编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市晋安区人民法院

乙方：天利仁和物业服务股份有限公司

根据招标编号为[350111]FJXFZB[GK]2021011的晋安法院2021年物业服务外包项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：叁佰贰拾肆万捌仟贰佰陆拾捌元整（￥3248268.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订之日起，服务期3年。；

4.2交付地点：采购人指定地点。；

4.3交付条件： 按照招标文件要求履约服务。 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

一、项目概况（采购标的） 1.1本次招标为福州市晋安区人民法院及所属法庭物业管理服务。本项目服务范围包括：①晋安区法院本部区域范围内的大楼、停车场、道路，景观，绿化，地下设备房等；②所属新店法庭、鼓山法庭、岳峰法庭区域内所属物业。 1.2法院本部，位于晋安区福新东路193号，院内L型连体错层（5层/ 6层）大楼1栋，建筑面积约4200平方米（含地下室），大门配有值班室，院内停车位和空地。 1.3所属法庭：新店法庭，位于晋安区新店镇政府办公场所内，独立6层大楼，面积约1900平方米；鼓山法庭，位于晋安区福兴大道9号，大院内独立5层大楼1栋，建筑面积2606.83平方米，院内有操场及停车场，大门配有值班室；岳峰法庭，位于福州市晋安区长乐中路286号。 1.4主要设备：供电和供水系统、消防系统、消防和安全电子监控设备；鼓山法庭大楼电梯1部、新店法庭电梯1部。 1.5本项目三年采购预算总价330万元为最高限价，乙方中标价为3248268元。其中第一年1031676元，第二年1083876元，第三年1132716元。 1.6乙方投标报价中员工的最低工资不得低于《福建省人民政府关于公布我省最低工资标准的通知》闽政〔2017〕19号规定的最低工资标准（不含五险一金），否则按照无效投标处理。发生工伤、疾病及死亡的一切责任及费用由乙方全部负责，与甲方无关。 二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求） ★（一）本项目为法院办公和审判开庭场所，物业服务在注重政法机关的形象的同时，应确保安全性，配合法庭处理突发事件。 （二）服务要求 1、综合服务 （1）设立物业管理机构，对本项目实行综合管理。 （2）管理处主任、水电工和保安等专业操作人员，按国家有关规定取得物业管理执业证书和操作工岗位证书。 （3）各岗位责任制明确，有完善的各类管理人员考核制度，物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效。 （4）管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，文明礼貌，服务主动、热情，服务规范符合福州市物业管理行业规范要求。 （5）制定有完善的物业管理服务制度，质量管理、档案管理等制度健全。 （6）公示10小时服务电话和24小时值班电话，甲方有事可直接与值班人员或负责人联系，第一时间处理甲方投诉，投诉在24小时内予以答复处理。 （7）甲方报急修的10分钟内到达现场处理（预约除外），有完整的报修、维修记录，并有回访制度，回访率达100%，满意率达95%以上。 （8）每半年至少征询1次甲方对物业管理服务的意见，接受甲方监督，甲方对物业管理服务的满意率达到95%以上。对不满意的情况进行分析并及时整改。 （9）主动配合、积极完成甲方交办的会议服务等临时工作。 2、房屋管理及维修养护 （1）每年2次对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告建设行政主管部门、建设单位并做好记录。 （2）每年1次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计划。 （3）主要路口交通和公共配套设施场地有明显标志。 （4）每周巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的公共门窗、玻璃、防火门、消防器材等配套设施，有损坏现象的5天内恢复正常，巡查、维修和保养记录齐全。 （5）对外墙面砖、涂料等装饰材料进行日常巡视，发现脱落或有脱落危险的、及时报告甲方，并根据甲方要求安排维修。保持房屋外观完好、整洁。 3、设备运行、保养和维修 （1）给排水系统设备，包括供水泵、消防泵、排污泵、水箱、蓄水池的运行、维护保养。 （2）供电系统的运行与维护及故障维修。 （3）消防系统安防电子监控设备维护保养。 （4）电梯系统运行和管理，监督电梯维保单位做好电梯维保工作。接到电梯运行故障报告后，10分钟内赶到现场进行应急处理，通知专业维修人员到现场救助、维修。 （5）公共照明（包括应急照明）维护，修复损坏的灯座、灯泡、开关等。 （6）其他维修，包括门窗、锁具、开关、插座、线路、管路、水龙头、阀门、水箱、照明等检查维修。 （7）制定设备故障应急处理预案及停水、停电、停气处理预案。 （8）建立设备档案和设备维修、保养及年检记录。 （9）岳峰法庭办公室水电等小维修。 4、公共秩序维护 （1）本部大门设专人24小时值勤，门岗值守有详细交接班记录和外来人员、车辆登记、大件物品进出和异常情况处置记录。 （2）新店法庭和鼓山法庭二十四小时值班，发现问题及时报告有关部门领导，并做好值班记录。 （3）礼貌询问外来人员，并通过电话、对讲系统等方式联系业主核对信息，决定是否放行，劝阻无关外来人员、车辆随意进入管理区域。 （4）对重点区域、重点部位白天每2小时至少巡查1次，晚上每1小时巡查1次，有巡查记录。 （5）接到甲方指示，快速到达现场，协助处置有关事项。 （6）制定火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及甲方，同时协助采取相应措施。 （7）做好消防检查工作。 5、公共区域清洁卫生保洁服务 5.1服务内容 （1）大楼内部公共部位保洁，包括大厅、门厅、楼道、楼梯、电梯轿厢（鼓山法庭1部、新店法庭1部）、栏杆、地下室、设备间和屋面等。 （2）领导办公室保洁。 （3）法庭、接待室、会议室等保洁。 （4）卫生间保洁，包括添加卫生纸、洗手液和樟脑丸，更换垃圾袋。 （5）大楼外公共场所、停车位、绿地等保洁。 （6）沟渠和化粪池清理和雨污水管疏通。 （7）垃圾收集和清运。 （8）生活水池每年需清洗二次和水质化验。 （9）环境消杀。 （10）大楼外墙每年清洗一次（含本部大楼、鼓山法庭、新店法庭、岳峰法庭） 5.2服务质量要求 （1）大厅、楼内公共通道：大厅地面保持干净、无水渍；进出口地垫整洁；公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无尘、无污渍；门窗玻璃干净、无尘，透光性好；天花板无蛛网；灯具干净、无积尘；空调风口干净、无污迹；指示牌干净、无污渍，指示醒目。 （2）楼梯及楼梯间：梯步、扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净、无尘、无污渍；防滑条（缝）干净；墙面、天花板无积尘、无蛛网。 （3）开水间及清洁间：地面干净、无杂物、无积水；天花板无蛛网；灯罩表面无积尘；墙面干净、无污渍；各种物品表面干净、无渍；清洁工具摆放整齐有序。 （4）卫生间：地面干净、无污渍、无积水；洁具洁净、无污渍；门窗、墙壁、隔断、玻璃、窗台表面干净、无污迹，金属饰件有金属光泽；天花板表面无蛛网；换气扇表面无积尘；洗手台干净、无污垢；保持空气流通、无明显异味；相应洗手液、厕纸等保洁物品配备到位、不间断供应。 （5）电梯轿厢：每日擦拭轿厢门、面板，清拖轿厢地面；轿厢内无污渍、无粘贴物；灯具、操作指示板明亮；厢内地面干净、无异味；电梯门槽内无垃圾、无杂物。 （6）电器、消防等设备设施：定期清洁配电箱、设备机房、消防栓、报警器及开关插座等；保证表面干净、无尘、无污迹；监控摄像头、门警系统等表面光亮、无尘、无斑点。 （7）平台、屋顶：定期巡查天台、内天井，有杂物、积水及时清扫。 （8）公共场地：每日清扫道路地面，在雨天及时清扫道路积水，保持干净、无杂物、无积水、无污迹；沟渠、池、井内无杂物、无异味；各种路标、标志、宣传栏表面干净、无积尘、无水印。 （9）定期清洁室外照明及共用设施，定期清洁属高空作业范围的部分路灯、景观灯等，表面无污渍。 （10）对物业区按时清扫，定期消毒，消杀“四害”（老鼠、臭虫、蟑郎、苍蝇、白蚂蚁等）。 （11）室外道路通畅，路面清洁，定期清理排水、排污沙井、化粪池，沟渠管道通畅，公共部分无堆放杂物现象。 （12）院内垃圾及时收集、清运，时间为上班前或下班后，做到日产日清。 6、绿化养护 （1）浇水：根据季节和土壤情况视情对草坪、树木进行淋水。 （2）施肥：根据需要进行施肥。 （3）修剪、除杂草:草坪每年3-4次修剪，以留茬高不超过12公分为标准。 树木每年修剪1次。 （4）喷药:根据需要进行喷药杀虫，消除病虫害。 （5）日常摆花要求：负责院本部和鼓山法庭大楼以及新店、岳峰法庭绿植摆花工作。摆花数量不得低于如下要求： 规格（CM） 品 种 数量 单位 摆放地点 草本花卉 红星凤梨、红掌、小精灵、鸟巢蕨、狼尾蕨等 80 盆 院本部和鼓山法庭大楼门口两边摆放各40盆 70-90 金星也门铁、螺纹铁、巴西美人等 37 盆 院本部和鼓山法庭大楼一楼大厅各10盆；鼓山法庭二至五层电梯口各三盆；新店法庭大厅5盆 150-170 巴西铁、绿萝、富贵笼、夏威夷椰子等 12 盆 院本部大楼二至五层楼道两边各1盆和每间会议室各1盆 180-200 羽叶福禄桐、圆叶福禄桐、大白边铁、发财树等 20 盆 院本部和鼓山法庭大楼二至五层楼道口各2盆；新店法庭一楼大厅及四楼会议室各2盆 200-230 特大发财树，持大富贵树、特大伞树、特大散尾葵等 4 盆 院本部和鼓山法庭大楼一楼大厅各2盆 草本花卉 红星凤梨、红掌、小精灵、鸟巢蕨、狼尾蕨等 20 盆 院本部和鼓山法庭及新店法庭、岳峰法庭会议室桌面临时摆放 7、会务接待及日常信件收发 （1）负责本院会议的接待工作和会前准备、茶水服务、会后清理工作； （2）负责干部值班室的卫生及被裖的换洗工作； （3）负责本院信件（快件、挂号件等）收发工作。 8、其他服务 政策、法规等规定的由乙方承担的其他事项。 9、档案管理 包括甲方提供的档案、工程图纸及物业服务各项记录。 ★10、人员配备：本项目最低应配备22人的物业管理人员，岗位根据上述服务要求配备。 11、人员要求 （1）物业管理处主任1名。要求具有大专及以上学历，受过物业管理专业培训并取得相应证书，有3年以上物业管理经验，具有较高的政治思想素质和服务水平，善于沟通协调，能服从甲方管理。 （2）保安人员9名，24小时执勤。要求具有初中及以上学历，年龄50（含）以下，夜班可适当放宽年龄，受过专业培训并取得相应证书，具有较高的政治思想素质、健康体魄和高度责任心（其中至少两人需持有消防安全管理证书）。 （3）电工3名。要求具有高中及以上学历，受过专业培训并取得相应证书，具有水电维修能力，具有较高的政治思想素质和高度责任心（其中包括一名需持有特种安全管理员证）。 （4）保洁员6名，要求具有初中及以上学历，能够吃苦耐劳，按甲方上下班时间在岗工作，不得中途脱岗或提前下班。 （5）会务接待员2名。要求具有中专以上学历，女性，40周岁（含）以下，五官端正，具备接待基本技能、电脑使用、维护基本业务技能，按甲方上下班时间在岗工作，不得中途脱岗或提前下班。 （6）绿化工1名。要求具有初中及以上学历，能够吃苦耐劳，按甲方上下班时间在岗工作，不得中途脱岗或提前下班。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

所有服务按招标文件、投标文件等有关部分内容进行验收。各项指标符合技术参数要求。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

。

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

3年。自2022年01月01日-2024年12月31日。服务费第一年1031676元，第二年1083876元，第三年1132716元。

10、违约责任

（1）因乙方原因造成采购合同无法按时签订，视为乙方违约，甲方有权没收其投标保证金，如投标保证金不能弥补乙方违约对甲方或甲方造成的损失的，乙方还需另行支付相应的赔偿。 （2）在签订采购合同之后，乙方要求解除合同的，视为乙方违约，对甲方或甲方造成的损失的，乙方须支付相应的赔偿。 （3）若乙方出现以下情形中任意一种情况，均视为乙方违约，甲方将取消其中标资格，如果已经签订合同的则合同自动解除，且乙方还要承担相应的法律责任。 1）中标后，乙方的提供的服务与投标文件响应的不符的； 2）乙方自动放弃中标的； 3）乙方在中标公告期结束之日起30个工作日内（因乙方原因）未与甲方签订采购合同的； 4）乙方因不可抗力原因未能如时服务或不能履行合同的； （4）因乙方原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，甲方有权保留更换乙方的权利，并报相关行政主管部门处罚。 （5）若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方保留更换乙方，给甲方或甲方造成的损失，还应承担赔偿责任。 （6）在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。 （7）甲方未按约定支付物业服务费的，应按应支付款项的日万分之五支付逾期付款违约金。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

1、物业服务考核内容 （1）每半年进行一次满意度测评，以法院本部科室和法庭为单位征求意见并填写“满意、基本满意、不满意”评价。统计“不满意”项次占总项次10%（含）内的为合格，11-19%的扣除测评期次服务费5%，占20%（含）以上的扣除测评期次服务费的10%，占30%以上的扣除测评期次服务费的15%，甲方有权解除合同。 （2）人员配备。乙方必须按合同约定配足服务人员，如某岗位缺人，应做内部调整顶岗，保证完成服务工作，并在5天内补足。如超过5天未补足的，每天扣服务费100元，超过半个月的每天扣服务费200元。 （3）发现岗位脱岗、睡岗的，现场告知经理处理，并每次扣服务费50元。脱岗超过一小时的，每次扣服务费100元。 （4）发现设备故障，本部15分钟内未响应、法庭一个小时内未到位处理的，每次扣服务费50元。 （5）发现电梯故障困人的，本部15分钟内未响应、法庭一个小时内未到位处理的，每次扣服务费100元。 （6）发现未经许可的无关人员和车辆进入管理区域的，每次扣服务费50元。 （7）保洁不到位经告知的，一小时内未响应和整改的，每次扣服务费50元。 （8）发现管理责任的盗窃、火灾等案件，经证实，承担法律和经济责任。 2、乙方指派其福州分公司为履行与甲方签订的《物业服务合同》的执行机构，履行合同权限包括但不限于以分公司名义收取各项费用、开具发票等。乙方对其福州分公司的履约行为承担全部的民事责任。 3、乙方福州分公司账户信息如下：名称：天利仁和物业服务股份有限公司福州分公司；纳税识别号：91350100MA2YHJ9P8P银行账号：117130100100269799；开户行：兴业银行股份有限公司福州华林支行；公司地址：福建省福州市鼓楼区鼓东街道五四路158号环球广场1504单元；电话：0596-2919218。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 陆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ （1）乙方根据物业管理法规与甲方签订物业服务合同，实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 （2）甲方无偿提供物业管理办公用房一间，办公家具、电话、电脑、网络、打印复印等办公设备，使用期限以合同期限为准。 （3）在本合同履行期间，乙方须接受行业主管部门的监管。 （4）本项目应由乙方自行管理，乙方不得以任何形式将项目转包，甲方有权对违者终止合同，由此造成的经济损失由乙方承担。 （5）本项目物业服务费包括本项目物业服务人员的工资、五险、节假日加班费、福利、奖金以及服装、劳保用品、外墙清洗费用、垃圾清运费用、防疫消杀费用、水池清洗费、绿植租摆费用等；营业税费、物业服务企业管理佣金和合理利 润。除此外，其他合理、合规费用由甲方承担。 （6）由甲方承担费用的情况，必须由乙方向甲方指定人员提出申请并附预算，甲方指 定人员审查核实后实施 。