一、项目基本情况

市委党校坐落于细河区西新路47号，占地面积34376平方米，建筑面积15046平方米，区域包括建筑物3幢。

一是综合教学楼，建筑面积9753平方米，内设教室5个，讨论室4个，会议室2个，会议厅1个，教职工活动室2个，办公室51个，学员宿舍52个；二是学员楼建筑面积4008平方米，内设教室3个，讨论室3个，学员宿舍65个，乒乓球室1个。学术厅建筑面积1285平方米，内设报告厅1个，接待室2个，教室1个。

二、物业委托管理事项范围

1.日常客房管理及会议服务：学员宿舍的日常管理工作，包括学员的住宿接待、登记、退房、客房的日常清洁和布置，会务接待、会中服务。

2.环境卫生保洁、绿化：园区、室内、室外公共场所、校（院）领导办公室、房屋共用部位以及外立面区域的卫生清洁、垃圾的收集及清运工作。园区区域的树木修剪及花卉养护、景观、维修维护管理及冬季除雪工作。

3.公用设施、设备的维修维护、运行和管理：包括给排水系统、综合楼生活热水系统、配电室、供电线路、共用照明、综合楼中央空调系统、供暖系统、楼内消防设施设备、综合楼电梯等，上述设施维修所用的配件及材料费由党校承担。

4.秩序维护工作：

（1）负责校（院）园区及综合楼、学员楼、学术厅的安全巡查工作。

（2）负责外来办事人员入院进楼登记，车辆出入院登记。

（3）负责校内消防系统的管理和运行安全。

（4）负责安防监控系统日常管理、运行。

（5）负责配合全校（院）突发事件的应急处理工作。

（6）负责停车场及日常会议车辆疏导、停放与管理工作。

5.其他服务：

（1）负责各种大型会议封闭管理服务；

（2）负责休息日、法定节假日的各种培训班、考试、面试、考核等一切外培活动的管理服务；

（3）负责8小时以外的会议、班次保障管理服务。

三、物业主要岗位内容及要求

（一）人员配置（16人）

1.物业经理1人。

2.保洁绿化服务人员5人，包括：室外保洁员2人，室内保洁员3人。

3.客房、会议服务人员4人。

4.秩序维护服务人员5人，包括：班长1人，门岗4人。

5.工程维修服务人员1人，包括水电及综合维修服务人员1人。

（二）岗位内容及要求

1.住宿及会议服务

内容：

（1）接待入住宾客。

（2）客房用品保管、清洗、消毒。

（3）客房设施、设备管理与维护。

（4）客房卫生保洁。

（5）住宿区讨论室、走廊、楼梯等公共区域保洁。

具体要求：

（1）按照不低于三星级酒店标准提供各项服务。

（2）服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。

（3）客房设施、设备每天巡检一次，发现问题及时维修。

（4）客房卫生保洁每天至少两次，布草等物品每天更换，具体执行遵照党校不同班次具体要求。

（5）住宿所需的保洁用低值消耗品由物业公司自行负责。

（6）其它未尽事宜按物业服务监管办法执行。

相关服务标准

客房服务标准及入住接待标准：

①详细了解客人单位、到房时间、人数、性别、身份等；

②按照客人要求布置好房间，并检查房间设施设备是否完好，各种开关、按钮、照明是否完好，各种物品摆放是否整齐、得当；

③客人到达前检查房间温度是否舒适（根据季节调节），客人到后再按客人要求调节；

④客人离开时，要清点物品的数量，查看客人有无遗留下的物品，及时提醒客人，及时归还并做好记录。

服务操作标准：

①电话响三声内按标准接听，使用固定式文明语句。

②客服电话确保畅通，及时有效的为客人提供应有的服务。

③布艺备品，熨烫平整，铺放整齐，确保干净卫生。

④服务过程中礼貌待人，见到客人让路、问候，不允许与客人抢路。

⑤服务时轻拿轻放，不得大声喧哗，以免影响客人休息。

⑥保持公共区域卫生整洁，客人离开时入室彻底清扫一次，确保卫生整洁。

2.会议服务

内容：

（1）会议服务人员形象端庄、着装整洁、态度和蔼、语言文明、行为规范。

（2）会场设施设备完好无缺、干净无瑕、放置恰当、整齐美观。

（3）会场清洁卫生，地面和其它物体表面无破损、无灰尘、无污渍、无蜘蛛网。

（4）会场设备无故障隐患。

（5）会场照明灯和空调开关适时，亮度和温度适度，既能满足需要，又能节约用电。

（6）各项会议服务及时、热情、周到、细致，无脱节断档和其它影响会议效果等情况。

（7）对使用的茶杯和毛巾逐次消毒，对会场环境和设施设备定期消毒，有效防止传染病传播。

（8）使用的茶叶和饮用水符合食品卫生标准，泡茶叶加开水要及时、适量，添加开水半小时内不少于一次。

（9）严格遵守保密制度，会议服务人员不打听、不传播重要会议内容。

（10）随时做好安全防范工作，确保会场内无安全隐患。

3.校区保洁服务

内容：

（1）负责校区室内外（含住宿区、停车场、道路、各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅、凉亭等）巡回保洁。所有房间的楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、玻璃窗等公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。针对各楼实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对各楼排水、排污管道进行清疏。负责各楼外立面定期清洁，重点是蜘蛛网的及时清理。负责校内每日垃圾的收集、清运。负责冬季室外场地、道路的积雪清理。对校园水系负责清污、清淤，养护水系动植物。各种保洁耗费品由物业公司提供。

（2）在校区放假期间，对物业住宿区楼内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖等）进行打蜡及清洁养护处理。巡回对各楼内各类特殊材质（不锈钢、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护。对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

（3）巡回建筑物屋面相关设施（出风口、玻璃幕墙等）进行清洁、保洁。

（4）每天对各类功能用房及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。

（5）定期对各场所蚊、蝇等进行预防和灭杀并负责相关费用。

（6）除雪服务及时到位。

（7）收集的垃圾及时清运，包括生活垃圾、落叶垃圾、建筑垃圾等。

（8）定期安排吸污车辆清理化粪池。

具体要求：

（1）保洁工具完好、设备齐全，建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据人员流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

（2）各建筑物外围道路除正常定时清扫外，应根据人员流量不定时清洁，确保容貌整洁。

（3）保洁人员的呼叫响应时限为5-7分钟。中标公司负责在清洁卫生过程中使用的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁消耗品费用，并且上述消耗品要保证质量，正规厂家生产，符合国家标准。

（4）公共区域、卫生间必须每天清扫两次以上，拖洗1次，并进行全天候保洁，随时发现污迹随时清洁。

（5）保证地面无灰尘，无痰迹、污迹；墙面、天花板无污迹、无脚印，无蜘蛛网；踢角线、消防排烟口、警铃安全指示灯、各种标牌表面干净无灰尘、水迹、污迹、斑点；公共的门窗（玻璃、窗框、窗台）明净光洁、无灰尘、污迹、斑点；扶手、栏杆光洁、无灰尘、污迹；家具无灰尘、污迹、无乱画、乱刻；各种设施外表清洁干净、无积尘、污迹；卫生间无臭味，无污垢；垃圾实行袋装并及时清运至校区垃圾中转站；楼宇周围绿化带无杂物、垃圾，责任范围内地面和道路：路面整洁、无垃圾、沙土、纸屑、油迹、脏物、积水。

（6）雪停二十四小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点；雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪；及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作；积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖；不得用盐清除，确保校园生态良好。

相关服务标准

清洁服务工作标准：

①石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。

②墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。

③玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。

④各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。

⑤楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍。

⑥钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。

⑦果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。

⑧.卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

⑨.其它器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

4、校园绿化养护管理

范围：

（1）校园内部水系、绿植、凉亭等；

（2）大门外东墙侧面绿植；

（3）室内摆放的绿植。

植物养护内容:

党校植物养护中包括的植物类型包含树木、花卉、草坪、地被植物、水生植物、水系等。

各植物类型在养护中涉及的技术措施应包括整形修剪、灌溉与排水、施肥、有害生物防治、松土除草、改植与补植、植物防护等。

由于校区内水系与外部不连通，水源补给受限，需采取有效措施进行监护和管理，保持水面清洁、水质良好。水系内有锦鲤等观赏鱼等养殖鱼，需定时喂养。

5、校区安防服务

内容：

（1）全天24小时对校园各出入口实施监管，密切关注人员进出情况，对不明身份人员需要时实施问询、检查。

其中：各消防出入口在紧急状况下或应使用方需要时开放。各个出入口在开放状态下须配置相应保安岗位。监控室要特别留意各楼之间人员活动情况，确保各功能区人员不混淆。

（2）全天24小时对校园的安全保卫工作和红线范围内的安全情况进行巡查以及安保监控值班。负责校园的治安及安全状况，在工作日工作时间（8:30--17:30）内应设流动岗进行不间断巡查，其他时段内每间隔1小时巡查应不少于一次。

（3）负责安检，主要采取人力的检查方法，无任何危险品带入，确保校园安全。

（4）负责货物出入管理，出入货物必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，现场值班人员全程跟进，确保货物出入的安全。

（5）负责校园秩序维护，确保校园秩序井然有序，在人流高峰期人员各出入口正确引导，使通道畅通，人员能迅速疏散。

（6）负责校园区防盗、防火、防洪、防破坏、防事故工作，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员、各岗位建立互动的方法，以保障校园安全。消防警报三声响过立即处理并上报。制定各类应急预案，并经常演练，熟练使用消防设施，确保遇有突出情况能及时处置。

（7）负责楼外公共区域巡查，注意可疑人员，各岗位建立互动，以保障楼外公共设施不遭破坏。

（8）校园内安全巡查，各岗位人员配合巡查，对消防隐患及时整改，严格盘查可疑人员，各岗位建立互动，以保障大楼安全。

（9）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

（10）负责校园内摆设的字画、物品、花卉的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。

（11）负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。

（12）负责校园管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。

具体要求：

（1）到岗保安员、消防员必须经培训合格，持证上岗，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

（2）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本校区的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

（3）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

（4）负责各楼的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，杜绝任何安全事故发生，否则负全部责任并承担后果。

（5）在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装、器材的维修等费用由物业公司负责。

6、校区设施设备服务管理

内容：

（1）对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡视维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；建立电梯、空调系统、消防设备运行管理制度和安全操作规程，保证电梯、空调系统、消防、系统安全运行和正常使用；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议；负责对空调系统、消防系统、电梯等进行定期年检、检修和保养，保证设备处于良好状态；

（2）对弱电系统（办公、教学、通信、会议、监控等设备）性能状态进行每周检查、检测和计划性修理，并做好检查记录，确保各项设备正常运转。

（3）保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生；保证室内外排水系统通畅。

（4）每周对楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。

具体要求：

（1）拟投入本项目的综合维修人员应具有3年以上工作经验。供电运行和电器维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%以上。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员在15分钟内到达现场处理，并做好记录，零修合格率100%以上。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证日常教学和使用需要。

（2）在周六、日期间对设备进行检查维护维修。

（3）电梯应每天定时开关、定时检测，保证良好的安全运行状态，每年通过质监部门的检测并取得安全运行许可证。

（4）确保供水、排水、排污、供气管道及设施畅通完好无损。

（5）设备设施使用、维护、管理过程中所产生行政性事业收费和工作中使用的常用工具、服装等费用由物业公司负责。

（6）专项改造项目由甲方进行单独设计招标，物业服务单位对施工进行监管、配合。

（7）维修管理应充分采取信息化手段，透明管理，群众监督。

7、校产维护、保养、维修管理

内容：

（1）物业公司必须具备对党校大型设备进行维护、保养、维修的能力并承担对党校大型设备进行维护、保养、维修及国家规定的各项检测任务。大型设备包括：二次供水系统、高压电系统、低压电系统、弱电系统、备发电系统、中央空调系统、供暖供热系统、消防系统、监控系统、污水处理系统、强排站系统、电梯系统、门闸系统等。

（2）物业公司必须具备对党校建（构）筑物进行内外维护、保养、修缮的能力并承担对党校建（构）筑物进行内外维护、保养、修缮的任务。

（3）物业公司具备对党校家具和文体活动器材进行维护、保养、维修的能力并承担对党校家具进行维护、保养、维修的任务。

（4）上述维护、保养、维修任务，党校视情况审核报销大额主材费用，辅材、人工和其它费用均包含总物业费内，党校不另行支付费用。

8.物业档案资料管理内容

内容：

（1）物业公司要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、故障、维修、保养、设备巡视等完整的档案管理登记制度。

（3）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。

四、项目管理要求

1.人员管理：

①党校将后勤服务保障工作全部交中标公司承担，中标公司按党校要求和工作性质合理分工定岗，在各司其职的同时，做到分工不分家，保证随时能够集中人力物力完成党校赋予的常规、临时、紧急和突发等各项服务保障任务。

②上岗人员需严格把握好招聘关、培训上岗，经教育符合项目服务要求。

③项目人员入职、离职、实习均必须书面报备党校管理部门，批准后方可实施。

④项目人员不能到岗上班时，无论因病、因事、因公或其它原因，均应向党校管理部门汇报。

⑤甲方有权对乙方工作人员的资历水平实施监督并要求乙方更换多次违规或不能按约定履行工作职责的有关人员，包括项目经理。

⑥必须合法用工，对其管理人员和工作人员进行严格的教育和培训，并保证岗前的培训。

⑦乙方的从业人员在工作期间应随时接受甲方和使用人的监督和检查。

⑧中标人严格遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国社会保险法》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。中标人应在劳动社保部门和保险机构办理为员工按不低于阜新市最低工资标准交纳“五险”。全部员工须符合阜新市政府用工标准要求;按月发放员工工资,不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。

2.财务管理（以下所有内容需根据党校规定执行）

①费用由财政拨付，党校按时申请，但具体拨付以财政拔款时间为准，不存在经费违约问题，党校不负责支付相应滞纳金、违约金等。支付货币币种：人民币。付款方式：项目服务质量按合同的要求达到甲方认可后，服务费根据实际发生的天数结算。拨付费用时，物业公司必须提供正规发票，否则由此所引起的一切后果由物业公司自行负责。

②如服务不能达到党校监管要求，党校有权延期支付物业费用，有权延期支付、扣除部分物业费或其它费用直至服务水准达标；因财政拨付或其它不可抗力原因造成费用不能及时到付时，物业公司必须有能力、有责任保证服务保障各项工作按标准平稳运行，不受任何影响。

3.经营管理

①保障党校教学、科研、办公、会议、活动等工作任务是物业公司存在之唯一目的。物业公司为达到上述目的，在党校授权许可下使用、维护、维修、管理党校资产，并负责保证资产完整、安全。

②物业公司不得私自利用党校资产进行营利性经营活动及非营利性活动，如住宿等方面的经营和出租（包含但不限于以上方面）。

③经党校授权或要求，物业公司可开展规定范围内营利性活动，比如经营超市等。此类经营活动，具体细节由双方另行协商、订议。

④物业公司不得存在任何形式的违反党和政府政策、方针的言行和活动；不得开展任何形式的非法集会；不得开展邪教、传销等违法活动；不得利用员工进行与党校服务项目无关的营销活动等。

⑤物业公司必须爱护学校的各种设施设备，并协助学校实现节能目标，在存量不变、未发生增量的情况下达到学校现有节能水平与承诺的服务水平。

4.用品管理

①物业项目部为完成党校服务任务、保证服务标准，必要时需根据党校需求租赁大型服务设备和专业工具，否则不予支付已发生物业费。

②所需低值易耗品由物业公司自行配备，物业服务低值易耗品包括但不限于：洗衣粉、大地刷、钢丝球、60拖布杆、拖布、线手套、84消毒液、垃圾袋、玻璃刮头、笤帚、黑垃圾袋、纸抽、卫生纸（洁柔、猫王品牌）、洗手液、擦手纸、洁厕灵（瓶装）、洗洁精（桶装）、黄胶皮手套、洁厕刷、门帘、垃圾桶、温馨提示、小心地滑、禁止吸烟等各类提示牌、标语、烟灰缸、工作服、对讲机、擦玻璃器、扫雪工具等。

③物业公司员工工作中必须按统一规定着装。

④上述各项均包含在总服务费内，党校不另行支付费用。

⑤上述物品必须保证供应，不得断供。

5.监管管理

①依据同物业公司签订的合同书制定物业服务监管办法，监管机构按照《党校物业服务监管办法》对物业公司各项工作的完成情况实施日常监督管理。

②物业服务考核实行量化打分制，每个具体服务项目扣分项设置固定分值，监管工作采取定期检查与随机检查相结合的办法进行，每扣1分按50元标准予以处罚，每月扣分累计达到或者超过10分，扣除当月服务费的3%-5%。每个具体服务项目未达到考核标准，同样问题随着发生的次数，扣分值翻倍。扣分项如《党校物业服务监管办法》所示但不局限于办法所列项目，党校根据实际工作需要增减考核项目和标准。

③党校对服务安全事故进行问责管理。服务安全事故指物业服务中发生的，或引发严重人员伤亡，或导致重大财产损失，或造成不良影响的服务后果，如：财产安全事故、消防安全事故、人身安全事故、设备安全事故（包含但不限于以上方面）。党校对安全事故除追究责任人责任外，对物业公司每次事故处以当年物业费总额1%-3%的罚金。物业公司负责所有事故损失的赔偿。

6.特别委托事项

①物业公司负责对相关的设施设备进行维修维护、保养保洁服务，应进行定期检查，及时排除安全隐患和险情，发现质量问题及时呈报给学校并进行修缮。

②物业公司对学校以及相关单位组织的大型活动及重要接待等常规性或临时性的任务予以积极响应并配合完成。

7、中标人严格遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国社会保险法》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。中标人应在劳动社保部门和保险机构办理为员工按不低于阜新市最低工资标准交纳“五险”。全部员工须符合阜新市政府用工标准要求;按月发放员工工资,不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。

五、物业违约责任（下述甲方指中共阜新市委党校，乙方指物业公司）

①物业监管考核每月扣分累计达到或超过10分的予以警告1次，每年3次警告约谈乙方主要负责人，每年超过5次警告甲方有权终止合同，并由乙方向甲方支付违约金。

②物业服务发生重大责任事故，给甲方造成严重经济损失和不良影响的，甲方有权终止服务合同,乙方须赔偿甲方相应的损失。

③未经甲方同意或授权，乙方不得以任何形式、理由转让管理权，如经发现，甲方有权取消乙方资格并解除委托合同，由此引发的一切相关法律、经济责任全部由乙方承担。

④若乙方利用所管校产牟利，甲方有权终止合同，造成的相关损失由乙方承担。

⑤在合同期内，乙方欲提出终止合同的要求，须提前2个月以书面形式通知甲方，并额外支付2个月的劳务费作为赔偿金。并配合即将接管的物业公司对管辖区进行的一切承接查验并经党校批准后方可退场。

⑥本合同终止时，乙方须将归属权在甲方的设施设备及时完整地交还甲方，如发生损坏或遗失，乙方须承担全部责任并赔偿相应损失。若乙方未在规定时间内向甲方移交，每迟延一日需向甲方支付违约金1000元。

六、物业服务期限

自签订合同之日起一年，一年服务期满后，供需双方无意见可续签两年，合同一年一签，累计服务期限不超过三年。