，抓好落实。
3、协助完成拟定的颁奖流程。
4、协助完成裁判及各相关保障人员的培训。
5、协助完成比赛各类表格的制作。
6、协助完成各项目志愿者及服务人员的征召工作，确定参加人员。
赛事保障工作
1、协助赛事场地勘察，完成赛场布置设计及搭建，并通过相关部门的验收。
2、协助落实赛事所需的各种物资及保障。
3、协助落实比赛所需电器音响设备的检修和维护保养，确保正常运行。
4、协助完成电视台转播所需电源、电讯的保障。
5、协助完成主席台， VIP 席、赛事工作区域帐篷的搭建。
6、协助落实赛事所需通讯器材，确保管理指挥信息畅通。  
后勤接待方面
1、协助完成相关人员住宿的对接，拿到住宿房号，做好住宿分配方案及宴饮方案。
2、协助食品卫生监督部门做好赛事期间的饮食卫生保障。
3、协助做好各项目来宾的接待及活动期间的交通车辆安排计划。
4、协助做好项目活动期间矿泉水的供应保障。
活动宣传方面：
1、协助完成对各个活动现场主体背景的包装等工作。
2、协助完成为媒体提供赛事手册和相关资料的发放。
3、协助完成对媒体记者及摄影爱好者的登记发证工作。
赛事安保方面
1、配合市公安机关做好各项赛事的安保工作，需要增加安保人员时，提前搞好人员的招聘、培训，确保各项赛事安全、顺利举办。
2、协助办理赛事车辆通行证，并严格检查进出车辆和人员。
3、完成安保任务分工，明确安保职责及工作范围。
4、做好参赛官员、裁判员、运动员的交通引导方案。  
志愿者方面
1、协助完成志愿者培训，明确各自工作任务、安排。
2、主动参加各项活动的现场布置工作。
3、协助领取相关的物资。
重大活动方面：
1、协助完成各项活动方案，拟定各项活动流程。
2、落实各重大活动场所的安全保卫工作。
3、配合相关部门完成重要领导出席的各项活动的事宜。
工作步骤
1、后勤接待工作方案（包括参赛人员的吃、住、行等接待安排方案，欢迎安排，出席各种活动等）。
2、赛事保障工作方案（包括赛事场地搭建，赛事工作设备安装配备，现场电器音响设置调试，赛场官员、裁判员、运动员工作室及卫生间的分配， VIP 座位搭建，电视转播所需电力，通讯配置等方案）
3、安保工作方案（包括观众区域确定，比赛区域的安排，现场秩序维护等）。
4、赛事重大活动方案（包括裁判员运动员到席会，开幕式，颁奖仪式，新闻通气会等活动日程安排）。
5、志愿者服务工作方案（包括志愿者人员构成，志愿者工作内容要求，志愿者培训计划，志愿者服装和后勤安排）。
6、赛事承办单位提出的其他执行方案。
   工作标准
1、竞赛工作：准确、按时、高效。
2、后勤工作：住宿舒适周到、餐饮可口卫生、交通安全准时。
3、保障工作：满足赛事需求，力求服务到位。
4、宣传工作：有声有色，家喻户晓，有场面，有气势。
5、安保工作：安全、正规、有序。
6、志愿者工作：组织有力，形象良好、态度积极。
 
人员配备要求
 
一、最低人员配置要求：47人，负责维修工作、消防工作、保安工作、保洁工作、食堂工作、电工工作、监控工作。
二、对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，有上岗资格证，并严格执行政府规定给所有录用人员依法购买各类社会保险，由此产生的一切法律责任由成交供应商负责。
三、各类人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象。
四、采购人提供管理用房给成交供应商办公使用，该办公室所产生的费用由成交供应商负责；采购人不提供成交供应商工作人员的食宿。
五、物业录用人员具备条件：年满18周岁以上，65周岁以下，身体健康，品行良好，具有初中以上学历，持相关证件上岗。
 
其他要求
 
一、为确保服务质量与采购人沟通联络，成交供应商须设置项目主管，负责对承包项目、范围、服务质量的检查监督及与采购人日常业务联系。
二、成交供应商需提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施。
三、成交供应商需向采购人提供服务承诺。
四、成交供应商需主动接受采购人的指导、检查、监督及协调。
五、在现有服务范围内，成交供应商根据实际情况需要增加工作量所产生的费用，由成交供应商负责；本方案尚未包括的范围今后若要承包，费用由采购人与成交供应商另行协商确定。
六、按时按质完成采购人交办的重大庆典、会议活动等突击性任务，所增加的工作量采购人不再增加费用。
七、合同期满后，妥善处理退场移交、人员安置，如果出现劳资纠纷、责任由成交供应商承担。
八、重要提示：请投标人充分考虑服务期内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期内采购人将按成交金额支付服务费不作调整。
    

滨海体育管理中心物业费用预算表
序号	类别	人数	实发工资 （月/人）	保险 （月/人）	小计 （月）	小计 （年）	备注
1	物业经理	1
3	安保负责人	1
4	场馆负责人	1
5	保洁负责人	1
6	食堂负责人（领班）	1
7	监控员	2
8	消防安全员	2
9	维修（水、电、暖综合型）	1
10	维修	2
12	保洁	12
13	安保	4
14	打更	5
15	电工	6
16	厨师	2					400人用三餐
17	改刀（兼帮厨）	2
18	面点	2
19	洗碗（兼收拾食堂卫生）	2
20	小计	47
21	食堂、保洁、劳保耗材等
22	管理费
23	税金
24	合计

 
　 　 　 　
合同履行期限：自政府采购合同签订之日起365个日历日
需落实的政府采购政策内容：小微企业、监狱企业、残疾人福利单位、脱贫攻坚单位享用此政策。
本项目（是/否）接受联合体投标：否
二、供应商的资格要求
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据财政部工业和信息化部关于印发《政府采购促进中小企业发展管理办法》的通知财库〔2020〕46号文件及辽宁省财政厅工业和信息化厅《关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》辽财采〔2021〕153号文件的要求，本项目为专门面向中小微企业采购的项目。
3.本项目的特定资格要求：截至报价截止时间前，经“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、“中国政府采购网”网站（www.ccgp.gov.cn）查询，被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的不得参加本采购项目。
三、政府采购供应商入库须知
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
四、获取采购文件
时间：2024年05月20日 08时00分至2024年05月27日 16时00分（北京时间，法定节假日除外）
地点：线上获取
方式：线上
售价：免费
五、响应文件提交
截止时间：2024年06月04日 09时00分（北京时间）
地点：辽宁政府采购网
六、开启
时间：2024年06月04日 09时00分（北京时间）
地点：锦州市凌河区胜河里150号锦州市政府采购中心
七、公告期限
自本公告发布之日起3个工作日。
八、质疑与投诉
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
九、其他补充事宜
1、本项目采用全流程电子投标，供应商应按要求网上领取招标文件并上传电子投标文件，务必保证与递交的电子备份文件一致，并确保备份文件能够正常读取，否则后果自负。
2、评审过程中，如出现要求供应商对响应文件内容进行书面澄清或作出相关书面承诺等情况，则按照《政府采购非招标采购方式管理办法》（财政部令第74号）《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（政部令第87号）执行。
3、供应商的法定代表人或其委托代理人应持本人身份证明参加谈判会议。
十、对本次招标提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名  称： 锦州市体育服务中心
地  址： 人民街五段10号
联系方式： 0416-2836950
2.采购代理机构信息
名  称： 锦州市政府采购中心
地  址： 锦州市凌河区胜河里150号
联系方式： 0416-2110816
邮箱地址： LNJZCGZX@163.COM
开户行： 本项目不收取保证金
账户名称： 本项目不收取保证金
账号： 本项目不收取保证金
3.项目联系方式
项目联系人： 盛先生
电  话： 0416-2110816