葫芦岛市龙港区人民法院物业服务项目内容

服务事项：审判综合楼的保洁、保安、绿化养护、消防安全、食堂服务等工作。（见附表）

安排劳务人员不得低于23人，包括保安、保洁等。按照《劳动合同法》的规定，及时发放工资，为每人办理不低于三种社会保险（含养老、医疗、失业）。劳务人员发生人身安全事故、意外人身伤害等均由物业公司负全部经济、法律责任。

工作内容及所需如下：

共用设施（设备）、保洁部位、保洁标准等事项详见附件1、2、3、4。

一、物业方面应具备的基本要求

（一）需有从事法院服务相关工作经验

（二）需物业服务人员至少23人。其中，保安至少6人（负责日常安保接待、夜勤巡视、操作监控器），保洁至少5人。

（三）所需耗材均由龙港法院负责，包括工作制服、维修用品、保洁物料等。

（四）建立完善的档案管理制度（设备管理档案、日常管理档案、交接班记录、维修记录等），并落实到位。

（五）业主方面将设立物业人员日常签到制度，物业方应积极配合。如有人员请假，应先向物业方面申请批准，再由物业通知业主，并指派专人代理其工作。

（六）室内办公区域的保洁工作必须在8:20前完成，其他公共部位、楼外部位的保洁工作在规定时间内完成，并对指定部位进行巡回保洁。

二、物业服务内容

制定物业管理服务工作计划，并组织实施。审判综合楼共用设施设备和附属建筑物维护、保洁、运行和管理（负责日常维修）。共用设施设备包括：道路、泵房、停车场、上下水管道、供变电设备、烟道、发电设备、低压供电线路及室内外照明、排风道、雨水管道、水箱、加压水泵、给水设备、空调、电梯、供电线路、消防设施、绿地、文体活动场所、热水器、净化器、配电室、监控室等。

院内路面全面维修、维护，保持整体平整、美观、功能完备，保证单体石板完整（无破损、无碎裂等）。

　　绿化养护与管理，包括绿地、花木、楼内公共部位花卉等，及时养护、管理、更换。

　　共用部位环境卫生，包括楼内共用部位、楼外院内、院外自建道路的清洁卫生。

　　维护公共秩序，包括门岗服务、安全监控、进出人员管理等。

　　维持诉讼服务中心区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。

负责日常消防管理、服务。

负责报刊、信件、杂志、邮件等的收发和管理。

负责食堂人员的管理及监督工作。

三、物业服务标准

物业服务具体标准如下：

（一）审判综合楼的服务管理

(1)按政策规定和合同约定，对审判综合楼及配套设施进行管理服务。

(2)房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，楼梯间墙面、地面无污迹、无破损，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。

（二）设施设备日常维护，消防设施、电梯由有相应资质的第三方负责维护，负责监督及日常管理、使用。

(1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

(2)实行24小时报修值班制度，急修需短时间内到达现场，预约维修按约定时间到达现场。

(3)水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范，保障24小时用电，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。

(4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行。

(5)路灯、楼道灯等共用照明设备完好，按规定时间定时开关。

(6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

(7)对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

(8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

(9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

(10)在接到有关部门停水、停电、停热通知后，及时通知楼内办公人员。

(11)所有机房、监控中心、设备间、变电所等进行的保洁工作，须在业主方面有关技术人员的要求指派下进行清理。

（三）公共秩序维护

(1)大门出入口设门岗1处，楼内设立1岗，24小时值班。办公期间接待外来人员严格执行登记、请示、引领等制度。

(2)楼内及其他单位非办公期间，进入审判综合楼院门及楼门人员实行严格的登记及时间提示制度。进入审判综合院门及楼门的一切人员（含楼内工作人员、物业人员）须出示有效证件（如身份证、工作证等），经物业管理人员（保安人员）认可后方能进入，并根据进入人员与物业管理人员（保安人员）的时间约定提示进入人员按时离开。对进入院门的车辆实行登记制度，车内所有人员均须进行登记。上述进入院内及楼内人员中为非楼内工作人员的，须经被访人员同意方可进入或由被访人员引领。坚决杜绝外来闲散、推销人员进入院内。

(3)在大门及诉讼服务中心分别安排安保人员值勤，每班安排两人，进行两班倒制度，保证24小时在岗，做到防盗、防火、防冻、节水、节电的具体工作，发现事故隐患和不安全因素及时报告并采取相应措施。对重点部位，办公期间每2小时巡查一次，非办公期间每1小时巡查一次，特殊情况随时巡查。夜间对楼内场内进行巡逻，消除安全隐患。

(4)做好监控室的保密工作。无关人员禁止进入内，因工作需要进入监控室的，需经许可方可进入，当班安保人员应做好记录。未经许可不向任何单位和个人提供任何监控影像、语音及文字资料。发现设备设施故障时，及时通知物业和业主，联系工程技术人员进行修理维护，主动配合相关人员进行设备设施检修和维护并如实登记，不擅自拆卸、挪用和停用设备设施。

(5)应对共用设施、水池、设备房等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。

(6)贵重和大件物品，经与办公室核实后方可准许运出。严禁易燃、易爆及危险品进入院内。

(7)进出车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。

(8)礼貌劝阻公共场所不文明行为，如吸烟、大声喧哗等。

(9)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（公示并每年演练一次）。

（四）监控管理

(1)24小时监控审判综合楼的安全状况，发现情况及时处理和报告。

(2)24小时监视火灾自动报警装置，发现异常情况，及时、有效采取消防措施，并通知使用人现场查看。

（五）卫生保洁服务（标准见附件）

(1)共用部位、楼道、楼梯、电梯、主次干道、重要办公室、各会议室、楼内共用部位装饰物及双方有特殊约定的部位每天至少清扫一次，并随时保持整洁。

(2)室外标识、宣传栏、信报箱等每天擦拭一次。

(3)及时清扫积水、积雪。

(4)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

(5)根据物业服务实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。

(6)生活垃圾、生产及工业垃圾等的清运，要求日产日清。垃圾站内外要保持干净、整洁，禁止在院内焚烧垃圾。

(7)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

(8)对雨水、污水的管道每年至少全面疏通一次，保证排放管道的畅通。

(9)雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。

(10)建立消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

(11)对会议、日常工作接待等提供一般性的礼仪服务。

（六）绿化管理及养护

(1)有绿化专业人员，管理制度落实。

(2)物业区域内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当。

(3)花草树木无枯死，发现枯死，必须随时清除，在半月内清补种。

(4)草坪生长一致，无杂草，定期修剪，高度一致。

(5)树木生长健壮，各种植物病虫害控制在5%以下。

(6)根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，使花草树木长势良好。

(7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。

(8)绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。　

（七）食堂管理

（1）包括原材料的加工、检斤、制作、出品；

（2）要严格管理，建章立制，做好食堂各项安全工作，确保无事故。

（3）检斤、验收、结算等指定专人负责；

（4）安全器材配备齐全，并定期检查及时更换。

（5）每周由办公室检查防火、防中毒等安全工作。

（6）要做到人走火灭，关好天然气和门窗。

（7）各种厨具用完后，应切断电源，清洗干净，以防漏电。

(8)食堂空气清新，各种卫生用品摆放合理。

？(9)窗明几净，地面无尘迹。

？(10)食堂工作人员工服两天清洗更换一次。

？(11)各种厨机具用后清洗擦净，以防锈蚀。

(12)工作人员上岗前要洗手，每周剪指甲一次。

(13)食堂工作人员必须持有健康证才能上岗。

(14)厨机具、餐具要定期消毒。

四、用工要求

基本要求如下：

（一）仪容仪表

(1)按规定统一着装上岗，私人衣服不得外露，工作服应勤洗、勤换，穿着应整洁、干净，纽扣要扣好。发现工作服破损、掉纽，应及时修补。

(2)工作时间不许大声喧哗、讲脏话。

(3)工作时间不允许赤脚或穿拖鞋上岗。

(4)员工上岗必须佩带工卡，并一律戴在左胸。

（二）行为规范

(1)时刻保持仪表端庄、精神饱满，动作敏捷。工作中不喧哗，不嬉闹。

行走靠右，不并排，要礼让宾客。

(2)工作时不打瞌睡，不看小说、杂志，保持良好的精神状态。

(3)强化服务意识，树立服务观念。

(4)对待来宾的问询，要有问必答，并回答准确，不允许手举工具指示方向或回答问题，自己回答不清楚的问题应将来宾带到有关部门，由有关人员接待。

(5)说话声音要清楚，注意问候、称呼及应答、迎送等礼节，正确使用礼貌用语。

(6)不随地吐痰、乱仍纸屑，不在公共场合吸烟，禁止乱丢烟头。

(7)不得将工具沿地拖行或抗在肩上行走。

(8)禁止在物业托管区域内焚烧各种物品及垃圾。

（三）劳动纪律

(1)按时上班，不得无故迟到、早退。

(2)工作时间不允许做与本职工作无关的事。

(3)工作时间（含上班前）不准饮酒，禁止在办公区域吸烟，不允许在非休息时间和地点休息。

(4)员工应在指定的工作区域范围内活动，不准串岗、串楼层，确因工作

需要，应事先得到领班的许可。

(5)服从检查考核人员的检查，并接受批评、纠正错误。

(6)自觉遵守业主方的各项规章制度，爱护业主方的各种设备、设施、用品等。

(7)在工作过程中，不得防碍公共秩序。

(8)在工作范围内捡拾的一切物品一律上交，不许私自占有。

(9)不得当面拒绝业主提出的合理要求。

（10）食堂空气清新，各种卫生用品摆放合理。

（11）窗明几净，地面无尘迹。

（12）食堂工作人员工服两天清洗更换一次。

（13）各种厨机具用后清洗擦净，以防锈蚀。

（14）工作人员上岗前要洗手，每周剪指甲一次。

（15）食堂工作人员必须持有健康证才能上岗。

（16）厨机具、餐具要定期消毒。

（四）年龄及身体状况

男：年龄18周岁—60周岁，女：年龄18周岁—55周岁。身心健康，无重大疾病。

（五）劳动保障

物业方面要依法用工，建立健全用工保障体系，依法维护从业人员权益，工作期间一切劳资纠纷由物业方面负责。

（六）特殊要求

特殊工种如强电电工要求持证上岗。

附件1：

共用设施（设备）

1、绿化面积

2、道路面积

3、污水检查井

4、消防井

5、供暖井

6、弱电

7、给水

8、室外垃圾桶

9、室内垃圾桶

10、配电室

11、泵房

12、天然气调压站

13、露天停车位

14、地灯

15、草坪灯

16、电梯

17、航空指示标

18、中央监控系统（要求熟练掌握）

19、消防栓

20、设备房（内含高压配电房、低压、空调机组、换热站、柴油机房，要求专业人员）

21、活动室内设施

22、太阳能供热水系统（巡视留意）

23、屋面美术字及霓虹灯

24、LED电子显示屏

25、防雷接地系统（每年至少测试一次接地电阻）

26、其他

附件2：

保洁部位

一、共用部位

1、审判综合楼公共部位保洁为：

2、审判综合楼外公共部位保洁

（1）政府指定扫雪分担区内的积雪的清理及其他。

附件3：

保洁标准

           附件4：食堂管理规定

1、严格遵守食堂管理各项规定,讲究个人卫生、勤剪指甲、勤理发、不要随地吐痰。

2、工作时必须自查食物是否变质、变味现象，发现问题及时处理。

3、工作时要穿工作服，严禁上班时吸烟。

4、严格按照食品卫生要求去操作，防止食物中毒。

 5、洗干净后的餐具要整理齐备且有规律地摆好。

6、工作中严格按伙食标准精打细算，以最大限度内尽量做到色香味，花样、品种多样化。

7、整个烹食过程必须认真清洗干净并按时、按质、按量供给。

8、每天清理，每月三次大扫除，确保厨房环境卫生。