合同标的：物业管理服务。
金额明细：详见附件《分项价格表》。
（一）为长沙市第二十一中学提供优质的保洁、绿化、维修、水电、学生宿舍管理等物业服务。
（二）人员配备：物业服务人数为16人，其中物业经理1人，保洁6人，房屋及公共维护2人，绿化1人，宿管老师5人，公务车司机1人。
（三）服务期限：三年，合同一年一签。
1、管理人员职责
1.1、项目经理负责全体员工培训和工作安排，参与学校部门会议，及时了解学校情况，配合学校及时处理相关工作事宜。
1.2、主动巡查校园，了解师生的相关需求。
1.3、部门主管负责各部门员工工作安排，配合完成项目经理安排的各项工作。
2、卫生保洁职责
2.1、实行零干扰清洁卫生服务。
2.2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
2.3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，绝不因人而异，对于极少数屡教不改则采取典型曝光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为。
2.4、每天上、下午个打扫一次，全天候保洁，每小时循环报结一次，先外之内。
清洁标准：建筑物每期进行一次扬尘、蛛网清扫，外墙1.5米高度保持无污迹、涂划、乱粘贴物；公共场所无明显泥沙、污垢、纸屑，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无纸屑、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭，门窗无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖，灯罩明亮清洁；
楼梯卫生标准：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、污迹等；
卫生间卫生标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；
楼层通道、地面卫生标准：目视干净，无污渍、无杂物。
会议室卫生标准:会议桌椅摆放整齐、无灰尘，地面无杂物。
3、司机岗位职责
具有丰富的驾驶经验，驾龄5年以上，无不良嗜好，懂汽车的基本原理及维修保养常识。
4、绿化维护服务职责
依照绿地植物生长规律，负责学校绿地的树木、花灌木、绿篱、色块和草坪的灌溉、修剪、施肥和病虫害草防治、修补、杂草清理等工作。达到植被生长正常，枝叶茂盛，无病虫害，无枯枝残叶，造型美观，与环境协调的养护标准。
5、房屋及公共维护服务职责
5.1、做好校区建筑以及路面的日常维护，做到一般问题及时修，较大问题限时修，零星抢修时限不超过2小时，较大维修不超过三天。无论是星期天、节假日还是在恶劣气候环境下，确保学校建筑物处于完好状态。
5.2、及时做好门窗锁窗帘等小型维修，及时完成学校后勤部门交代的临时任务。
及时做好校区教学、生活及办公用水、用电维护与维修（不包括各项目、日常办公设备维护）。做到一般问题及时修，较大问题限时修，抢修时限不超过2小时。无论是星期天、节假日还是在恶劣气候环境下，确保学校水电每天每时处于完好状态。
6、学生宿舍管理服务职责
6.1、做好宿舍区综合管理与协调：各寝室标识，宣传栏、评比栏管理等，确保宿舍区良好秩序。
6.2、做好宿舍区公共区域保洁工作，负责寝室每日常规检查评比与公示。
6.3、负责学生出入寝室的登记管理和情况通报，维护寝室良好秩序。负责违纪事件、突发事件的处理与报告，禁止外来人员随意进入宿舍区，禁止男、女生串寝。
6.4、做到学生入寝不离岗，做好学生思想工作，细心观察学生情绪变化，做好心理疏导，并及时通报教育处。晚上有患病的学生，须及时拨打电话做到及时就医。
6.5、做好宿舍文化建设，防火、防盗、防事故等工作。
6.6、做好宿舍防疾病、除四害工作，保持室内通风、干燥，杜绝传染病发生。
6.7、做好宿舍门卫的管理工作，学生离开宿舍时随时锁门，搞好每日查寝工作，做好台账，对生病学生及时通报班主任。
6.8按时纪录每位寄宿生的情况，搞好寄宿生管理工作，保证学生安全，晚班做好巡查，不得擅离职守，并将情况如实反馈到年级组长、班主任和教育处，积极配合学校保证寄宿生安心学习和生活。
（一）物业管理质量目标
1、师生满意率达85%以上
2、合同履约率达100%
3、上岗培训合格率达100%
4、有责投诉解决率达100%
5、特殊岗位服务人员持证上岗率达100%
经考核，物业公司如达不到上述物业管理质量目标，学校可约谈、书面告之、解除合同并由物业公司承担相关违约责任。
（二）根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
6.1甲方的权利和义务
6.1.1代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。
6.1.2审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。
6.1.3在合同生效之日起10日内向乙方提供20 平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为员工提供生活便利。
6.1.4负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。
6.1.5负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。
6.1.6因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。
6.1.7依照本合同约定，按时支付物业管理费。
6.2乙方的权利和义务
6.2.1不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。
6.2.2严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理，必须实施专业培训与教育。
6.2.3接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。
6.2.4制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。
6.2.5对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
6.2.6对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。
6.2.7所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求。乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。
6.2.8开展意见调查，乙方定期发放意见调查表，征求学校的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。
6.2.9在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。
6.2.10本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。
7.3如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经第三方专业机构认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。
7.4乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。
1、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿
2、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿
3、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。
4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。
5、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。在合同执行期间，物业公司人员工作时若发生工伤、发生意外伤害，由物业公司承担全部民事责任，学校不承担任何责任。
6、开展意见调查，物业公司定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。
7、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。
8、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害学校名誉，和学校师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。
9、学校提供物业管理用房及水电值班用房，水电费由物业承担按季度缴纳，私人财产自己保管，丢失自负。
10、物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
11、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作。
