编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福建省福州第三中学

乙方：海纳物业服务集团有限公司

根据招标编号为[350100]FJSH[GK]2020009的福建省福州第三中学2020年晋安校区物业管理服务服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：捌拾捌万伍仟元整（￥885000.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 （ 7） 天内到位；

4.2交付地点：福建省福州市晋安区福州第三中学晋安校区；

4.3交付条件： 合同签订并验收合格。 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

本项目为福建省福州第三中学“2020晋安校区物业管理服务”

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 以招标文件为准。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

。

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

2020年12月1日至2021年11月30日。。

10、违约责任

10.1甲方与乙方任何一方均不得无故单方面提前终止合约，若需终止的，应提前60日书面通知对方，并应向对方一次性支付合同约定的2个月物业服务费作为违约金。因此给对方造成经济损失的，还应赔偿其所受的经济损失。 10.2甲方违反规定，使乙方未完成合同约定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权要求终止合同，由此造成的经济损失，甲方应予适当赔偿。 10.3乙方的物业管理服务未能达到规定的物业年度考核，甲方有权书面通知乙方终止本合同。由于乙方原因，造成甲方经济损失的，甲方有权从乙方未支付的物业服务费中扣除相应的金额。 10.4乙方应按投标文件所响应的人员配置，足额配齐上岗员工；物业经理的上岗（变更）应向甲方（业主）报批，其余岗位人员的上岗（变更）应向甲方报备。各岗位人员应相对固定，每人工作三个月内不得更换（除非被甲方辞退），超出三个月确实需要调离的，需先书面报告甲方并征得同意后，所有工种的人员每月调换最多不超过3人（含3人）。否则每超出1人扣乙方物业服务费1000元；超出2人扣3000元；超出3人的甲方有权解除合同。 10.5乙方更换人员时，应确保本岗位工作的连续性和稳定 性，若发现有缺岗、顶岗现象，甲方有权从未支付的物业服务费中扣除该岗位的缺岗和顶岗人的月工资，直至人员补齐为止。 10.6若由于乙方失职造成失窃或消防安全问题的，由乙方承担全部责任。因乙方管理不善或操作不当等原因造成责任事故的，由乙方自行承担全部责任并负责善后处理，由此给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。 10.7乙方应在接到中标通知书起2日内安排物业经理等管理人员进驻现场熟悉主要设施设备的操作规程及运行状况，以保证物业交接工作的顺利进行。 10.8在合同执行期间，乙方须同时接受甲方的监督。甲方将对乙方的履约情况进行检查考评。若发现有未履约或未完全履约情形的，第一次将予以警告，并限期整改；第二次后，视情况，酌情在年物业服务费的5%内扣减相关款项；多次未履约或未完全履约，甲方有权扣减相关款项目并终止合同。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

（一）项目总述 1、福州三中晋安校区位于鹤林路以南、竹屿路以东岳峰新城一带（即在建岳峰中学项目），规划选址面积约5.4万平方米，建筑面积约4.5万平方米（其中，地上建筑面积约4.1万平方米，地下室面积约0.4万平方米），规划办学规模为54个初中教学班，预计容纳学生2700人。 2、物业服务范围包括：1号楼图书馆、行政办公楼；2号楼教学实验楼区域；3号宿舍楼公共区域；4号宿舍楼公共区域；5号体艺楼；6号教学楼；7号楼学校食堂，物业服务内容主要包括校园安全管理服务、校园保洁服务、房屋管理、水电设施设备管理、绿化养护管理以及其他配合服务。 （二）物业服务总体要求 1、乙方应严格遵守国家的法律法规，严格遵守学校的规章制度，服从学校管理，加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力，自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导，积极做好物业管理服务的有关工作。 2、做好物业移交接管验收工作，保管和建立本项目完整的档案，辖区内物业档案资料齐全，应用计算机等现代化管理手段。 3、在委托管理的范围内协助甲方做好节能减排的管理与服务工作。 4、根据物业服务内容制定各项服务标准，设立服务中心（物业管理处），公示24小时服务电话及投诉电话、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、报修等，并在承诺的时间内给予回复解决。 5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得职业资 格证书或者岗位证书。身体健康、无传染性疾病、无刑事违法或处分犯罪记录，具有较强的组织、协调和决策能力，熟练掌握电脑管理系统和档案管理系统，能接受晚间值班工作。 6、制定各项规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度，并经校方认定后发布实施。 7、物业人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动，热情。 8、密切配合新生报到、新生入学典礼、学生毕业典礼、运动会、校级晚会、各级领导和主管部门领导来校检查考察活动，并提供及时、周到的服务。 9、制定防台风、防汛防洪、突发性事件、停电等应急预案。 10、每季度至少征询1次业主方对物业管理服务的意见，接受业主方监督，业主方对物业管理服务的满意率达到90%以上。对不满意的情况进行分析并及时整改。 （三）物业服务内容及服务标准 3.1校园卫生保洁服务 3.1.1校园卫生保洁主要服务内容 （1）做好如下各处清洁保洁工作：室外：校园内所有路面、绿地、景观、运动场、阴井、明沟、宣传栏、灯杆、广场、广场喷水池等公共部位卫生清洁及垃圾清运工作；室内：包括校领导办公室、接待室、大堂、门厅、楼道、走廊、洗手间、电梯、会议室、天台、地下停车场（人防）、公共设施等；保持路面、室内地面、大堂、门厅、楼道、走廊、洗手间、电梯、会议室等公共部位干净整洁，无杂物堆放。 （2）保障环境卫生设施完好，整体环境清洁。卫生设施包括公共部位的各类垃圾桶、篓、垃圾车、各类清洁保洁类提示牌、楼宇进出口地毯地垫、安全标识牌、指引指示牌、绿化品名标识等。 （3）定期消杀蚊蝇鼠害，保障学校卫生环境。 （4）至少每半年清洗一次蓄水池，并将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达标。 （5）每年对室内电风扇清洁一次。 （6）及时收集、清运垃圾，日常生活和办公垃圾日产日清，二次装修和其他特殊垃圾定点集中堆放并督导施工方清运，不可妨碍学校正常教学、生活环境。 3.1.2校园卫生保洁服务管理质量标准与要求 （1）室内保洁服务内容及服务标准 保洁项目 具体操作 服务标准 室内公共区域 每天打扫2次，每天7：30之前需完成第一次清洁。保证无纸屑、无痰迹、无烟蒂等；保持楼道、楼台整洁干净；每季度进行一次建筑物天台的清扫 做到地面无污垢、无积水、无痰迹、无废弃物等；墙面天花无蛛网，窗户窗台无灰尘，楼梯的扶手及栏杆无积灰。 楼道地面 1、各种地面每日清扫二次，拖擦一次，每月冲洗一次（木地板除外） 1、水泥地面目视，无积水、污渍、果皮等垃圾，木地板整洁明亮。 公共墙面 1、内墙面每月彻底清洁一次，每日巡扫污染处 2、天棚、墙角每周除尘、除蜘蛛网 1、抹灰、喷涂墙面凹凸无明显灰尘，无蛛网； 2、瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴； 窗玻璃 窗玻璃每年清洁二次，在每学期开学前清洁干净或重大活动时清洁。 做到玻璃清洁明亮。 电梯轿厢 1、及时清理电梯桥厢地面垃圾、沙粒等； 2、每天1次清理电梯门表面、清洁电梯轿厢内壁、门及指示板（用不锈钢油擦拭）； 3、每月2次对轿厢内灯饰、排气扇进行清理； 1、保持电梯轿厢地面整洁； 2、保持电梯表面及内壁光洁明亮； 楼梯、扶手 1、每日2次扫净所有楼梯； 2、每2天1次拖抹所有楼梯，洗擦扶手，栏杆； 3、每周1次擦洗人行楼梯的有关部位，1次清扫天花板、擦拭玻璃窗。 1、梯级保持干净、无纸屑、烟头等杂物； 2、保持扶手、栏杆等表面无尘。 会议室 1、每日清理学校内的所有会议室； 2、使用会议室随叫随到，提前做好会议室的布置工作，会议前配备好茶水、烟灰缸、纸巾等相关物品，调节好空调、传声器、音响设备，并打开灯或窗帘保持开会期间的光线明亮。 3、会议中做好倒水、续水及其他会议服务等事宜。 4、会议结束后及时清理会场，清洗茶具、台布、毛巾等用品，并关好电源和门窗。 1、保持会议室干净、通风、明亮 2、保证会议室使用的用具卫生、完备。 领导及行政办公室 1、每天上班前对办公室进行1次保洁。 2、茶具每天清洗1次，电话机每2周消毒1次。 3、领导接待客人后即时进入保洁，保持室内干净整洁。 4、积极完成临时布置的任务。 5、其它办公室及教研组每天要倒垃圾 1、室内干净整洁、空气新鲜、畅通，无积灰 2、保持室内空气新鲜、畅通，办公桌台面无积灰、无水渍，文件、办公用具摆放整齐，办公室墙面、顶面、地面无污垢、无脏迹、无积灰 宣传栏、指示牌、标识 每周清洗擦抹一次 目视无明显积尘、无水珠、无破损 各楼层公共卫生间 1、每天2次清洁洗手间，保洁时悬挂醒目标识。收集垃圾、及时更换垃圾袋、刷净洗手池及台面、蹲式马桶、小便池、池漏污垢、锈迹并拖净地面；擦净灯饰、玻璃、烘手器、镜面、门窗、不锈钢装置等； 2、定期装置降臭药丸。有不干净的地方及时清洁。 3、每月对共用卫生间进行2次消毒。 1、墙壁、便器洁净、室内无异味； 2、无水迹、无毛发； 3、面台、镜子、地面无水迹，镜面光亮。 体艺馆 1.根据体艺馆地面的特点使用场地专用清洁剂处理场地地面污渍、油渍；比赛场地与练习场地使用前后用拖把进行清洁； 2.每日清扫馆内公共走廊、楼梯等公共区域两次，拖抹一次； 3.每日用抹布抹楼梯、扶手、防火门； 4.及时清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋； 5.每月对玻璃门窗全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除； 6.每月对馆内公共区域墙面清扫一次。 保持体育馆内地面、走廊、梯道、地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味 地下车库 每周至少清洁一次，每月冲洗一次 做到无明显积尘、无蜘蛛网、天花灯饰无蛛丝 垃圾收集 每日2次收集垃圾，转运至校内指定垃圾房，每周清洗1次垃圾桶 做到垃圾桶无污迹、无异味。 虫害消杀 根据不同季节特点和具体实际情况，定期进行全校性消毒灭杀蚊虫，除“四害” 楼内无鼠迹，环境基本无蚊蝇、蟑螂。 （2）室外保洁服务内容及服务标准 项目 具体操作 服务标准 公共道路、路肩及人行道杂草、乱张贴广告等。 每日清扫两次，不定时保洁；每月冲洗马路一次。路肩、人行道杂草、乱张贴及时清除。 环境整洁，目视无明显垃圾、大体积杂物、污水、杂草，楼栋沟渠无沙石、无树叶、无未清理的垃圾杂物等。校园整洁干净。 田径场、篮球场 每天清晨打扫一次、随时保洁 环境整洁，目视无明显垃圾、大体积杂物、污水、杂草 绿化带、绿化景观、空中花园 每日一至两次整体清理绿化带、绿化景观周边及杂物、垃圾等，不定时保洁。 草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐，无砖头、大石子等垃圾，保持绿化地带、绿化景观整洁，校园整洁干净。 垃圾桶、果皮箱 垃圾桶内垃圾做到日产日清，每日清洗一次并摆正。垃圾桶每日清洗一次并套上黑色垃圾袋；垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次，垃圾场专人负责管理保洁。 垃圾积压不得超过容积的2/3，垃圾桶、果皮箱摆放在指 定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物，垃圾场周围无乱倒垃圾现象，校园整洁干净 路灯、电杆、消防栓、宣传标语牌 每周擦拭1-2次 设备无灰尘、无乱张贴现象 雨水井、排水沟、 每周冲洗一次，每月彻底消杀三次 24小时保证畅通、无明显垃圾，杂物及泥沙 3.2房屋管理要求 1、每月对房屋建筑结构进行巡视检查，发现建筑物存在异常情况或安全隐患的应及时报告学校并做好记录，根据学校的安排协助做好维修工作； 2、每月检查1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等，发现异常必须立即报告学校并做好记录，根据学校的安排协助做好维修工作； 3、每周检查1次房屋及公用设施的使用状况，确保公共楼梯、走道、天台、大厅公共场所等无随意堆放杂物和占用现象； 4、每日巡查各层门户、楼梯通道及其它公用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查纪录，发现问题及时维修。 5、定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。 6、在学生放学或放假期间做好教学楼门、窗、电源的关闭工作，严格控制用水、用电，禁止长明灯、长流水的现象。 3.3水电设施设备管理要求 3.3.1给排水系统管理要求 1）供水系统运行巡查、维护： （1）建立用水、供水管理制度，积极协助业主方安排合理的用水和节水计划。 （2）做好水泵房（包括叠压水泵房、集水坑污水泵、蓄水池、供水管网）的巡查工作，负责计费用水计量抄报、供水信息的公布，保证供水正常； （3）做好公共部位给排水设施设备的安全巡视，特别是水池浮球控水情况，每天不少于2次，保障消防用水及生活用水的正常供应； （4）每年定期清洗二次供水、蓄水池，保证二次供水卫生达到标准并提供检测报告。 （5）每日巡检供水设施设备的阀门、管道等，确保运行正常，无跑、冒、滴、漏现象； （6）制定停水应急预案，外部计划性停水应第一时间通知业主方，并做好应对方案和措施。内部计划性停水应提前5个工作日报告业主方，经同意批准后方可实施。 2）排水系统运行巡查、维护： （1）建立排水设备维修保养制度并严格执行，保持排水设备和管道系统状况良好。 （2）定期对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅；每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查；建立防汛预案。 3.3.2供电发电设备安全管理质量标准与要求。 （1）按照国家和电力行业制定的有关供用电的规程和制度，加强供电和用电的运行管理，制定现场安全操作规程，保证供用电安全，做好电房巡查，每天不少于2次，并做好巡查记录，发现问题及时处理，并报告相关部门。 （2）建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，运行和维修人员应持证上岗。 （3）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强低压配电柜、配电箱、控制柜及线路的重点监测，公共使用的照明、指示灯具线路、开关应保持完好，确保用电安全。 （4）负责配电设备的维护、保养和巡视检查记录并建档保存。 （5）对应急备用发电机，保证可随时启动并有完善的管理和运行制度。 （6）制定停电应急预案，外部计划性停电应第一时间通知校方。内部计划性停电需提前5个工作日报告业主方，经同意批准后方可实施。 3.3.3电梯系统管理要求 （1）建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度，做好档案管理。 （2）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，各种安全检查、审核证件齐全。 （3）电梯安全管理员持证上岗，按照行业管理规定，定期对机房设备、井道系统、轿厢设备等进行日常养护工作；每日对所有电梯进行至少一遍巡检并做好巡检记录，发现问题及时通知专业维保单位，确有安全隐患的应立即停用。 （4）每日对电梯进行清洁，保持轿厢、井道、机房整洁。 （5）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每半年演练1次。电梯出现故障，物业服务人员15分钟内到场应急处理，配合维保专业人员进行救助和排除故障。 （6）督促协助专业维保单位按规定做好电梯的维修养护，并做好电梯日常维护保养记录，配合专业维保单位做好电梯的年检年审。 3.3.4消防系统管理要求 （1）保障消防系统及消防管理网正常使用，定期对消防系统电线线路、水路进行检查，遇到问题做好登记，及时报告相关部门，定期检查消防水箱蓄水情况。 （2）每月检查1次消防设备，检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好；检查安全通道是否通畅。 （3）每月检查消防加压水泵1次；检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水、生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。 （4）每月检查手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查1次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行1次试验测试；检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。 （5）确保消防监控设施完善，各种消防设备、器材齐全，并保证所有设施完好率达到98%以上（特别是各楼层走道应急出口灯、应急照明灯），并使之常年处于良好状态。 （6）督促协助专业维保单位定期检测消防系统各回路及环节部件的可靠性，及时做好专业巡检、保养和维修工作，保证整个系统的随时处于有效状态，配合做好消防、安全等专项检查工作。 3.3.5公共照明系统管理要求 照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。 （1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。 （2）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。 （3）各教室照明每周至少巡查一次，随坏随修。 3.3.6维修服务必须达到以下要求： （1）对服务项目范围内的各类易损件水电零星维修项目进行维护维修，如：灯泡、开关、插座、水龙头等项目的更新和安装，课桌椅、讲台、办公桌椅、门窗维修等；维修不包括材料费，材料按实际需要向学校领取。 （2）实行每天24小时报修电话接待，将报修电话向师生公布。接到报修电话及时记录，并通知工程部派人员维修，当天维修必须达到总报修量的95%及以上。 （3）水电急修项目：接报修后15分钟内到达现场，一般修理半天内完成，及时率100%、返修率1%，并有回访记录。 （4）其他维修项目：小修：半小时内到场当天维修完成（特殊情况除外）；大修：半小时到场，一天内有答复；根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复。 （5）维修服务应达到：维修及时率99%以上；维修质量合格率95%以上；客户满意率90%以上；维修服务回访率100%，回访中发现维修质量问题，及时预约整改。 （6）特别紧急或危及师生安全隐患的报修事项，应立即组织抢修，问题不过夜。 3.4校园安全防范管理服务 1、组织一支思想素质高、业务能力强的安全保卫队伍，保安员持证上岗，确保所有保安员无刑事犯罪记录和治安管理处罚记录，上岗时着保安制服，佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。 2、按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好校园内安全防范工作。 3、学校主出入口24小时设有门岗保安执勤，密切注意责任区域的进出可疑人员，负责对进入校园的外来人员进行登记与验证、检查工作，对大件物品搬出应实行查验放行制度；发现有可疑危险品时，应予以扣留并向上级报告。 4、巡逻岗保安按照指 定路线和时间进行24小时巡逻；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，有巡查记录存档。 5、消控室实行专人24小时值班，持证上岗；确保监控设施运转正常，保证对出入口、内部重点区域的实时监控和录像；确保监控室内电话畅通，接听及时；监控室收到火情、险情及其他异常情况信号后，应及时报警，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理；监控记录保持完整，保存时间不少于30天。 6、遇紧急与特殊情况随时配合相关部门做好各项防范工作（如防汛、消防等工作）； 7、保持畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，功能完好。 8、消防管理 （1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制，制定严密的消防突发事件预案，每年至少组织一次消防演练，使物业服务人员能熟练掌握各项技能。 （2）消防监控设施完善，各种消防设备、器材齐全，并保证所有设施完好率达到98%以上（特别是各楼层走道应急出口灯、应急照明灯），并使之常年处于良好状态。 （3）负责消防监控室24小时值班管理，按照消防设备作业指导书对消防设备进行管理，保障所有设施完好并使之常年处于良好状态。 （4）对紧急疏散通道进行管理，保持畅通无阻，其相关的指示照明灯具配备保持齐全、功能完好。 （5）若遇火警，将根据《突发事件的紧急处理作业指导书》及《灭火战斗案》进行处理，配合项目安防员人员做好报警、广播和组织疏散等事宜。 （6）对各公共部分和设施有明显标志，对场所配置灭火器材，定期巡视、检查和维护消防设施、设备，并对检查结果进行记录，以确保消防设施的正常运作。 （7）开展消防知识宣传并组织防火演练。 （8）保证疏散标志醒目、齐全、完好。 3.5绿化养护管理 （1）负责制定各类植物日常培育、养护方案以及校园绿化规划。 （2）负责各类植物的浇水、施肥、松土生长的养护工作。 （3）负责各类植物的修剪、移栽、补种的整形美化工作。 （4）负责各类植物的病虫害防治的养护工作。 （5）负责绿地内的杂草、枯枝、落叶等杂物垃圾的清理保洁工作。 3.6其它服务 （1）重大节日、运动会、高考、月考、半期考、期末考等大型考试的考场布置，以及迎新、疏散演练、重要来宾到访等重大活动及学校临时性事情的物质保障供给和场地布置工作。如布置彩旗、悬挂横幅、灯笼，安装拱门，会场布置及家具搬运（临时应急）等工作，财物费用由甲方承担。 （2）负责学校的钥匙管理，根据校方的需求，做好教室及办公室的开关门、开关灯，同时做好校园的巡查工作，及时进行设备报修、卫生、安全等日常管理工作，确保教学工作的正常运行。 （3）为学校的各类会议、活动提供现场布置、接待、茶水供应等保障服务，做好会前会后的会议室整理工作。 （4）寒暑假及其他节假日期间，做好校园内各处门窗锁闭工作，做好重要财产的安全管理工作。 （四）人员配置要求 4.1人员编制 序号 岗位名 称 人数 岗位素质要求 1 项目经理 1 年龄不超过50岁，要求具有大专或以上学历，熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作；有3年以上同类型物业经理任职经历；负责物业的全面管理工作，做好与业主的沟通协调，及时处理业主诉求。 2 保安队长 1 年龄不超过50周岁，接受过安全保卫或相关训练并有专业保卫证书，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟知治安管理有关法律法规。能管理好保安团队，做好校方安排的各类安保工作，并能对各类突发事件：如暴力、火灾、防洪、交通等各类事件作出正确的应急方案。 3 保安员 5 原则上年龄不超过50周岁，接受过安全保卫或相关训练，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，思想品质好，作风正派，无不良记录；全年24小时值班，负责学校安全管理服务，每班不少于两人。 4 消监控员 1 年龄不超过50周岁，接受过安全保卫或相关训练，并取得消防设施操作员证书。能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，思想品质好，作风正派，无不良记录。 5 保洁领班 1 年龄不低于50周岁，并且熟悉日常保洁工作程序，了解相关清洁用具、药剂的种类、使用方法，按工作程序对校区内公共区域进行日常工作安排，及指导保洁员做好保洁工作并配合校方做好各类检查和突击任务。 6 保洁员 4 年龄不超过55周岁，熟悉日常保洁工作程序，了解相关清洁用具、药剂的种类、使用方法，按工作程序对辖区内公共区域进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化、全方位保洁。 7 绿化工 2 负责学校的绿化事务。 8 水电工班长 1 负责校园内房屋管理及水电维修工作，负责供配电、照明、给排水设备日常维护保养，负责电梯、空调、消防等设备与第三方专业委保公司的协调、联系、监督、检查工作。 9 水电工 1 年龄不超过55岁，负责学校工程事务与勤杂工作。 10 合计 17 4.2岗位职责 物业服务中心项目经理岗位 项目经理职位说明书 基本 要求 工作经验 3年以上物业工作经验 教 育 大专学历 资格 证书 / 健康状况 良 好 内部培训 岗前培训、入职培训、强化培训、升职培训、在职培训 其它 要求 （1）具有丰富的学校、办公楼等物业管理经验，有良好的团队精神和沟通技巧，创省 级示范项目经验。 （2）善于与人沟通交流，为人正直，能胜任较大的工作压力，身体健康，有良好的组织、管理、协调能力。 （3）熟悉物业管理的运作，有相关知识与经验。 （4）熟悉物业管理的相关政策与法规。 （5）熟练使用办公软件。 岗位 职责 1、组织、领导全体员工完成福州三中晋安校区物业中心承担的各项工作任务； 2、制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准； 3、根据公司的管理目标编制福州三中晋安校区物业管理方案； 4、负责实施员工管理目标责任制； 5、检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程； 6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况； 7、负责与外部的协调工作，加强合作与交流； 8、定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率； 9、负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德； 10、树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作； 11、年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核； 12、处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。 4.3环境部员工素质要求及岗位职责 4.3.1保洁员素质要求 序号 规范管理制度 具体内容标准 1 人员素质 身体健康、品行良好、熟悉服务区域内的环境和情况、熟悉本岗位的工作内容、业务流程 2 着装 按公司规定着工作服、制服应保持干净、指甲长不超过指尖2毫米、统一着黑色平跟鞋 3 行为 自觉维护干净、整洁的工作环境、主动做到“人过地净”及“工完场清”。在作业时，应放置或悬挂相关的警示标识。路遇师生应暂时停止操作、主动让路、并向师生点头问好、面带微笑 4 工具管理 实施五常管理，做到工具设备摆放整齐、保持清洁、标识清楚、管理责任落实到人、统一存放密集的指 定场地 4.3.2保洁人员岗位职责 （1）具体负责全校卫生保洁区以及卫生间的卫生。 （2）随时保洁，要做到无积便、无污垢。夏季无蚊蝇。 （3）不定期清除大道两旁垃圾箱内的垃圾。 （4）每天巡视校园，清除卫生包干区的废纸、污物，保持校园的整洁。 （5）负责做好指 定办公室卫生保洁、内务整洁。不定期地做好功能室的卫生工作。 （6）卫生负责人参与组织全校的卫生大扫除。 （7）完成上级交办的其他任务。 4.3.3绿化人员岗位职责 （1）根据公司统一着装、佩戴工卡，按时签到上、下班。 （2）按照布置的工作任务在所管区域内负责，完成工作任务。 （3）上班时间不得高升喧哗，影响师生正常工作和休息。 （4）仪容仪表、谈吐举止要文明，遇见上级领导和师生应主动问好，遇见师生有困难，应主动热情予以帮助。 （5）不迟到、不早退、不旷工，有事需请假的应写书面请假条，经上级领导批准后，方可批假。 （6）工作时间不得随意脱岗、串岗。更不能有聚众闲谈、坐在草地上抽烟等不良行为。 （7）团结友爱，工作中有困难的应相互帮助。 （8）积极工作，在工作中提高个人工作能力和专业标准，创造新的更好的服务水平。 （9）爱护工具按照规定的规章程序正确使用各种园林设备，严禁乱操作。 （10）对发生在校内的损坏绿化行为，要进行劝阻制止。 （11）制定合理计划，做好树木修剪、绿化除草、花木灌溉及病虫害防治工作。 （12）熟悉校内所有绿化布局和花草树木名 称、生长特性和培植的管理方法。 （13）完成领导交办的其他工作。 4.4工程部人员素质要求及岗位职责 4.4.1工程部人员岗位素质 序号 规范管理制度 具体内容标准 1 人员素质 身体健康、品行良好、熟悉设施设备运行、维护、电梯运行等职能，熟悉本岗位的工作内容、业务知识及业务流程 2 着装 按公司规定着工作服、佩戴工牌，制服应保持干净、指甲长不超过指尖2毫米、统一着黑色皮鞋 3 行为 在工作过程中及时迅速的处理学校的报修，并每天巡查设施设备运行情况 4 工具管理 安保工具实施5S管理，物品设备定位放置，设备摆放整齐、保持清洁、标识清晰、管理责任落实到人。 4.4.2水电工岗位职责 （1）对公用设施设备进行日常的管理和维修保养，协助专业施工保修人员在保修期内对有关设施设备进行定期维修保养，并建立设施设备的档案和台帐，保证设施设备运行正常。 （2）设施设备标志齐全规范，责任人明确，操作维护人员严格设施设备操作流程及保养规范。 （3）设备房保持整洁、通风、无泡、冒、滴和鼠害现象。 （4）水泵及发电机运行状态好，正常运转。 （5）确保各教室、宿舍、会议室、功能性场馆的设施、设备完好，保障学校日常教育教学正常运作。 （6）日常水电维修和管理，并建立维修的台帐，保证设施设备运行正常。如：路灯、楼道灯、教室电灯、电源插座、电源开关箱、风扇、水箱、自来水龙头、水管、浮球、自动打铃器等，随时坏随时换（修）。维修材料均由校方提供，维修工时费用由我司负责。 （7）出现故障及时维修，对师生报送的维修内容一小时内响应，并妥善处理完成。若超出维修能力或服务范畴，将及时向学校总务部门反馈。 （8）接到急修通知10分钟到达现场，及时维修，修复不超过4小时。 （9）路灯、楼道灯完好率99%。公共场所、办公室、教室、宿舍照明设备随时坏随时换（修）。 （10）负责对蓄水池、水管、电线、开关、电扇、教室门窗、发电机、电铃等进行再检查，发现问题及时整改到位。 4.5安防部各岗位素质要求及岗位职责 1）秩序维护门卫（秩序维护员）岗位职责 1.负责对“福州三中晋安校区”的出入秩序进行管理； 2.文明礼貌待人，能果断处理事情； 3.统一着装、佩戴工牌，姿态端正，工作时间不允许吸烟或吃零食； 4.对进入校区的来访人员，按规定程序办理来访手续，指导来访人员按规定路线行进； 5.坚守岗位，服从统一调度，不随意换岗，玩忽职守； 6.严格执行各项规章制度，发现问题立即处理，并通知上级领导； 7.积极参加学习，精通本岗位的业务，每半年进行一次全面考核； 8.完成上级领导交办的其它任务。 2）巡逻秩序维护员岗位职责 1.熟悉和掌握福州三中晋安校区基本情况； 2.熟练掌握福州三中晋安校区内各种设备的性能，学会使用相关器材； 3.遵守交接班制度，不得迟到、早退、擅离职守，做好各种记录； 4.掌握一般救护知识和紧急应变能力； 5.负责重要接待任务的安全工作； 6.负责“福州三中晋安校区”内消防设施、设备、器材的检查管理工作； 7.管好车辆的进出、停放，维护福州三中晋安校区的安全秩序； 8.疏导进出车辆，保证道路畅通； 9.经常巡查车辆停放情况，检查车辆装备和配件有无损坏，发现可疑情况及时采取有效措施进行处理； 10.发生紧急事故，迅速赶到现场，立即处理，及时汇报； 11.严格要求自己，遵纪守法，按学校各项规章制度办事，讲究文明，举止端庄，礼貌待人； 12.完成上级领导交办的其它工作。 4.6消监控岗位素质要求及岗位职责 1.熟悉学校主管部门及乙方总部领导，遵守并执行相关法律、法规及学校、公司相关管理规章。 2.工作严肃认真，密切注视监控，随时掌握监控区域内的动态情况，发现可疑情况，及时汇报并进行登记，突发情况按工作程序和应急方案处理。 3.认真做好消防设备运行、维护及值班记录，做好设备和值班情况的交接。 4.接获任何报警讯号均应立即查找报警地点和报警类型，并及时通知巡逻人员到现场确认，详细记录处理情况，报告当值领导跟进。 13.本项目拟配置物业服务人员总数不得少于17人，物业服务人员整体要求： （1）派驻的工作人员须身体健康、遵纪守法、无不良行为记录。 （2）服装要统一、整齐，注意个人卫生、形象佳。所有服务人员语言文明、服务态度好，积极配合校方的管理及安排。 （3）无刑事犯罪纪录，品行端正，身体健康。 （4）物业服务人员应全部通过岗前培训，经考核合格，能够熟练掌握业务技能和岗位规程，圆满完成本岗位的工作任务。 （五）物业管理服务其它要求 5.1乙方应公示学校总务处监督电话，以接受全体教职工、学生等各部门监督。 5.2在本合同履行期间，乙方须接受市行业主管部门的监管。 5.3本物业项目的物业移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施。 5.4该项目物业管理由甲方委托乙方管理，管理期限壹年，以委托合同时限为准。 5.5保密要求：乙方负责对其管理的员工进行经常性保密和安全宣传教育，把保密和安全教育作为一项重要内容贯穿管理工作全过程。认真遵守保密管理规定，做到不该知道的秘密文件不看，不该说的秘密不说，不该问的不问，不该去的地方不去。不得擅自记录、复制、拍摄、摘抄、收藏、携带与保密工作有关文件资料。遵守甲方有关安全、卫生管理的规章制度。不得随意在办公区喧哗，不得携带易燃易爆物品进出，不得随意使用甲方电话谈论与物业工作无关的事。物业管理人员应统一着装、佩戴胸牌出入。乙方应加强所有物业工作人员的安全教育，若发生任何安全事故，由乙方负全责。 5.6本物业管理项目应由乙方自行管理，乙方不得以任何形式将本项目转包，甲方有权对违者终止合同，由此造成的经济损失由乙方承担。 5.7投标人的投标价应包括正常作业所需的一切费用：人员工资（不低于最低工资标准）、国家规定从业 人员的五险一金、国家法定节假日工作补贴、设备器具（含卫生工具、劳保用品、垃圾袋等）、各项岗位培训费、行政管理费、乙方开具的票据税收等完成合同条件所需的一切开支，投标人还需考虑到合同中可能出现的索赔和变更。 （六）物业管理服务考核 6.1月考核 6.1.1乙方派驻福州第三中学的物业经理等人员的配置数应和招标文件上一致，不得变更，若发现人员不符，甲方将按每发现1人扣物业服务费1000元。 6.1.2乙方派驻福州第三中学的物业经理三个月内不得更换，若需变更应向甲方报批，其余岗位人员的变更应向甲方报备。每人工作3个月内不得更换（除非被甲方辞退），超出3个月确实需调离的，需先书面报告甲方并征得同意后，所有工种的人员每月调换最多不超过3人（含3人），否则每超出1人扣物业服务费1000元。 6.1.3安防员、水电工须按照招标文件要求持相关资格证上岗，如甲方发现中标方在未知情况下，私自使用无证人员顶岗的，乙方承担所有由此引发的责任，并扣罚物业服务费每人次1000元。 6.1.4在服务期间，如因乙方的水电工操作失误对甲方造成不良影响的，如遇停电、水管爆裂等事故，甲方可视情轻重扣500元－2000元。 6.1.5对甲方提出的维修任务及交办的任务，没及时完成造成投诉的，将视情节轻重扣罚50元－1000元。 6.1.6乙方的卫生保洁、绿化养护工作不到位，经甲方指出还未及时整改的，每发现一次将从物业服务费中扣罚50元－300元。 6.1.7若发现乙方的工作人员在当班期间喝酒、脱岗或睡岗，将从物业服务费中视情节轻重扣罚300元－500元。 6.1.8在服务期间如因乙方的工作疏忽或维修不及时造成甲方资源浪费或安全责任事故的，将视情节轻重扣罚物业服务费3000元－5000元。 6.2季度考核 6.2.1若发现乙方将本项目转包他人或挂靠他人，甲方有权终止合同。 6.2.2若因乙方人员脱岗、睡岗等玩忽职守造成失窃、消防安全责任事故、管理责任事故，由乙方承担全部责任，甲方有权终止合同并向乙方追究法律责任及赔偿损失。 6.2.3乙方应为投标文件响应的人员情况缴纳社会保险费并在下一合同期第一个月内提供上一合同期的员工缴纳社会保险费的凭据给甲方，若无法提供或提供材料不足，甲方有权解除物业服务合同。 6.2.4服务期间，甲方将按照以下考核办法对乙方进行考核，对乙方季度考核成绩要求不低于90分，若在80-89分，扣季度款的1%，若在70-79分，扣季度款的2%,若在60-69分，扣季度款3%，低于60分扣季度款的5%，若第二季度还低于60分的，甲方有权终止合同并有权从物业服务费中扣除相应的金额赔偿，情节严重的情况下将追究乙方的法律责任。 附：季度考核表 序号 内 容 分值 （100分） 得 分 1 乙方按合同要求配齐相关工作人员；工作人员服务态度好。 8分 2 物业处管理人员、保安人员、电工等按相关法规持相关执业资格证上岗。 10分 3 按合同要求做好校区的门禁管理、安防巡查、协助安防设备维护，做好值班保卫、监控中心管理及突发事件应急处理等安防工作。 10分 4 协助做好校区内的设施、设备维护工作，包括给排水、日常维修维护等工作，督促消防维保单位进行维护。 10分 5 做好校区内的公共卫生间、停车场、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井及其他合同内服务区域的环境卫生保洁工作。 8分 6 及时对校区内的绿化景观作物进行修剪、绿篱、清理枯枝杂物、按时除草、施肥、除虫等。 6分 7 对校区内的设备报修、临时性任务及时响应处置，妥善处置。 10分 8 积极配合、协助学校组织的各类重大会议、活动。 8分 9 考核期内无重大安全责任事故。 10分 10 由校方组织人员，对乙方进行满意度百分制问卷调查。问卷得分以20%计入本表，问卷60分以下不得分。 20分 本考核办法由福州第三中学晋安校区领导、相关部门教职工及学生代表对乙方进行定期季度考核。 （七）其它要求 1、乙方应根据物业管理法规与学校签订物业服务合同，实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。乙方承担物业服务中所形成劳动关系、劳动纠纷及其他所造成的事故责任及安全责任等，并负责赔偿由此造成的各项损失。 2、学校应为乙方提供必要的物业服务用房，包括物业办公室、工具材料存放仓库，维修工作间、值班用房。 3、在合同执行期间，乙方须接受有关行业主管部门和学校的考评、监管。 4、本项目应由乙方自行管理，不得以任何形式将项目转包他人，学校有权对违者终止合同，由此造成的经济损失由乙方承担。 5、物业服务费用说明： ★（1）物业服务费包括物业服务所需的人员工资、五险一金（投标人报价中员工的最低工资不得低于《福建省人民政府关于公布我省最低工资标准的通知》闽人社发[2019]6号规定的最低工资标准，投标人报价时所填报的工资金额不得扣除各类社会保险费个人缴费部分。投标人必须按规定为员工缴纳五险一金，故投标人报价中必须包含五险一金的费用，且不能低于福州市规定最低缴纳的标准。其中缴纳养老保险的标准为16%、缴纳医疗保险的标准为8%、缴纳失业保险的标准为0.5%、缴纳工伤保险的标准为0.2%、缴纳生育保险的标准为0.7%、缴纳住房公积金的标准为5%（医疗保险、生育保险缴纳基数按“关于2019年职工基本医疗保险和生育保险缴费上下限基数调整的通知”执行；工伤保险缴纳基数按“社会保险减费降率政策告知书”执行）。本次政府采购活动已经开展但尚未进入评审环节的，法律、行政法规对我省最低工资标准、缴纳五险一金另有规定的，从其规定。还要考虑到合同中可能出现的索赔和变更）、福利劳保费、人身意外保险费、加班费、台风或临时任务卫生保洁费、员工福利费、工作服装费、人员培训费、项目管理费、税收等费用。 （2）高低压配电室系统、消防系统、中央空调系统、电梯系统、二次供水系统、监控系统、大门自动门系统、车库管理系统、门禁系统的维保由学校委托专业维保公司进行维保，费用由校方支付，乙方应协助联系专业维保公司，并负责水电、消防、电梯、中央空调等设施设备的日常管理等工作。 （3）物业服务所需各类设备和工具由乙方自行负责，包括物业办公用品、安防器械、工程维护工具、卫生保洁所需的垃圾袋、清洁用品、设备、工具以及垃圾清运费。 （4）清理化粪池、隔油池和阴井、外墙清洁、室内绿植摆放费用由学校负责。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无 。