服务时间：三年，合同一年一签。

本次为第二年度合同续签。

（一）管理工作

1、负责本项目物业管理工作及日常对接工作。

2、建立与完善项目物业管理服务的各项工作计划，并认真组织实施。

3、配合综合楼内其他相关工作安排及大型活动的活动配合工作，辅助完成所内各项绩效考核指标。

（二）安保服务

建立保安、消防及公共秩序各项管理制度并认真落实，实行24小时值班制度。

1、人员要求

（1）专职保安人员，男性，18周岁以上60周岁以下，初中以上文化水平，要求五官端正，身体健康；无残疾、无驼背、无明显疤痕、无明显纹身、无色弱色盲、体重无明显超重；语言表达流畅；知法懂法，严守保安从业规范。

（2）具有高度的警惕性及防卫能力；能处理和应对物业区域公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（3）吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强；具有较强的观察、分析和判断是非的能力；意志坚强，具有一定的情绪自我控制能力；

（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

（5）由乙方统一配备对讲装置和必备的安全护卫器械。

2、人员管理

（1）综合楼大门出入口24 小时值班看守，上午8:00-9：00，下午16：45-17:45立岗，并有详细交接班记录。

（2）外来人员进入综合楼内，通过联系楼内相关部门，经同意后方能进入。

（3）对进出综合楼大门和楼内的各类物资检查登记，确保无财产失窃案发生，确保无私藏的易燃易爆及危险品进入物业区域。

3、其他保安服务

（1）保安人员做好安全防范和日常巡视工作，做好每两小时的安全巡逻及消防隐患排查记录，各楼层应合理设置巡更点，有巡更记录，发现问题及时处置并报甲方。

（2）负责监控室24小时值班；如出现应急事件，必须第一时间报警并通知甲方，在五分钟内必须到达现场，进行应急处置和现场保护、取证工作，等待警方处理。

（3）做好消防设备巡查管理。确保消防设施、消防通道完好。坚持日常巡视，发现隐患及时上报招标人排除，确保不发生消防事故。

（4）如因物业公司失职酿成事故和造成损失，由物业公司承担相应责任。

（三）卫生保洁

楼内公共区域

（1）地面和墙面：地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。

（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

（3）消防栓、指示牌等公共设施：隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

（4）天花板、公共灯具：每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

（5）门、窗等玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

（6）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

（7）垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，垃圾收集点需按要求做好垃圾分类工作，每日早晚定时清理一至二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（8）电梯轿厢：每日循环保洁（如有地毯每月换洗一次）；操作板每周消毒一次；每季度对电梯门壁打电梯油一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。

（9）卫生间：地面无积水污渍，台面清洁无水珠，台盆光亮无污迹，洁具清洁光亮，纸篓垃圾及时收集，便器无污垢尿迹，整个卫生间无蜘蛛网、无灰尘、无杂物无蚊蝇、无异味。

（四）垃圾清理和外运

做到垃圾分类投放、及时清扫、密封存放，日产日清，无乱堆、乱倒、乱放现象。垃圾集中箱内垃圾定期做好垃圾外运工作。

（五）公共设施设备维护

建立维修服务承诺制，接到申请，15分钟内到达现场，并及时处理，维修合格率达到100%，并有维修验收单和记录。

1、给排水系统：给排水系统设备运行维护，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，对供水系统管路、水箱阀门等进行日常维护和定期检修，保持清洁卫生并定期消毒，及时发现并解决故障，零星维修合格率为100%。每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，做好给排水系统的管理维护，做好节约用水工作。

2、供电系统：做好配电间供电系统设备管理维护，建立运行维修定期巡查制度，及时排除故障，确保正常运行使用。电缆电线、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修。供电运行和维修人员必须持证上岗。

3、电梯系统：保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。委托专业维修保养单位进行定期保养。物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，通知专业维修人员二小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4、消防系统：消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。每月检查一次灭火器，临近失效立即通知采购人更新或充压。

5、消防设备的维护维修需按相关法律、法规聘请有资质的单位及人员负责。

（六）房屋及附属设施维修

1、房屋结构：每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知采购人。

2、门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3、围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。

4、道路、场地等：每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。

（七）其他工作

服从采购人办公室的管理，配合做好各项职责范围内的物业服务工作。

乙方的物业管理服务应达到《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》的相关规定。

6.1甲方的权利和义务

1、审定乙方拟定的物业管理制度及方案；2、审定设施设备维护保养、更新改造的方案费用预算；3、审定乙方提出的物业管理年度计划、财务预算及决算：4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况；5、对乙方派驻的机电设备维修服务人员的上岗资格进行审查，对达不到要求的人员有权要求更换：6、对委托乙方管理的房屋、设施、设备应列出清单，并与乙方共同清点确认后，交乙方接管；7、负责与乙方共同确认清单内的房屋、设施设备运行状态，及时审批乙方提交的中修、大修及整改方案，并支付相应费用；8、因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的由甲方承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。9、在合同期内甲方给乙方提供办公后勤用房及有关设备（产权属甲方）， 由乙方无偿使用，乙方的办公设备由乙方自备。10、负责收集、整理物业管理所需的图纸、档案、资料，并向乙方提供复印件。11、按合同约定的标准和时间向乙方支付服务费用。12、按合同约定及时拨付日常维修材料费用，确保物业正常运行。13、对乙方开展物业管理服务工作进行指导和给予支持。14、审批、协调、处理因工作需要与乙方构成的临时劳务关系事宜。

6.2乙方的权利和义务

1、负责按合同约定的具体内容和要求提供物业管理服务。2、根据有关法律法规和本合同及附件的约定，制订物业管理制度（包括公众制度、内部岗位职责、操作规程及相关规章制度等）；3、建立健全本次物业服务资料档案，包括大楼内所有物业管理，从主体到配套，从建筑到环境，从物品到人员管理等各方面的资料档案。4、负责与甲方共同确认接管清单内的房屋、设施设备运行状态，并书面告之甲方。5、选择物业设施设备维保外包单位时，在同等条件及确保设施设备正常运转前提下，优先选择原协议合作单位，负责将所有签约的维保单位的资质证明材料交甲方备案。6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的日常维修保养计划和一般性维修方案，经双方议定后由乙方组织实施。7、负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及年度费用报告。8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施。9、执行大楼管理制度和消防制度，有权对违反制度的行为给予纠正或制止，发现问题及时处理并向甲方报告。10、对甲方的设备、设施负有保护和监管的责任，如属于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，乙方应负全部责任。11、负责办公大楼内人身及财产的安全防范工作，保障办公楼的办公秩序。经确认属乙方管理责任范围内造成的火灾事故、刑事治安案件等责任事件，由乙方承担过错责任并赔偿损失。12、配合甲方做重大活动的物业管理服务。13、对物业范围内的关键部门、重要位置的服务人员在上岗前进行严格的服务素质和政治面貌审查，并将上岗人员名册报甲方存档备案。14、乙方工作人员应严格遵守相关保密制度，不得了解、获得、传播任何与物业管理服务无关的事情和信息；不得利用岗位从事违反国家法律法规的行为；乙方工作人员必须文明服务，保守机关秘密，严禁在各大楼内使用火炉。15、负责乙方聘用的服务人员的劳动关系及在服务期间的人身意外。16、按合同约定的标准和时间获得服务费用。17、及时申报得到因维修所需费用和配件，确保物业正常运行。18、本合同终止时，乙方必须向甲方移交其使用的办公用房、大楼房屋、设备设施及园林绿化等全部档案资料及属于甲方的办公用品和工具。19、乙方应采取有效的节能降耗措施。20、物业人员应满足招标服务需求。

7.1其他事项

1、如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第一时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。2、委托管理楼宇内的设施，每年被盗率不得超过1%件，超过此比率的，由乙方全额赔偿。委托管理区域内发生人身伤害事故，按照物业管理有关的法律、法规、文件规定，乙方承担相应的管理责任。3、乙方人员必须严格遵守操作规程，如因违反操作规程而造成甲方财物损失的，乙方应负全部赔偿责任。因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。4、由于乙方原因而损坏甲方财产的，由乙方负责赔偿。因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。5、本合同履行中过程中，采购人需追加与合同标的性质相同的物业服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与供应商协商签订补充合同。6、合同期间，甲方对物业公司服务满意率达到95%及以上，在合同期满后的下次物业管理招投标中，经相关招投标部门同意的前提下，可以作为加分依据。7、由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关权威部门的证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。

7. 2、不可抗力：由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得

有关权威部门的证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。

7. 3、合同补充和修改：对合同条款作任何改动或偏离，增加补充条款，均须由甲、乙双方签订书面的补充合同。

7. 4、违约终止合同1、在乙方收到甲方发出的违约通知后10天内，乙方仍未纠正其下述任何一种违约行为，甲方可向乙方发出终止合同通知，终止部分或全部合同，由此带来的一切损失由乙方承担：

（1） 乙方未能在合同规定的期限内及时进场；

（2） 乙方提供的服务质量不符合合同规定，且未及时纠正的；

（3） 乙方未能履行合同项下的任何其它义务的。

2、甲方终止部分合同，甲方可以按适当的条件和方式采购类似的由于乙方未交付部分的服务；乙方应承担甲方购买类似服务的额外费用并继续履行合同中未终止的部分。

7. 5、破产终止合同

1、当乙方破产或无清偿能力时，乙方应书面通知甲方终止合同，在甲方知情而未收到乙方终止合同书面通知时，甲方亦可书面通知乙方终止合同。

2、因不可抗力的自然灾害原因造成自然终止合同时按破产终止合同办法终止合同。

7. 6、未尽事宜：合同如有未尽事宜，须经甲、乙方双方共同协商，作出补充约定：补充约定与本合同具有同等效力。