2.1项目概况：

长沙铁路第一中学位于长沙市芙蓉区向韶村平安街90号。学校占地面积44.46亩，校舍建筑面积31654平方米，绿化面积3000平方米，在校学生2915人，寄宿学生911人。

管理范围为：运动场和露天篮球场、体育馆；办公楼、综合楼、导师楼、实验楼、教室公寓、信息楼、图书馆、生活楼（学生公寓部分）的公共区域（部分含室内）卫生管理、以及学校所有厕所的卫生清扫；学生公寓管理；校区内日常水电维修维护。管理期限为三年，合同一年一签。

2.2金额明细：1123329.7元/年，具体详见《报价文件》。

5.2.1 物业概况

长沙铁路第一中学位于长沙市芙蓉区向韶村平安街90号，创办于1958年。环境优雅，教学设施一流。学校占地面积44.46亩，校舍建筑面积31654平方米，绿化面积3000平方米，在校学生2915人，寄宿学生911人。此次委托管理的范围为：运动场和露天篮球场、体育馆；办公楼、综合楼、导师楼、实验楼、教室公寓、信息楼、图书馆、生活楼（学生公寓部分）的公共区域（部分含室内）卫生管理、以及学校所有厕所的卫生清扫；学生公寓管理；校区内日常水电维修维护。本次物业招标管理期限为三年，合同一年一签。

5.2.2 物业服务内容：

5.2.2.1、保洁服务(不含外墙保洁及化粪池清理)

5.2.2.1.1 教学区

5.2.2.1.2 其它楼宇区域

5.2.2.1.3 公共场所及道路

5.2.2.1.4楼宇保洁标准细则

5.2.2.1.5道路运动场地保洁细则

5.2.2.2、绿化管理

5.2.2.2.1管理思路

为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：

5.2.2.2.1.1坚持一个方针

坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。

5.2.2.2.1.2提升环境质量

1）美化环境

a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。

b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木从防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

2）保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务科同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，放能砍伐和移栽。

5.2.2.2.2 绿化项目管理目标

草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。

所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。

修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木。

5.2.2.2.3 绿化服务管理内容

1）草坪质量管理标准

2）乔木养护质量管理标准

3）植物防冻管理工作

5.2.2.3、日常维修工作

5.2.2.3.1维修工作标准

5.2.2.3.2 维修工作要求

5.2.2.3.2.1 维修人员要求

5.2.2.3.2.1.1维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有国家规定的相关证件上岗）。

5.2.2.3.2.1.2维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。

5.2.2.3.2.1.3维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

5.2.2.3.2.1.4维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

5.2.2.3.2.2 维修项目要求

5.2.2.3.2.2.1负责全校配电室的管理和全校供电工作。

5.2.2.3.2.2.2负责水井、泵房的管理和全校的供水工作。

5.2.2.3.2.2.3负责配电室、水井、泵房、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

5.2.2.3.2.2.4负责本校房屋的木、水、电、金、油等工种的日常维修。

5.2.2.3.2.2.5负责全校公共设施，路灯的维护保养。

5.2.2.3.2.2.6负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。

5.2.2.3.2.2.7负责污水井、雨水井的清掏和维护。

5.2.2.3.2.2.8根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。

5.2.2.3.2.2.9参加新竣工工程的验收，提出修改建议，

5.2.2.3.2.2.10按相应的物业维修标准提供维修服务。

5.2.2.3.2.2.11负责配合学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

5.2.2.3.2.2.12完成领导交办的其他临时性工作。

5.2.2.3.3 维修派出

5.2.2.3.3.1 对于学生公寓报修：由宿管员或住宿生报修，并详细填写维修单，维修员直接到公寓值班室取维修单进行维修，每天维修完成后由各维修员把维修好的项目在下班前送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

5.2.2.3.3.2 对于其他报修：由物业工作人员（主要是保洁人员、巡逻人员）、各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务处或物业办公室，由办公室报修管理员将所报维修汇总，再一一落实到各维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

5.2.2.3.3.3 特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

5.2.2.3.3.4 服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

5.2.2.4、学生宿舍管理

总则：由教育处和物业公司共同管理

生活老师的招聘、培训、业务管理、考核由学校教育处负责；生活老师的人事、劳资管理的其余部分由物业公司负责。

学生公寓物业服务不同于社会的其他专业性物业服务，其根本的区别就是要在学生公寓的物业服务过程中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式。在学生公寓的物业服务过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以企业员工素质、企业文化、人性化管理来达到育人的根本目的。

5.2.2.4.1 物业服务目标：通过专业、系统的物业服务，以“服务师生、服务教学”为旨，努力营造“自然和谐”的人文环境和“健康文明”的校园生活。力争将学校管理成为既具有浓郁文化氛围又拥有自然生态环境的安全、洁净、美观、文明的校园。

5.2.2.4.2 物业服务思路：始终围绕学校教书育人的核心目标，确立以“服务师生、服务教学”为宗旨的理念，从思想观念、工作作风和行为模式上改变传统后勤管理的弊端，通过专业化的物业服务，营造一个安全、文明、洁净、秀丽的校园环境，从而提高学校整体形象。

5.2.2.4.3 按照有关指标结合学校实际确定物业服务标准，对物业服务的每一岗位、每一环节确立量化的质量要求和检验标准，确保服务及时、到位、高效，通过计划、培训、考核、控制、调配等措施，确保服务质量，实现服务目标。

5.2.2.4.4 在保证整体专业化服务水准的基础上，根据学校特点和实际需求，对校园内不同区域制订特色化、差异化的服务目标和标准，提供差异化的管理和服务，在合适的岗位全部安排学生勤工助学，达到培养学生自食其力、锻炼能力的教育目的，努力降低管理成本。

5.2.2.4.5 在保证整体专业化服务水准的基础上，配合学校通过举办学生公寓文化艺术活动、创办宣传板报和杂志、勤工助学等多种形式，提升教师学生的环保、生态、社会意识，倡导文明、健康、美好的生活方式。

5.2.2.4.6 通过专业的物业服务，不断完善学校学生公寓制度建设，使学校的学生公寓工作逐步走向正规化、专业化、科学化。

附件：《学生公寓生活老师工作管理条例》

按照长财采购[2016]6号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。

6.1 甲方权利与义务

6.1.1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。

6.1.2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

6.1.3、在合同生效之日起10日内向乙方提供20 平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为员工提供生活便利。员工可在甲方食堂就餐，费用自理。

6.1.4、负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料。

6.1.5、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6.1.6、因甲方举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

6.1.7、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

6.2 乙方责任与义务

6.2.1、不得将物业管理项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

6.2.2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。必须为员工购买政府规定的社保费用，必须实施专业培训与教育。

6.2.3、接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。

6.2.4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

6.2.5、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

6.2.6、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于甲方及时了解和备案。

6.2.7、所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求，原则上保安人员年龄在18周岁以上，50周岁以下，无违法犯罪记录且取得公安机关颁发的《保安证》，并且乙方必须按《公安机关实施保安服务管理条例办法》规定在本市公安机关进行企业备案；保洁员、绿化维护人员须在55周岁以下；宿管员须高中或中专以上学历或具有教师资格证或相当教师经历证明材料；水电工、高压电工须高中或高中以上学历，持《电工证》上岗，从事水电工作2年以上，且年龄在55周岁以下。所有员工女55周岁以上男60周岁以上须签订员工承诺书并每月进行血压测量等身体检查。 乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

6.2.8、开展意见调查，乙方定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求甲方与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

6.2.9、乙方依据《中小学幼儿园安全防范工作规范（试行）》（公治[2015]168号）文件进行甲方安全保障工作，且监控视频记录必须保持30天。

6.2.10、在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任，甲方原因所造成的的除外。

6.2.11、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

11.1、岗位及人员配置要求

项目经理1人、物业助理1人保洁员9人、绿化工1人、水电和木器维修3人（含高压配电）、宿管老师 6 人，共计21人。

11.2、服务管理目标：师生满意率达85%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。

11.3、其他约定事项

11.3.1 因乙方责任造成财产损坏：照价赔偿

11.3.2 因乙方责任造成财产丢失：照价赔偿

11.3.3 因乙方责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

11.3.4 对乙方安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

11.3.5 对乙方工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求，全部由乙方承担，甲方原因造成的事故费用除外。

11.3.6 对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

11.3.7 对涉及到对外收费项目、委托乙方经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

11.3.8 对乙方的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

11.3.9 物业管理用房学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。

11.3.10 物业管理饮食安排情况：就餐自行解决，费用自理。

11.3.11 乙方员工住房水电费的分担及收缴要求：水费由甲方承担；电费需统一按甲方要求进行购买使用。

11.3.12 对乙方的违纪处罚：因乙方责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

11.3.13 对乙方运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于75％(在低于75%的满意率前提下向乙方提出合理的物业服务书面整改要求，如乙方在接收到甲方整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到甲方服务要求的可按违约处理）。

11.3.14 如遇学校重大活动，乙方应加强物业管理，密切配合甲方工作。