一、功能及要求：
（一）日常管理服务
1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。
2、日常服务完成率不低于 97%。
3、物业管理档案完整率不低于 97%。
4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。
5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。
6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。
7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。
8、对物业其它人员进行培训教育，如：保洁培训
9、满足校方提出的合理需求。
（二）校舍及设施维护服务
1、校舍养护、维修、装修管理
（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落现象；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落现象;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。
（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。
（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。
（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。
（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻等需要，制定季节性预防养护计划。
（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。
（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。
（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。
（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。
（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。
2、变配电系统
（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。
（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、清洁。
（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。
（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。
（5）配电间实行封闭管理，督促学校配备灭火器材，。
（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。
（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。
3、给排水系统
（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。
（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。
（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。
（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。
（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。
（6）每学期对水箱进行清洗消毒，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担清洗消毒费用及检测费用），并交校方审核。留存报告。
4、升降系统
（1）负责监督检察电梯准用证、年检合格证、维修保养合同是否完备。
（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。
（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。
（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。
（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。
5、照明系统
（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。
（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。
（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。
6、完成学校领导交待的其他任务。
（三）校园环境保洁服务
1、外围场地及绿化带的保洁
（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。
（2）绿化内大件垃圾≤1 件。
（3）室外体育场地面无明显垃圾。
2、教学公共区域及辅助用房保洁
（1）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。
（2）平台台阶保持清洁。
（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。
（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
（7）开放式地沟无大件垃圾。
（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。
（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。
（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。
（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。
（15）卫生间内保持空气清新、无异味。
（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。
（17）室内空气无异味。
（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。
（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
（20）保持轿厢内空气清新、无异味。
（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。
（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
3、垃圾分类与清运
（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。
（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。
（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。
（4）垃圾清收率不低于 99%。
4、完成学校领导交待的其他任务。
（四）学生公寓住宿服务
1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。
2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。
3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。
4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。
5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。
6、按学校要求组织学生自习或活动
7、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。
8、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。
9、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。
10、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。
11、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。
12、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。
13、每天按时清点人数，维持寝室纪律。
14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。
（五）司机服务
1、司机证件齐全有效，符合准驾车型。
2、上班时间内，按学校要求驾驶车辆。遵守校方所有规定，尽忠职守，维护学校利益。
3、每天出车前必须检查车辆是否正常，发现问题及时维修，同时向主管领导报告。
4、车辆行驶时，须遵守交通规则，严禁违规停车，严禁超速，超载，严禁酒后驾车，疲劳开车。
5、爱护车辆，定时保养车辆，如换机油、检查轮子等，要保证车辆安全性能，保持车内外干净整洁。
6、不得弄虚作假虚报油费、维修费用等，一经发现，依情节轻重给予相应处理。
（六）体育器材管理服务
1、根据场馆开放时间及时开关体育馆各场所门窗水电。
2、保管好体育馆内设施设备，确保正常教学。
3、管理好体育器材，为体育教学、体育训练服务，保证体育活动正常进行。
4、定期检查，草拟体育器材添置计划，易损物品及时报告添置。
5、体育设施、器材分类、编号、登记、保管工作。
6、协助任课老师做好体育课所需器材准备工作，做好器材出借、回收、清点工作并记录。
（七）书吧管理服务
1、负责书吧定时开放管理及卫生清洁。
2、负责图书的整理、记录工作，做到每天课间不定时监督，上午放学小整理，次日课前大整理。
3、认真督促读者遵守借还和阅览规则，并自觉遵守吧内相关制度。
4、完成领导交待其他事宜。
（八）危化品仓库管理服务
1、根据学校安排，做好危化品仓库开关门和水电管理。
2、保管好危化品仓库内设施设备，确保正常工作。
3、定期检查，草拟危化品仓库设施设备添置计划，易损物品及时报告添置。
4、协助学校登记入库及领用记录，做好相关工作。
5、根据学校需求，做好其他工作。
（九）由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具、绿化肥料、除虫消杀药剂等。
二、相关标准：
 长教发〔2016〕2号长沙市教育局关于印发《长沙市教育局直属学校编外工勤人员管理办法》的通知和长财评综〔2021〕18号长沙市财政评审中心关于印发《长沙市财政评审中心物业管理费评审指南（试行）》的通知等文件。
三、技术规格：
（一）服务范围
校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、学生公寓住宿服务、司机服务、书吧管理员、体育器材管理及危化品仓库管理服务等。
1、校舍及设施维护服务
    负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。
2、校园环境保洁服务
负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。
3、学生公寓住宿服务
负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日公共区域卫生工作等服务。
4、司机服务
负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。
5、体育器材管理服务
   负责学校体育馆及馆内设施设备、器材的管理服务。
6、书吧管理员
负责学校书吧定时开放、卫生清洁，图书整理等服务。
7、危化品仓库管理服务
负责学校危化品仓库物品管理等服务。
（二）人员配置要求
项目经理1人，经理助理1人，维修工3人，保洁员3人，生活老师9人，司机1人，体育器材管理员1人，书吧管理员1人，危化品仓库管理员1人，共23人。
人员要求：
项目经理需具有三年以上学校物业工作经验；助理一年以上物业相关工作经验；
维修工具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；
宿管老师具有2年及以上相关宿舍管理工作经验；
司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。
四、交付时间和地点：
签订合同后，完成合同约定物业管理任务，每季度第一个月的15号前支付上季度的服务费用。
五、服务标准：
物业管理服务应达到《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》五级要求的规定。
六、验收标准：
根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。
七、其他要求：
1、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿
2、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿
3、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。
4、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。
5、对物业管理公司工作人员流动及必要的保险和人员意外伤害及费用的要求：全部由物业管理公司承担。
6、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。
7、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。
8、物业管理用房、员工生活与工作用水用电学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。学校尽可能为物业员工提供生活便利。
9、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。
10、对物业管理公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％(在低于85%的满意率前提下向物管公司提出合理的物业服务书面整改要求，如物管公司在接收到采购人整改通知后1个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。
11、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作，学校可适当支付劳务费。              
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。