项目概况：二、预算总价：一、项目名称：湛江市档案馆物业管理服务。湛江市档案馆物业管理服务需求

2．公共秩序管理。包括门岗执勤；巡逻值勤；车场与车辆停放管理；消防安全管理；安全监控；劝谕和制止违法、违章行为；应急处理等。1.设备设施管理。包括楼宇、庭院、道路等馆院内所有消防设备、设施的检查、使用；楼内空调系统的检查、使用；发电机组和供配电机房的正常运转；监控系统及其它安全防护设备设施的检查、使用；网络系统、通讯等弱电设备的正常运转；照明线路、灯具和通水、通电设备正常使用和维护；防雷避雷设备的正常运转。五、服务事项:湛江市档案馆（甲方）将位于湛江市赤坎区体育北路41号市档案馆大院及其区域范围内物业委托给成交供应商实行统一管理、综合服务。四、服务管理范围:湛江市档案馆按照《档案馆建设标准》设计建设，规划用地1.6万平方米，建设用地1.2万平方米，分两期建设，首期建设面积8182平方米，其中库房面积2265平方米，业务用房1474平方米，对外服务用房2675平方米，办公及附属用房590平方米。项目于2011年11月奠基动工，2014年7月建成投入使用。档案馆舍具有档案保管、对外开放利用服务、陈列展览、培训、档案技防、业务技术、办公和辅助等八大功能。馆舍配备有高压细水喷雾消防系统、消防喷淋系统、视频监控系统、红外线防入侵警报系统、中央空调控制系统、信息发布系统及信息网络系统和自备发电、配电系统等设备设施。

七、购买服务费用：1年。即2022年9月13日始至2023年9月12日止。六、购买服务期限5．管理与物业相关的图纸、档案资料等。4．园林绿化养护与管理。包括湛江市档案馆用地上的所有园林植物的浇灌、施肥、除草、修剪、整形、有害生物防治、补植与改植、清洁与保洁、防护以及园林绿化设施的管理。3．公共环境卫生管理。包括庭院、道路、停车场、门厅、展览厅、利用服务厅、各楼层走廊、通道、电梯、楼梯、洗手间、凉台等所有公共场所、公共设施和房屋公用部位的清洁卫生；垃圾的收集、清运；排水沟、沙井、化粪池清理；灭虫、灭蚁、除害、消毒等。

说明：本标准系参照广东省《办公楼物业管理服务规范》，并结合湛江市档案馆的实际制定。八、物业管理服务内容及质量标准最高限价55万元人民币。（二）服务费用（一）岗位设置

3.员工持证上岗（2）建立健全物业管理基本服务制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、24小时值班制度、安全管理制度、投诉处理制度、物业管理服务报告会议制度、档案资料管理规定、员工工作程序、工作标准等。2.建章立制（1）无重大事故隐患，无安全责任事故和管理责任事故发生。1.物业管理服务质量总体目标（一）基本服务

（6）每季度召开1次物业管理服务报告会议，书面向业主汇报工作情况，听取意见和建议。5.物业管理服务报告会议（5）仪表端庄，举止大方，行为规范，作风严谨，服务主动，热情礼貌。（4）管理服务人员统一着装，佩戴标志，配带必要的装备。4.员工仪容仪表（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

（4）消防通道维护。通道每周检查1次；无杂物堆放，无违章占用；如有障碍，须于一个工作日内清除；如清除受阻，须立即报告业主。（3）每月组织1次防火检查，消除火灾隐患，并向业主报告检查结果。（2）消防设施设备每周检查1次，发现问题及时处理，并作好记录，确保能正常运行。如遇设施设备损坏，应及时书面向业主报告。（1）每天检查火警功能、报警功能是否正常。1.消防安全管理（二）机械设备、设施管理

3.弱电系统管理（8）每半年检查1次避雷装置，保证其性能符合国家标准。2.避雷设施管理（7）火警应急处理。在接获火警报告后，以最快捷方式了解火情，启动消防系统或携带消防器材赶往起火地点抢救；切断电源或气源、疏导人员、禁用电梯、接应消防车；保护现场至调查结束。（6）消防宣传教育。乙方新职工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；消防安全责任人取得消防安全培训合格证，消防安全员每年接受消防培训不少于2次，并持消防培训合格证上岗。根据消防主管部门要求，开展学习培训，做好学习资料归档。（5）义务消防队和消防演习。每季度组织1次以上的消防知识学习；每年组织1次以上的消防演习。

（14）对馆内通讯系统、信息发布系统、巡更系统进行不定期检查测试，确保正常与外界通讯畅通，运行正常。（13）定期对消防、防入侵、用电等系统的报警装置进行测试保养。（12）门监系统（含库房指纹识别系统）确保正常运行，不定期进行调试与保养。（11）做好安全监控设备的维护保养，清洁除尘每月1次，保证设备的正常运行。（10）监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排人员及时赶到现场进行前期处理。（9）办公楼的监视监控设备应24小时开通、24小时值守，保持完整的监控记录。保证对办公、档案库房、利用服务场所、展厅等公共安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助部署值守人员。

（19）空调使用时段，每季度至少更换冷却塔用水和清冼冷却塔1次；每季度至少对风机盆管回风滤网、空气处理机、出入风口等送风系统清扫、除尘1次。（18）空调使用时段，每日做好巡视。空调设备包括空调主机、机房、管道、风机、水处理装置及稳压系统等，每周检查1次。发现问题及时处理，并做好记录，确保正常运行。如遇设施设备损坏，应及时书面向业主报告。（17）负责市档案馆空调系统的按时启闭，并保证正常运转，确保温湿度达到国家规定的标准要求。4.空调系统管理（16）如遇设施设备损坏，应及时书面向业主报告。（15）定期对会议音响系统进行测试、维护。

（24）每天应做好配电房的常规巡查，确保变压器音正常、变压器绕阻温度正常，正确处理事故和异常运行情况。（23）配电机房值班人员对供配电设备负有运行、监视和维护保养的职责，应严格执行有关规定。（22）发电机组每月启动测试1次，并做好相关保养，发现异常及时排除。5.发电机组、配电机房管理（21）制定《空调设备安全管理制度》并抓好落实。（20）空调非使用时段，应做好常规维护、保洁、测试等工作。

（29）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度，供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。（28）对办公楼（区域）供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。6.强电系统的管理（27）制定《发电机组、配电机房安全管理制度》并抓好落实。（26）每周对配电房地面及设备外表清洁除尘1次。（25）每个月对配电房的气体灭火设施进行维护保养1次，保证在停电状态下能正常使用。

（35）配合供电部门做好安全检查，根据用电要求配合业主做好变压器及其它设备预防性试验。（34）确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。（33）对临时施工工程有用电管理措施。发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。（32）遇停电限电预先通知业主。（31）保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。（30）保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。

1.建章立制（三）公共秩序协管（38）定期检查消防供水系统，测试管道及容器抗压情况，及时清洁管道及容器内部沉积物，确保消防高、低压供水正常。（37）不定期检查排水设备及管道，确保不积水不涝不浸。（36）不定期检查，确保日常供水管道不堵不漏。7.供水、排水管道设备管理

（4）来访人员、车辆和大宗物品出入登记。（3）单位主要出入口24小时站岗值勤。3.门岗执勤（2）建立完整的保安队伍资料档案。2.资料档案（1）制定保安员管理规定、保安员站岗值勤标准、保安员巡逻值勤标准、保安员交接班要求、保安员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度、消防安全制度、防火安全责任制、应急处理预案（火警、盗警、地震、台风、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件）等规章制度，并认真实施。

巡视中发现违法、违章行为、安全隐患现象应及时处置，确保单位正常工作秩序。（8）检查建筑物及其附属设施设备安全状况、车辆停放状况、各楼层的安全状况等。（7）24小时巡逻值勤；馆区巡逻白天不少于2次，晚上不少于2次。4.巡逻值勤（6）物品进出实施分类管理。大件物品进出实行审验制度，拒绝危险物品进入；禁止无证明或无许可大件物品流出。（5）文明接待来访，清晰引导来客。

（四）环境卫生管理（13）非机动车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放在划定的露天车位，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。（12）外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间、车牌号码。建立登记制度，严防盗抢事件发生。（11）制定停车场使用条例，停车管理规定。5.交通与车辆停放的管理出现电梯困人情况，5分钟内到位处理；须立即与电梯公司联系派技术人员前来解救，或者拨打110求救电话；同时安抚和解救被困乘客。

3.道路卫生维护（3）楼房每层设置一个垃圾桶；电梯等候厅及主要出入口设置果皮箱。2.垃圾收集容器设置（2）建立完整的卫生设施资料档案。（1）制定环境卫生管理规定、环境卫生巡检制度、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度，并认真实施。1.建章立制

（7）每天清扫1次，每周洗刷1次，确保干净整洁。5.楼层走廊、凉台、通道卫生维护（6）表面无污渍、无杂物、地角线无积尘、干净整洁。（5）每天清扫1次；雨天随脏随抹。4.门厅卫生维护（4）根据馆内道路情况，每两天至少进行1次清扫，确保地面干净。

8.公共设施卫生维护（10）每15天清扫1次；清理下水道口1次。7.楼顶卫生维护（9）手扶楼梯每日清洁1次，扶手每周抹1次。（8）电梯厢地面巡回保洁，电梯厢内壁每日清洁1次；电梯门内、外两侧每日清洁1次；电梯内按钮每日抹净1次。6.电梯、手扶楼梯卫生维护

（15）洗手台每日清洁2次，玻璃镜每日清洁1次；垃圾（烟灰）筒每日清洁1次。（14）厕具每日清洁2次，定时消毒；厕纸容器每日清倒至少2次。（13）地面巡回保洁，定时消毒；低位墙身（厕位隔板墙）每周清洁2次，高位墙身每月清洁2次；地漏存水封每日检查存水隔臭情况。9.洗手间卫生维护（12）消火栓、灭火器、每月清洁一次。（11）消防箱、标识、宣传牌、岗亭，每周水抹1次。

（19）馆舍各楼层每天早晚两次上门收集垃圾，垃圾袋装率100％，收集率100％。11.垃圾收集与处理（18）运输用大垃圾桶、楼层用小垃圾桶每周清洗1次。（17）果皮箱每天清倒1次，每周清洗1次。10.垃圾收集容器和运输工具（16）高位照明设施及风口每月清洁1次。

14.专业除四害服务（22）出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报15分钟内到位处理。（21）每年清理1次，清理前提前二十四小时书面告知业主，清理现场设置安全标志。13.化粪池清理（20）排水沟每月清理1次，沙井每年清理1次。12.排水沟、沙井清理

（六）应急处理（3）根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料。（2）定期清理绿化区域内的鼠迹、蟑迹和鼠洞堵塞。（1）专业的绿化管理，根据植物状况定期浇水，及时修剪枯枝、残技和养护树木、草坪、花卉、盆栽等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。（五）园林绿化养护与管理（23）根据相关等级提供对应的专业防制、管理、规划服务。除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。按气候及环境变化除四害。其中4-11月的灭四害消杀工作每月不少于3次，其余月份每月不少于2次。使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。

以《物业管理服务内容及质量标准》中所列标准项进行考核，并按基本服务、设备设施管理、公共秩序协管、环境卫生管理、园林绿化养护与管理、应急管理共六大项目模块分别设定物业服务考核指标。（一）考核标准及考核细则九、物业管理服务质量考核方案3.如遇重大疫情，按市、区、街道要求全面落实防控措施。2.如获得台风、暴雨或其他灾害性天气信息时，应启动相应应急预案；并采取如下应急措施：对设备机房、停车场、门窗等露天设施的抗强风能力进行检查和加固。对容易折断的树木及时进行修剪；对排水水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。1.启动相应应急预案；随时应公安机关、国家安全机关要求提供必要协助；立即向业主和有关部门报告。

1．经考核当季综合考核得分为≥85分的，可认定成交供应商工作质量达到《物业管理服务内容及质量标准》所规定的要求,能达到约定的管理目标。物业管理服务费全额付给。(三)考核结果的认定与处理(2)馆方考核小组根据自查报告，通过查日常工作记录和资料，结合日常工作实际，给出考核得分。(1)每季度底，物业服务公司进行自查自评，并向馆方提交自查报告。(二)考核方法及程序

3．经考核当季综合考核得分低于80分的，或者连续两个季度综合考核得分低于85分的，可认定成交供应商工作质量完全未能达到《物业管理服务内容及标准》所规定的要求，采购人有权要求成交供应商限期整改，并达到合同约定的管理目标；逾期未整改的，或整改后仍未能达到约定的管理目标的，采购人有权终止合同；造成采购人经济损失的，成交供应商应给予采购人经济赔偿。2．经考核当季综合考核得分低于85分的，可认定成交供应商工作质量达不到《物业管理服务内容及质量标准》所规定的要求，未能达到约定的管理目标，物业管理服务费按其得分率同比例付给。