项目名称：广州市番禺区住房保障办公室物业管理服务定点采购

项目编号：DDYJ-2022-527983

本项目于2022-08-11 10:44:39启动。现将本次议价结果公布如下：

（一）成交供应商：广州市莲港物业管理有限公司石楼分公司

（二）成交价：656431.44（陆拾伍万陆仟肆佰叁拾壹元肆角肆分整）

（三）成交标的明细

服务描述		数量	单位	供应商报价（元）	是否中标
（一）综合管理服务 1. 严格履行物业管理法规，在保安、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以IS0900l质量体系为标准，规范管理行为。 2. 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验。 3. 有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主、住户（承租人）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。 4. 设置管理处，配置简单办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待。 5. 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。配合采购人做好审计巡查等工作。 6. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；物业服务经理具备上岗资格；服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。 7. 公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 8. 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示提供服务项目与收费价目。 9. 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 10. 经常与住户（承租人）沟通，及时解答住户（承租人）的咨询和处理住户（承租人）投诉，协助办理租户入住手续，登记住户资料备查，接受住户投诉并妥善处理，提供个性优质服务。 11. 按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，计算并收取各住户（承租人）每月电费、水费，严格按照抄表员岗位职责规定执行；按照广州市有关规定和采购人的要求收取物业管理费。 12. 按时交纳合同约定需交纳的所有费用。 13. 文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。 14. 每年至少1次征询住户（承租人）对物业服务的意见，满意率90%（含本数）以上。 15.供应商需每半年将项目内所有公共收益情况告知采购人，在使用公共收益时需得到采购人（业主）的同意。 16.供应商必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容： （1） 工作计划和工作流程； （2） 人员编制计划； （3） 物料装备计划； （4） 保安制度； （5） 人员出入小区登记制度； （6） 物料出场放行制度； （7） 保洁要求及清理标准； （8） 清洁卫生制度； （9） 固定岗位和巡逻岗位工作制度； （10）消防管理工作制度和消防监控中心24小时值班制度； （11） 应急抢险预案。 16.根据业主房屋出租情况，配合做好以下房屋租赁服务工作： （1）出租前： 对准备出租的房间进行清洁，与团租企业代表统一检查房间设施设备，办理租户入住手续，登记住户资料，做好新住户入住前准备，抄录初始水电气表度数，向团租企业一次性移交全部钥匙、遥控器等，并签署室内设施移交确认书。 （2）出租期间： 每月联系团租企业收集住户入住退宿数据资料，及时更新系统数据并报告业主备案； 每月抄录出租房间水电气表并计费，制作每月费用清单发团租企业并催促其按时缴费； 出租房间内设施损坏，管理处应根据报修情况提供有偿维修服务，费用标准由供应商根据市场价格确定并报业主备案，如属业主维修范围，费用由业主支付；人为及正常使用损耗由使用人（可以为团租单位或团租单位入住员工）支付。 （3）出租期满： 配合业主与团租企业代表统一检查房间设施设备（如房间设施损坏需维修更换或房间需清洁，费用由团租单位支付，团租单位可与供应商协商由供应商提供有偿维修服务，费用由双方协商确定）、抄录水电气表度数并计费收款，向团租企业收回所有房间钥匙、遥控器等，并签署室内设施移交确认书；及时更新系统数据并报业主备案。 17.供应商可根据团租企业需求，向团租企业、在住住户提供个性化一对一的优质服务，服务内容、服务标准及收费标准由供应商与团租企业另行协商确定。 18.小区公共收益相关事项另行商议。 （二）物业共用部位和共用设施设备维护 1. 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知采购人、使用人，并作好记录台账。 2. 建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3. 住宅小区主出入口设有小区平面示意图，各栋、单元（门）、户有明显标志；住宅小区主要道路及停车场交通标志齐全；各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。 4. 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。 5. 共用设施设备配有专人管理，持证上岗，在操作时，要求熟悉设备的性能特点，做好相应的安全防范措施，确保安全操作，并做好资料记录操作；设施设备运行正常，确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。对消防设施进行巡检、养护，并做好记录。设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。 6. 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。 7. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主（住户）管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核承租人的装修方案，告知承租人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告采购人和有关主管部门。 8. 发现违反住户手册的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主和有关行政机关报告，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告采购人和有关主管部门。 9. 小区道路、场地保持基本平整，不积水，并按规范做好小区内的雨污分流工作。 10. 窖井不漫溢，保证排水管道通畅。 11. 每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；每季度2次巡查道路、路面、井盖等；每周2次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，定期维修养护并做好台账记录。 12. 对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查3次，及时修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在90%以上。 13. 各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养1次，设备房每季度清洁1次；其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。 14. 12小时受理业主或住户（承租人）报修，急修1小时内到现场处理，一般维修2天内处理，在维修完成后回访咨询住户情况。 15. 接到相关部门停水、停电通知后，应向采购人和使用人做好通知工作。 16. 负责小区水、电管线等设施的日常运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。 17. 负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的日常运行、维修、维护和管理。 18. 做好小区内外侧广告画、招牌、指示牌等设施的保护。 19. 当供水、供电发生异常时，要及时处理排除异常。 20. 在接到急修任务时应立即到现场处理。 21. 物业服务中心工程维修人员全年365天24小时均须安排人员值班，及时处理住户报修或机电设备故障（如电梯困人等）的应急处置，24小时受理采购人或住户（承租人）报修，急修1小时内到现场处理，一般维修2天内处理，在维修完成后回访咨询住户情况。出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。 22.负责小区绿化灌溉设施的维修维护工作，发现问题及时处理。 23.小区公共设施设备在保修期内，小区区域或环境场地的建筑物和公共设施设备的损坏，由供应商督促保修责任单位加以修复； （三）公共秩序维护 1.管辖范围为整个小区范围内的安全防范、消防安全、交通安全及公共秩序维护等，结合物业区域的实际要求情况，建立健全各项岗位责任制、来访登记制度、大件物品管理制度、装修管理制度、车场管理制度、消防管理制度、突发事件应急处理方案及各项安全操作规程和服务规范等，确保无重大火灾、刑事及交通等管理责任的事故发生，切实做好“防火、防盗、防破坏、防抢、防骗防泄密和自然灾害”的七防工作。 2.配有专职的公共秩序维护员，实行24小时安全管理（值班、治安巡视）、消防、监控值班制度。 做好对出入口和周边环境的监控，严防外来人员擅自进入，密切监视可疑人员出入动态，并在小区主出入口设立秩序维护固定岗24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班，门卫有交接记录台账。 3. 对重点区域、重点部位白天每4小时至少巡查1次，夜间巡逻2次，并有巡逻记录。 4. 依法循章对小区内交通、车辆进行管理疏导，维持秩序，对违章车辆，要及时制止并加以纠正 ；在小区车行道路须做好车线、停车位（分临停、固定）、禁停、减速等标识； 5.公共秩序维护员须严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告上级主管，涉及治安及消防安全的事件必须及时向采购人报告。 6. 制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并及时报告采购人和有关部门。 7. 建立公共秩序维护员管理规定、站岗执勤标准、巡逻执勤标准、交接班要求、公共秩序维护员培训制度，人员、车辆出入小区的登记制度，大宗物品进出登记制度等规章制度；定期开展理论及实操培训；做好小区内的防盗、保卫工作。 8公共秩序维护员上岗时配戴统一标志、穿戴统一服装。 9.公共秩序维护员须遵纪守法，坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；严禁不文明语言及行为；上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫的工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保小区内的安全；发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；熟悉本岗位的任务和工作程序；熟悉区内消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；积极向相关人员进行遵纪守法和治安知识的宣传；严格执行来人来访登记制度，发现非区内人员在区内游荡、活动应及时处理，正确处理乱张贴广告及治安可疑人员的个案；严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；巡查各部位的公共设施设备是否完好，发现损坏的设施及时处理；认真完成项目管理部交办的其他任务。 9. 秩序维护人员须熟悉区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有被移动的可疑情况，应立即查明报告；检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时，应采取措施并及时上报；巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告；注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立刻擒获；发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止，并将严重致人伤残者抓获，交由公安部门处理；发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警；发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门；禁止在管理范围内出现乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，劝告践踏草地的人员要爱护绿化，请其离开草地；巡逻保安员根据巡查情况，认真填写《巡逻签到记录》。 10.每年组织有业主或住户参与的消防演练不少于1次，疫情防控应急演练根据疫情防控实际情况而定。 11.负责小区内应急备用发电机（两台）的日常维护保养及应急发电所需柴油购置，确保应急时能正常使用；按规范要求做好三期人防工程设施的日常维护保养工作。 （四）保洁服务 1. 负责物业管理区域内的所有清洁卫生工作，清洁卫生范围为 整个小区楼宇内大堂、梯间、通道步梯、楼宇外广场、道路、水景、绿地、公共卫生间、健身房等公共场所及公共设施的日常清洁保养，制定清洁制度和质量检查标准，确保全天候、全方位保洁，和按广州市相关规定做好垃圾分类工作。在大型活动期间，需要提供超常规的清洁、保洁工作以及采购人临时要求的突击清洁任务等。 2. 制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。 3. 垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。 4. 指定位置设置垃圾分类垃圾桶，生活垃圾每天清运2次，做好小区垃圾分类管理工作，垃圾清运后须将地面、垃圾桶冲洗干净。 5. 小区道路、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。 6. 小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常或满载时需及时清掏。 7. 二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 8. 5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。消杀的成效必须符合除四害的有关要求。 9. 每日组织专人对小区卫生进行检查，并登记到《清洁卫生日检表》中。 10. 每月根据《清洁卫生日检表》中的检查情况进行统计分析，向项目管理部汇报。 11. 住宅楼的垃圾、杂物等要及时清理。 12. 垃圾收集桶（箱）每周用稀盐酸或其他洗涤用品清洗。 13. 工作过程如发现门坏、灯泡烧坏、开关损坏等，应立即修理。 14. 完成采购人、住户（承租人）或上级部门交办的其它任务。 15.在大型活动期间，需要提供非常规的清洁、保洁工作以及采购人临时要求的突击清洁任务等。 （五）绿化养护 1. 有专业人员进行绿化养护管理，淋水视天气而定，以泥面不干裂、无缺水枯萎现象为原则。 2. 制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。 3. 草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，对枯死枝及扰乱树形、干扰住户生活的枝条应及时剪去。 4. 做好病虫害防治工作。 5. 使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。 6. 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 7. 乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，每年中耕除草4次以上，每年普施基肥1遍；草坪每年修剪3遍以上，清除杂草4遍以上，杂草面积不大于8%。 8. 发现裸露及时补种绿化苗木，草坪覆盖度达90％。 （六）消防管理 负责采购人小区的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。 1.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、消防器材的作用、位置和操作方法。 2.按广东省相关的公共建筑消防管理规定，监督配合消防维保单位对消防设备设施的日常巡检及保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施处于正常工作状态。供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调采购人消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并存档备案。公共区域和房间配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由供应商负责日常巡查检修，发现消防设施器材损坏或过期失效等情况时，供应商需及时更换补充，确保大楼消防安全。 3.全天24小时消防监控中心值班，出现消防报警时1分钟内辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。 4.加强对小区消防设备、设施巡视检查的工作，及时整改火险隐患，做好消防气体设备和易燃易爆用品存放检查情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通，并按消防规定做好消防车通道的标识规划及日常管理维护，确保消防车通道畅通，重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。 5.保障疏散通道、安全出口、消防车通道无堵塞，发生火警，应立即拨打火警电话“119”，迅速有序地从消防楼梯疏散人员； 6.做好消防知识的培训和宣传，不断提高物业服务人员的消防技能和消防安全意识。 7.制订灭火方案及重点部位消防方案，每个楼层安装消防疏散示意图。 8.建立消防设备设施运行记录档案，维护保养记录、维修记录档案。 9.严格遵守《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》文件内容。		1	项	656,431.44	是

采购单位：广州市番禺区住房保障办公室

2022年08月11日