一、功能及要求：
1、本项目预算：1380000.00元/年，三年总价：4140000.00元，一定三年，合同一年一签；
2、物业服务范围：市水运事务中心机关及下属5个站点：
（一）长沙市水运事务中心机关
位于长沙市芙蓉北路一段99号，建筑面积约8014平方米，分南北栋办公楼及裙楼，三个电梯间，草坪停车场约1000平方米，绿地面积约1200平方米，其中400平米屋顶花园，设机关传达室2个，办公楼门卫室2个。
（二）霞凝港事务部办公区
位于开福区新港路80号，管理面积约200平方米。
（三）水上应急救援基地
位于湘江望城区水域，有水上趸船1艘，管理面积约200平方米。
（四）船舶定点检验基地
位于湘江望城区水域，有水上趸船1艘，管理面积约800平方米。
（五）浏阳河航道站
位于浏阳河东屯渡桥下，有水上趸船1艘，管理面积约700平方米。
（六）捞刀河航道站
计划于捞刀河设置站点1处，水上趸船1艘，预计管理面积800平方米。
二、相关标准：
相关行业标准
三、技术规格：
一、本项目服务内容包含：

序号	项目与服务内容	服务内容	服务标准	备注
一	物业综合管理服务	管理团队人员工资、服装费、培训费、办公用品消耗等	1、做好各项综合管理服务。
二	环境卫生保洁服务	物业内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、茶水间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。	1、建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。
			2、实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、茶水间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等， 所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味。
			3、对物业公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀。垃圾实行分类袋装化，及时清运，确保物业和卫生包干区容貌整洁。
			4、楼内绿化植物养护。
三	秩序维护及安防管理服务	物业来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗报警监控设备运行管理。门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。	1、建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。
			2、严格验证、登记、杜绝闲杂人员进入物业，环境秩序良好。
			3、维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行24小时监控， 做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。
			4、道路畅通，各种车辆停放有序。
四	绿化养护服务	物业树木、花草、绿地及“门前”规定区域绿地的日常养护和管理。	1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
			2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
			3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
			4、物业花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务，根据机关要求由双方协商确定服务内容和收费标准。
五	公共设施维护服务
1	公共部位建筑工程及设备设施维修维护（不含电梯）	物业管理单位为保持物业完好，及时完成有关维修任务，做好房屋维护管理工作。	1、确保物业房屋的完好和正常使用。 2、及时完成各项零修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时，并建立回访记录。
2	电梯维护	电梯运行管理和结机房设备井道系统轿厢设备进行的日常运行管理和养护。	1、建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。
			2、严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养。
			3、电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
3	配电室值班	对物业供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。	1、供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。
			2、建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。
			3、建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%。
			4、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。
			5、管理和维护好避雷设施和物业灯光亮化等设施
4	中央空调与新风系统运行维护	集中空调系统的运行管理及冷水机组，水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。	1、建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。
			2、定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。
			3、空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。
5	锅炉、热水系统运行维护
六	会议服务	会议的音响保障、开水供应、保洁等服务。	1、建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。
			2、做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。
			3、贵宾接待室、多功能厅、礼堂等场所，根据本单位情况协商确定服务内容、质量和收费标准。

二、物业服务项目人员配置需求

岗位名称	人员配置（人）	岗位设置说明
主管	1	负责对接水运事务中心，协调落实各项工作及任务
安全保卫管理	12+10	机关12人，其他站点每处2人，负责安全保卫、秩序维护、消防工作
保洁管理	3+5	机关3名保洁人员，霞凝1名，水上救援基地1名，船检基地1名，航道站2名。负责卫生清扫工作。
会务服务	3+4	机关3名会务人员，霞凝1名，水上救援基地1名，船检基地1名，航道站1名。
水电设施维护管理	2	负责机关及各站点所有水电设备维护管理
绿化维护	2	负责绿化养护与管理
其他工作人员	2	负责落实临时性工作任务及人力补充
合计	44

 
四、交付时间和地点：
服务时间及地点：
1、服务时间：长沙市水运事务中心指定时间。
2、服务地点：长沙市水运事务中心指定地点。
3、委托管理期限:合同三年，一年一签。
4、采购人每年12月对当年物业管理服务进行考核验收，考核验收不合格，采购人有权无责任终止合同，并不再续签下年度合同。
五、服务标准：
1、按照实际工作需要配备物业管理人员，所有工作人员须素质较高、形象较好，通过专业培训，保证上岗人员具备上岗应具备的素质要求，符合国家相关法律法规规范要求，且相对稳定。
2、项目经理须有经理上岗证书，全面负责本项目的工作。
3、统一着装，持证上岗。
4、物业管理工作人员能自觉遵守采购人（业主）的各项规章制度。物管企业及人员必须严格执行保密制度。
5、每季度发放征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。
六、验收标准：
项目按长沙市《关于加强政府采购合同履约验收工作管理的通知》的规定
七、其他要求：
其他约定事项：
1、房屋的公共部位、公共场地的维修、养护等单项工程费用以及涉及到公用设备设施维修、更换等由甲方负责。日常维修由中标人负责，材料由甲方供应，人工费不得列支。
2、因物管公司责任造成财产损失、丢失，物管公司负责全额赔偿。
3、物业管理公司要严格管理工作人员，确保全年无一例安全、火灾事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。
4、投标人要制定物业服务人员组织机构及岗位职责，明确各项服务的标准、操作规程。制定处置各类事故的应急预案和措施。
5、鉴于该采购项目的特殊性，投标人应本着支持、诚信的态度，在投标文件中承诺按照招标人招标文件和实际管理过程中的要求进行物业管理。
6、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
项目特别说明：
1、付款人：长沙市水运事务中心（国库集中支付）。
2、付款方式：签订合同后，按月支付服务费。甲方对乙方上月服务情况确认无误并收到乙方出具的等额规范发票后，次月上旬支付上月费用，财政未及时支付的情况除外。
3、本项目采用费用包干方式服务，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的全部费用，如一旦中标，在服务过程中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。