服务期限三年，合同一年一签。

5.2.1、物业服务范围及岗位人数认定：

(一)服务范围：

校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务、司机服务等。

1、校舍及设施维护服务

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。

3、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。

4、学生公寓住宿服务

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀及公共区域卫生工作等服务。

5、司机服务

负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。

(二)物业服务岗位设定：

项目经理1人，物业助理1人，维修工3人，保洁员4人，绿化工1人，宿管老师2人，司机1人，共13人。

5.2.2、委托管理事项

1、项目经理职责

(1)项目经理主持日常管理工作。根据各部门工作实际和学校要求，制定实施改进和提高物业管理工作水平的相关举措。

(2)负责物业员工培训、工作安排及工作考核，检查工作落实情况，布置工作任务，协调工作关系，就物业项目管理执行中的问题提出解决方案。

(3)参与学校部门会议，及时了解学校情况，配合学校及时处理相关工作事宜。

(4)及时完成学校交办的临时工作任务。

2、卫生保洁职责

(1)实行零干扰清洁卫生服务。

(2)做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中，落实垃圾分类。

(3)遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为。

(4)外围场地及绿化带的保洁

1)道路地面、广场地面大件垃圾≤1件。

2)绿化内大件垃圾≤1件。

3)室外体育场地面无明显垃圾。

(5)教学公共区域及辅助用房保洁

1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

2)平台台阶保持清洁。

3)楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

5)消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

6)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

7)开放式地沟无大件垃圾。

8)地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

9)阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

10)垃圾桶表面无污迹、无积灰。

11)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

12)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

13)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

14)废物箱表面无明显积灰、无异味。

15)卫生间内保持空气清新、无异味。

16)门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

17)室内空气无异味。

18)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面)光亮、无污迹。

19)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

20)保持轿厢内空气清新、无异味。

21)卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

22)饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

(6)垃圾分类与清运

1)按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

2)垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

3)垃圾箱筒内的垃圾不超过3/4的高度。

4)垃圾清收率不低于99%。

(7)卫生消杀

1)无老鼠活动迹象。

2)室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

4)虫害控制措施监管达到100%。

(8)完成学校领导交待的其他任务。

3、校舍及设施维护服务内容及标准

(1)校舍养护、维修、装修管理

1)房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

2)楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

3)共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

4)根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

5)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

6)根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

7)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

8)对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

9)督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

10)对施工现场进行防火安全巡查，按规定进行动火管理。

11)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

(2)变配电系统

1)配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

2)按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

3)供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。

4)供电设备完好率98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

5)配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。

6)制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位(人)。

7)遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

(3)给排水系统

1)应定期对给排水系统进行维护、润滑。

2)污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

3)如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

4)确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

5)涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

6)对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应

取得水质检测报告(学校承担检测费),并交校方审核。留存报告。

(4)空调系统

1)空调系统应由专业维保单位进行定期保养(学校承担费用),做好日常空调系统的巡检与记录。

2)空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

3)每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

4)各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

(5)升降系统

1)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

2)电梯由专业队伍维修保养(学校承担维修养护费)。

3)确保升降电梯24小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

4)运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

5)运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

(6)照明系统

1)路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

2)泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率。

3)公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

(7)完成学校领导交待的其他任务。

4、绿化维护服务职责

(1)植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

(2)花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死权及病虫害现象。

(3)绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

(4)根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

(5)完成学校领导交待的其他任务

5、学生公寓住宿服务职责

(1)根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

(2)根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

(3)学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

(4)负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

(5)做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

(6)按学校要求组织学生自习或活动。

(7)配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

(8)根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

(9)负责宿舍楼内公共区域卫生工作。

(10)要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

(11)主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

(12)对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良

好的生活习惯。

(13)每天按时清点人数，维持寝室纪律。

(14)做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

6、司机服务职责

(1)司机证件齐全有效，符合准驾车型。

(2)上班时间内，按学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定，尽忠职守，维护学校利益。

(3)每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。

(4)车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车。

(5)爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。

(6)不得弄虚作假虚报油费、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。

师生满意率达85%以上；日常服务完成率不低于97%;物业管理 档案完整率不低于97%;建立学校各类委托设备及房屋的台账资料， 物资台账基本相符率到达95%以上；日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

(一)甲方的权利和义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业服务工作。

2、 审定乙方制定的物业服务制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、负责提供日常使用的保洁工具和材料(如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等),以及日常保洁、工程维修材料。

4、 负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起 20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设 备、物业服务的原始资料和技术档案(工程建设竣工资料)等，并在乙方管理期满时予以收回。

5、 因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

6、依照本合同约定，按时支付物业服务费。

7、 学校根据《长沙市田家炳实验中学物业服务企业服务质量评 价表》(见附件),每季度对乙方进行考核；考核等第为优秀，满额 支付款项；考核等第为良好，根据实际情况扣除合同款项，并要求乙 方整改到位；考核等第为合格，根据实际情况扣除合同款项，甲方向 乙方下发限期整改通知书，整改不到位，甲方有权终止合同；连续两次考核等第为合格，甲方有权单方面终止合同。

(二)乙方的权利和义务

1、不得将物业服务项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业 规范、安全高质的管理。必须为员工购买政府规定的社保费用，必须实施专业培训与教育。

3、接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准

后方可实施。员工可在学校食堂就餐，费用自理，不准在宿舍做饭。

6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要 求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学 校及时了解和备案。乙方员工达不到工作要求的，甲方可要求乙方换人，乙方应予以照办。

7、开展意见调查，乙方定期(每季度或半年)发放意见调查表， 征求学校与学生的意见，了解对物业服务的需求，确保服务到位，还要提供制作学校各类检查所需的资料。

8、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及 其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受 甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

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