1）实施地点： 长沙市古曲北路75号。

2）服务时间：两年，合同一签两年 。

3）本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。物业值班室和物业办公用房由采购人提供免费使用，但不提供投标人物业服务工作人员的食宿。

1、总建筑面积：约9405.93 ㎡，有主办公楼1栋（6层），副楼两栋，分别为综合楼1栋（4层）、培训楼1栋（3层）；门卫收发室1间（单体平层），独立高压专变配电房1栋（单体平层）；代管原市血液中心职工住宅楼1栋（九层，三单元，48户）。

2、主办公楼建筑面积约4074.37 ㎡，六层站电梯1台，步梯间3间，卫生间共6个。

3、副楼面积约1911.44 ㎡（综合楼面积：1100 ㎡，培训楼面积：811.44 ㎡），步梯间两个，卫生间7个；有会议室和食堂。

4、绿地带及草坪面积：约1352.02 ㎡ 。

5、院内公共道路广场面积：约2232.59 ㎡ ，共有停车位约60个。

6、门卫收发室1间，面积约16.64 ㎡、电动伸缩门1个。

7、独立高压专变配电及值班房1栋，面积约144.84 ㎡。

8、原市血液中心职工住宅楼1栋（九层，三单元，48户），面积约3248.64 ㎡，由甲方委托乙方代管住宅楼的环境卫生、安全保卫、垃圾清运等服务项目。

(1)：卫生环境

1.1 屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍。

1.2门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

1.3 楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

1.4 公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

1.5 楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

1.6 道路路面保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

1.7 及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

1.8 公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

1.9 遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

(2)垃圾收集及外运要求：

做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，垃圾中转站设在物业范围内。（不含垃圾外运）

(3)公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。

(4)公共区域的垃圾桶的保洁：

4.1 数量：物业公司根据情况配置、费用由业主承担。

4.2 保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

(5)绿化养护要求：

5.1 服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

5.2 服务标准：

5.2.1 有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

5.2.2 定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

5.2.3 室内外花木摆放及养护。

5.2.4 绿化维护所需的肥料、杀虫药品等物料由投标人物业服务单位承担。

(6)安全保卫要求：

6.1 服务内容：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪、等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间值班；电视监控室值班；公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

6.2 服务标准：

6.2.1 建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，部分岗位24小时值班。

6.2.2 严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

6.2.3 维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。

6.2.4 做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。

6.2.5 严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

6.2.6 按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

6.2.7 建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

(7)设备、设施维保要求：

7.1 给排水系统设备运行维护：

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

7.2 供电系统设备管理维护：

服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。水、电费代收代缴。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

7.3 消防系统设备管理维护：

定期对消防设施进行检查、维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

7.4 电梯数量及维护要求：须具有特种设备安装改造维修（电梯）资格许可或委托具有特种设备安装改造维修（电梯）资格许可的单位进行维护（按照国家标准执行）。

数量：1台

7.4.1 运行状况的检测。

7.4.2 机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

7.4.3 各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

7.4.4 服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

7.5 其他约定：

7.5.1 投标人负责按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。

7.5.2 建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

7.5.3 及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。

7.6 消防设施维护要求：

消防栓；消防带；消防枪；干粉灭火器。

维护要求：每月检查一次，做好记录，及时报修。

7.7 房屋门窗维修要求：

内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

7.8 设施设备维护、维修单项维修费用在200以内（含200元）由投标人物业服务单位承担，单项维修费用超过200元由业主单位承担。

(8)其他要求：

8.1 设备运行：电梯按工作时间运行（特殊情况除外），按时年检；水泵、发电机等设备每周检查 1 次。

8.2 房屋及设施、设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏5日内修好。

8.3 公共环境：景观池、室内外排水管道、沙井每年清理 1次。

8.4 清洁卫生：公共场地每天清扫、保洁2次；电梯卫生每天清扫、保洁2次；化粪池每季检查1次，每年清掏1次;大会议室会前、会后各清扫1次；二次供水池每年清洗消毒1次，经卫生部门检查合格后方可使用。

8.6 绿化:绿地完好率达到100%以上。

8.7 交通秩序：室外停车场每天8小时交通指挥疏导(工作时间内)；

8.8 保安:实行全天候保安制度，岗位设置3个，24小时轮流值守。其中主入口(传达室) 1个；次入口(岗亭) 1个；监控室1个。

8.9 急修：停水不超过4小时；停电不超过4小时；下水道、沙井堵塞不超过4小时内开工；小修：报修8小时内开工。

8.10 甲方对乙方的满意率达到:80%以上。

甲方将对乙方提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚。

1、对物业管理工作的考核、评分采取百分制，每个月进行一次，每1分对应本月应付物管费的一个百分点。

2、对未按要求着装等不符合要求的情况每次扣除1分，对信件丢失、发生偷盗事件等差错事故根据后果的严重性扣除2-5分，对物业管理的投诉，经调查属实的，酌情扣除1-2分。

3、对于办公人员的满意率测评结果进入对物业管理工作的考评，每低于90% 1个百分点扣一分。

4、每个季度进行一次物业管理满意度调查，满意度在95%以上的全额支付物管费。低于95%的，以95%为基数，每差一个百分点扣除本季应付物管费的一个百分点。

5、物业管理人员本身原因造成财产的直接损失，由乙方公司全额赔付。

第一条 甲方的权利义务

[if !supportLists]一、[endif]甲方的权利：

[if !supportLists](1)[endif]审定乙方编制的年度物业工作计划、物业管理制度、服务方案、人员编制、费用预算，明确物业服务质量目标，监督乙方物业服务工作。

[if !supportLists](2)[endif]对乙方的服务实施监督、检查，每年进行一次全面的考核评定。

[if !supportLists](3)[endif]甲方有权参与乙方选聘保安、保洁等一切外包服务单位，并有监督和建议的权利。

[if !supportLists](4)[endif]法律法规规定的和合同约定的其他权利。

[if !supportLists]二、[endif]甲方的义务：

[if !supportLists](1)[endif]与乙方商定年度服务计划、费用概预算、决算报告。

[if !supportLists](2)[endif]按照合同约定向乙方支付物业服务费用。

[if !supportLists](3)[endif]不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的服务和经营活动。

[if !supportLists](4)[endif]甲方对乙方配备的在岗人员有异议时，应以书面形式通知乙方。

[if !supportLists](5)[endif]甲方应协助乙方做好物业服务的宣传教育工作，有义务教育职工爱护公用设施，保持环境卫生清洁，积极配合乙方进行物业服务。

[if !supportLists](6)[endif]负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。

[if !supportLists](7)[endif]配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。

(8)物业值班室和物业办公用房由甲方提供免费使用，但不提供投标人物业服务工作人员的食宿。

第二条 乙方的权利义务

[if !supportLists]一、[endif]乙方的权利：

[if !supportLists](1)[endif]乙方对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，经甲方书面同意后可另行委托有相应资质的第三方承担，委托的工作内容仅限于物业服务的分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。

[if !supportLists](2)[endif]乙方有权根据有关法律、法规及本合同的约定，制订物业管理制度和服务方案，自主开展各项服务、经营活动，但不得损害甲方的合法利益，获取不当利益。

[if !supportLists](3)[endif]乙方有权按合同约定收取物业服务费或物业服务酬金。

[if !supportLists]二、[endif]乙方的义务：

[if !supportLists](1)[endif]负责编制物业年度服务方案，维护、养护计划方案，经甲方审批后，由乙方负责组织实施。

[if !supportLists](2)[endif]积极配合甲方对物业服务工作的监督和考核，听取甲方的意见和建议，及时改进并不断完善和提高服务。

[if !supportLists](3)[endif]对本物业的公共设施不得擅自改变用途，如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意方可实施。

[if !supportLists](4)[endif]若乙方负责本物业的保卫和消防安全工作，负责监督和管理本物业的消防设施维修保养，则须承担相应的安全考核责任。

[if !supportLists](5)[endif]若相关国家部门对乙方承担维护保养的设备有定期检测或检验的强制性规定的，乙方应负责按时办理相关定期检测或检验的手续。

[if !supportLists](6)[endif]参照国家、地方物业服务收费指导价格，按合同内容，测算服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收费，不得擅自加价，不得只收费不服务或少服务。

[if !supportLists](7)[endif]乙方应在合同终止时，向甲方移交各类物业服务档案、技术资料、公共区域、公共部位、设施设备、资产以及财务的交接等，并保证其完好及正常使用。

[if !supportLists](8)[endif]甲方房屋自用部位（房屋内部）、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

(9)设施设备维护、维修单项维修费用在200以内（含200元）由投标人物业服务单位承担，单项维修费用超过200元由甲方单位承担。

[if !supportLists](10)[endif]乙方人员应遵守甲方的各项规章制度，服从甲方对其职责内工作的指挥，不得影响甲方正常工作。

[if !supportLists](11)[endif]合同期内，甲方提出增加服务内容，应由双方协商并追加服务费用。

[if !supportLists](12)[endif]妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

[if !supportLists](13)[endif]对业主和物业使用人违反本合同的行为，采取告知、劝说和建议等。

[if !supportLists](14)[endif]法律法规规定的和合同约定的其他义务。

人员配置详见附件