滨海新区“枫创产业园”项目业主大会选聘物业服务企业招标公告（招标编号：永标业招【2023】第004号）
项目所在地区：天津市,市辖区,滨海新区
一、招标条件
本滨海新区“枫创产业园”项目业主大会选聘物业服务企业招标公告已由项目 审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为其他资金自筹资金，招标人为天津 生态城枫创产业园业主大会。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模：地上建筑面积：59016.38平方米，其中2-
5层的工业厂房40611.49平方米，到顶14层的工业厂房18349.09平方米，地下车 库出入口55.8平方米
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)滨海新区“枫创产业园”项目业主大会选聘物业服务企业招标公告; 三、投标人资格要求
(001滨海新区“枫创产业园”项目业主大会选聘物业服务企业招标公告)的投标 人资格能力要求：1.具备独立法人资格的物业服务企业，营业执照登记刊载的 注册资本在1000万元及以上，经营范围的首营项目为物业管理、物业服务或物 业管理服务。
2.拟派驻项目经理需持有物业管理项目经理岗位证书；3.本项目不接受联合体投标。;
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从2023年09月24日 09时00分到2023年09月28日 17时00分 获取方式：凡有意参加投标者，请于2023年09月24日（周日）至2023年09 月28日（周四），每日上午09：00时——
下午17:00时（北京时间）将购买招标文件的费用以电汇或银行转账方式汇入本 项目招标代理机构【永正标达物业顾问（天津）有限公司】指定账号，并在汇 款备注中标明拟投标项目名称（即“枫创产业园”项目购买招标文件），同时 以发送电子邮件的方式将获取招标文件所需材料的扫描件发送至yzbd_zbb@126. com,并及时通知招标代理机构，招标代理机构将把盖章后的招标文件原件扫描 件以电子邮件的形式发放给投标单位。
五、投标文件的递交
递交截止时间：2023年10月16日 09时00分
递交方式：天津市南开区黄河道津通格调大厦13楼1320室【永正标达物业 顾问（天津）有限公司】纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间：2023年10月16日 09时00分
开标地点：天津市南开区黄河道津通格调大厦13楼1320室【永正标达物业 顾问（天津）有限公司】
七、其他
天津市滨海新区生态城“枫创产业园”项目业主大会现委托永正标达物业顾问（天津）有限公司，通过公开招标的方式选聘物业服务企业。
一、招标项目基本情况（具体情况见附件1）：
1.本项目业态类型：工业厂房；
2.本项目坐落地址：天津市滨海新区中新生态城旅游区新昌道道以南，明盛路 以西；
3.本项目物业管理区域四至范围：北至新昌道、南至海旭道、城市绿化带、西 至富盛路、东至明盛路；
4.本项目总用地面积：36868.3平方米；
5.总建筑面积：84583.01平方米；
6.地上建筑面积：59016.38平方米，其中2-
5层的工业厂房40611.49平方米，到顶14层的工业厂房18349.09平方米，地下车 库出入口55.8平方米；
7.地下建筑面积：25566.63
平方米，其中地下车库24171.63平方米，设备用房1395平方米；
8.本项目内共含建筑物19栋（其中18栋2-
5层的工业厂房、1栋到顶14层的工业厂房）；
9.停车场库：规划建设机动车停车位605个，其中，地上停车位48个，地下停车 位557个；
10.本项目的建筑密度为35.5%；容积率1.6；
11.本项目的绿化率为20%，绿地面积为7373.66平方米。
二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件2）：
三、物业服务合同期限：
招标人与中标人签署《天津市非住宅物业服务合同》期限为贰年，自双方签署 盖章之日起算。
招标方将在与中标单位签署合同时，共同约定履约考核标准，如年度综合考核 评价得分＜80分或触碰“红线”要求，则终止合同。具体事宜双方在签署合同 时另行约定。
四、对投标人的资格预审要求（即投标报名条件）：
1.具备独立法人资格的物业服务企业，营业执照登记刊载的注册资本在1000万 元及以上，经营范围的首营项目为物业管理、物业服务或物业管理服务。
2.拟派驻项目经理需持有物业管理项目经理岗位证书；3.本项目不接受联合体投标。
五、获取招标文件的方式、时间
1.获取招标文件（即投标资格预审）需提供的材料如下：
（1）投标人领取招标文件登记表（原件一份，加盖企业公章）；
（2）投标人营业执照（副本复印件一份，加盖企业公章）；
（3）投标人授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定代表人印鉴）；
（4）投标人拟派驻项目经理持有的物业管理项目经理岗位证书（复印件一份，加盖投标人企业公章）；
（5）购买招标文件的汇款凭证截图。
2.凡有意参加投标者，请于2023年09月24日（周日）至2023年09月28日（周四），每日上午09：00时——
下午17:00时（北京时间）将购买招标文件的费用以电汇或银行转账方式汇入本 项目招标代理机构【永正标达物业顾问（天津）有限公司】指定账号，并在汇 款备注中标明拟投标项目名称（即“枫创产业园”项目购买招标文件），同时 以发送电子邮件的方式将获取招标文件所需材料的扫描件发送至yzbd_zbb@126. com,并及时通知招标代理机构，招标代理机构将把盖章后的招标文件原件扫描 件以电子邮件的形式发放给投标单位。
3.招标文件售价：
人民币：1000元/本。
注：招标文件一经售出，概不退费。
投标人的报名日期以购买招标文件费用到账时间为准。成功获取招标文件的投 标人需将纸质材料于递交投标文件截止之日前，送达永正标达物业顾问（天津）有限公司（招标事业部），送达地址：天津市南开区黄河道津通格调大厦13 楼1320室。如递交投标文件截止之日前未收到投标人获取招标文件的纸质报名 材料，以投标人自行撤标处理。
招标代理机构开户信息如下：
单位名称：永正标达物业顾问（天津）有限公司
开户银行：中国银行股份有限公司天津红桥支行
银行帐号：279186715592
六、投标截止时间
1.投标文件递交的截止时间为：2023年10月16日（周一）上午09:00时（北京时 间），递交地点为：天津市南开区黄河道津通格调大厦13楼1320室【永正标达 物业顾问（天津）有限公司】。
2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，不予接收。
七、发布招标公告的媒介
本项目的招标公告通过【中国招标投标公共服务平台】http://www.cebpubserv ice.com/公开发布。
八、招标人联系方式
1.名称：天津生态城枫创产业园业主大会
2.地址：天津市滨海新区中新生态城旅游区新昌道道以南，明盛路以西
3.联系人：余西明
4.联系方式：13901014517
九、招标代理机构联系方式
1.名称：永正标达物业顾问（天津）有限公司
2.地址：天津市南开区黄河道津通格调大厦13楼1320室 3.项目负责人：郭瑞杰
4.联系方式：15822051681
注：所有报名材料均使用标准A4复印纸报送。
特此公告
八、监督部门
本招标项目的监督部门为天津市滨海新区住房和建设委员会。
九、联系方式
招 标 人：天津生态城枫创产业园业主大会
地 址：天津市滨海新区中新生态城旅游区新昌道道以南，明盛路以西 联 系 人：余西明
电 话：13901014517
电子邮件：不详
招标代理机构：永正标达物业顾问（天津）有限公司 地 址： 天津市南开区黄河道津通格调大厦13楼1320室 联 系 人： 郭瑞杰
电 话： 15822051681
电子邮件： yzbd_zbb@126.com
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）： （签名）
招标人或其招标代理机构： （盖章）
“枫创产业园”项目业主大会选聘物业服务企业 招标公告
天津市滨海新区生态城“枫创产业园”项目业主大会现委 托永正标达物业顾问（天津）有限公司，通过公开招标的方式 选聘物业服务企业。
一、招标项目基本情况（具体情况见附件1）：
1.本项目业态类型：工业厂房；
2.本项目坐落地址：天津市滨海新区中新生态城旅游区新 昌道道以南，明盛路以西；
3.本项目物业管理区域四至范围：北至新昌道、南至海旭 道、城市绿化带、西至富盛路、东至明盛路；
4.本项目总用地面积：36868.3平方米；
5.总建筑面积：84583.01平方米；
6.地上建筑面积：59016.38平方米，其中2-
5层的工业厂房40611.49平方米，到顶14层的工业厂房18349.09 平方米，地下车库出入口55.8平方米；
7.地下建筑面积：25566.63
平方米，其中地下车库24171.63平方米，设备用房1395平方米；
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8.本 项 目 内 共 含 建 筑 物 19栋 （ 其 中 18栋 2-5层的工业厂房、1栋到顶14层的工业厂房）；
9.停车场库：规划建设机动车停车位605个，其中，地上停 车位48个，地下停车位557个；
10.本项目的建筑密度为35.5%；容积率1.6；
11.本项目的绿化率为20%，绿地面积为7373.66平方米。
二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件2）：三、物业服务合同期限：
招标人与中标人签署《天津市非住宅物业服务合同》期限 为贰年，自双方签署盖章之日起算。
招标方将在与中标单位签署合同时，共同约定履约考核标 准，如年度综合考核评价得分＜80分或触碰“红线”要求，则 终止合同。具体事宜双方在签署合同时另行约定。
四、对投标人的资格预审要求（即投标报名条件）：1.具备独立法人资格的物业服务企业，营业执照登记刊载 的注册资本在1000万元及以上，经营范围的首营项目为物业管 理、物业服务或物业管理服务。
2.拟派驻项目经理需持有物业管理项目经理岗位证书；3.本项目不接受联合体投标。
五、获取招标文件的方式、时间
1.获取招标文件（即投标资格预审）需提供的材料如下：
7
（1）投标人领取招标文件登记表（原件一份，加盖企业公 章）；
（2）投标人营业执照（副本复印件一份，加盖企业公章）；
（3）投标人授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定代表人印鉴）；
（4）投标人拟派驻项目经理持有的物业管理项目经理岗位 证书（复印件一份，加盖投标人企业公章）；
（5）购买招标文件的汇款凭证截图。
2.凡有意参加投标者，请于2023年09月24日（周日）至202 3年09月28日（周四），每日上午09：00时——
下午17:00时（北京时间）将购买招标文件的费用以电汇或银行 转账方式汇入本项目招标代理机构【永正标达物业顾问（天津）有限公司】指定账号，并在汇款备注中标明拟投标项目名称（即“枫创产业园”项目购买招标文件），同时以发送电子邮 件的方式将获取招标文件所需材料的扫描件发送至yzbd_zbb@12 6.com,并及时通知招标代理机构，招标代理机构将把盖章后的 招标文件原件扫描件以电子邮件的形式发放给投标单位。
3.招标文件售价：
人民币：1000元/本。
注：招标文件一经售出，概不退费。
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投标人的报名日期以购买招标文件费用到账时间为准。成 功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件截止之 日前，送达永正标达物业顾问（天津）有限公司（招标事业部），送达地址：天津市南开区黄河道津通格调大厦13楼1320室。如递交投标文件截止之日前未收到投标人获取招标文件的纸 质报名材料，以投标人自行撤标处理。
招标代理机构开户信息如下：
单位名称：永正标达物业顾问（天津）有限公司
开户银行：中国银行股份有限公司天津红桥支行
银行帐号：279186715592
六、投标截止时间
1.投标文件递交的截止时间为：2023年10月16日（周一）上午09:00时（北京时间），递交地点为：天津市南开区黄河道 津通格调大厦13楼1320室【永正标达物业顾问（天津）有限公 司】。
2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，不予接收。
七、发布招标公告的媒介
本项目的招标公告通过【中国招标投标公共服务平台】htt p://www.cebpubservice.com/公开发布。
八、招标人联系方式
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1.名称：天津生态城枫创产业园业主大会
2.地址：天津市滨海新区中新生态城旅游区新昌道道以南，明盛路以西
3.联系人：余西明
4.联系方式：13901014517
九、招标代理机构联系方式
1.名称：永正标达物业顾问（天津）有限公司
2.地址：天津市南开区黄河道津通格调大厦13楼1320室 3.项目负责人：郭瑞杰
4.联系方式：15822051681
注：所有报名材料均使用标准A4复印纸报送。特此公告
招标人：（公章）
招标代理机构：（公章）
-----------------------------------------------备注：招标公告的内容为虚线以上的全部内容。
日期：2023年09月23日（周六）
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附件：1.招标项目基本情况
2.物业管理服务内容及标准
3.投标人领取招标文件登记表
4.投标人授权委托书
附件1：招标项目基本情况
“枫创产业园”非住宅物业项目坐落于天津市滨海新区中新生态城旅 游区新昌道道以南，明盛路以西。业态类型为工业厂房，四至范围为北 至：新昌道、南至：海旭道、城市绿化带、西至：富盛路、东至：明盛 路。
本项目总用地面积：36868.3平方米。总建筑面积84583.01平方米，地上建筑面积59016.38平方米，其中2-
5层的工业厂房40611.49平方米，到顶14层的工业厂房18349.09平方米，地下车库出入口55.8平方米。地下建筑面积25566.63
平方米，其中地下车库24171.63平方米，设备用房1395平方米。
本项目的建筑密度为35.5%；容积率1.6；共含建筑物19栋（其中18 栋2-
5层的工业厂房，1栋到顶14层的工业厂房）；绿化率20%，绿地面积7373 .66平方米；规划建设机动车停车位605个，其中，地上停车位48个，地 下停车位557个。
项目竣工时间为：一期2019年12月10日；二期2020年11月30日。
有关设施设备情况如下：
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道路面积：16429.82㎡；化粪池数量：2*200立方米；隔油池数量：3*18立方米；污水井数量：61个；雨水井数量：142个。
1.各类水泵数量，品牌，功率及备用情况：生活水泵9台 每台1.5kw，两用一备；
中水泵9台 每台2.2kw，两用一备；
排污泵33台 每台0.75kw，两用一备；
消防泵2台 每台75kw，一用一备；
喷淋泵2台 每台55kw，一用一备；
消防稳压泵组4台 每台3kw，一用一备。
2.水箱数量及容积：
自来水箱一个9立方米；
中水箱两个 15立方米；
消防水池一个402立方米；
消防水箱一个36立方米。
3.各业态电梯数量，品牌，功率：
仅枫创产业园1#2#3#4#楼的楼内电梯需提供维保服务，共配备8部奥 的 斯 电 梯，每 部 25.4kw；其 中：44-04-1#楼4部，2#、3#楼各1部，4#楼2部。
4.消防设施设备情况：
消防火灾自动报警系统两套；
无管网气体灭火系统两套；
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消火栓259个；
喷淋系统喷淋头5200个；
灭火器820个；
消防泵房：消防泵2台，每台75 kw；喷淋泵2台，每台55 kw；5.室内外公共照明设施种类、数量及功率：
室外：太阳能灯，60个，总功率3.6kw；
室内（枫创产业园1#2#3#4#楼）：660个，总功率10kw；
景观照明，20套，总功率75kw
6.监控设施种类、数量及功率：
安防监控系统：摄像头320个，显示屏18个，总功率6.4kw； 消防监控系统：总功率8kw；
7.避雷设施种类、数量：三类防雷设防，避雷检测点位共40个。
8.机动车库数量，面积：557个，2.5*5.5；9.露天停车场数量，面积：38个，2.5*6；10.非机动车库数量，面积: 385个；
11.共用设施设备用房面积:1395㎡；
12.物业管理用房面积：171.72㎡；
13.监控系统与消控系统设置在一处。
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附件2：
物业管理服务内容及标准
投标人按照招标人要求的服务内容与服务标准为本项目提供物业管 理服务。具体内容及标准如下:
（一）物业服务内容与标准
1.基础服务
（1）中标人需建立健全各业务板块的管理体系文件，包括但不限于 人事、财务、行政、采购、风险、客服、环境、秩序维护、工程、消防 等专业；按招标人管理要求建立健全各项管理制度，明确各岗位工作标 准与职责，并制订具体的落实措施和考核办法；
（2）中标人组织管理架构完善，所有员工严格遵守劳动纪律，文明 服务、严守岗位职责；
（3）中标人的管理人员和专业技术人员按岗位需要持证上岗；
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（4）建立完善的培训管理体系，员工自入职之日起需接受不同阶段 和相应岗位的培训；
（5）中标人员工根据专业要求统一着装，佩戴明显标志，工作规范、保持良好形象；
（6）各类房屋、设施设备及维护管理档案资料齐全，建立健全设备 管理台帐，管理完善，分类成册，查阅方便；
（7）中标人在做好工作的同时，有责任向招标人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量；
（8）中标人在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有 关规定，并按双方合同约定内容，秉承平等、公正的原则办理一切管理 事务，保证双方利益不受损害；
（9）建立并落实维修服务承诺制和服务回访制，对招标人在日常监 管工作中提出的整改事项，要严格按照规定时间进行整改，并将整改情 况上报招标人；
（10）中标人在日常各项管理工作中需严格执行“ISO9000质量管理 体系”、“ISO14001环境管理体系”、“OHSAS18001职业健康和安全体 系”。制定体系管理工作的目标、指标和管理方案，并严格实施；（11）及时维护与更新物业服务范围内室内外各类标识，包括不限 于信息标识、功能区标识、方向标识、设备标识等，确保标识内容准确 无误。
2.客户服务：
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（1）与客户建立、维系良好的服务工作关系，对客户提出的合理诉 求及时响应；
（2）建立完整、清晰的客户档案体系并定期更新，建立投诉处理及 回访制度并严格执行；
（3）设立24小时服务热线（非办公时间可以转至固定值班岗），解 答客户问询事件、协调解决客户诉求；
（4）接待客户日常来访，处理客户报修、投诉，并在处理后进行客 户回访；
（5）在正常办公时段内负责大堂服务台、物业服务中心前台值岗，确保随时有服务人员接待客户来访、来电；
（6）协助客户办理入驻、收房、装修、日常使用以及退租等环节有 关手续和事项，并提供全程物业服务；
（7）进行客户日常沟通、拜访，了解客户需求，协助客户解决相关 服务需求问题；
（8）制定客户拜访计划，并按照计划执行，对收集信息进行记录并 分类处理解决，对所解决的问题及时向客户反馈；
（9）跟进、协调客户日常相关服务费用的缴纳（主要指物业管理服 务费、中央空调费、有偿服务费等）；
（10）依据预算支持定期组织客户活动，增加客户与招标人、客户 与物业服务单位、客户与客户之间的良好工作关系和氛围；
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（11）每年开展两次客户满意度调查，满意度调查需具有实施方案、实施计划、问题改善管理机制，年中由中标人自行组织测评，并提交 相关成果分析报告给招标人；年终由招标人组织第三方公司进行测评；（12）每日对公共区域和公共设施进行巡视，包括但不限于环境卫 生、设施完好度以及其它异常状态与行为，确保在客户发现之前采取妥 当方式处理；
（13）依法公示物业服务企业营业执照、项目负责人及主要服务人 员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息；（14）提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准 等相关信息。
3.清洁服务
3.1基本要求
（1）中标人需建立完善的保洁清洁管理手册，包括制度、标准、规 范以及应急预案等，并严格执行；
（2）建立标准化操作流程，对各项定期清洁工作建立说明、作业指 导、管理及审查机制；
（3）建立风险源识别清单，对工作中各类潜在风险进行有效规避与 管理；
（4）制定培训计划和考核标准，特别是化学品的处理、回收利用、设备管理的标准和要求；
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（5）为保洁员提供化学清洁剂、配剂和包装的使用、维护、销毁和 循环利用等方面的培训；
（6）为化学浓缩剂提供合适的稀释设备以使项目化学制剂使用最小 化；
（7）绿色清洁策略的说明（可提供绿色药剂的清单，清洁剂说明书 备份，清洁机器符合人体工程学标准及分贝值）；
（8）中标人需制定合理的人员配置说明及排班计划，以满足项目实 际服务需求。
3.2保洁标准：

内容		处理程序	应达到标准
外围	地面（含垃圾 站）	每日清扫，随时保持	地面无杂物、无垃圾、干净整 洁；垃圾桶等设施干净整洁
	绿地	每日清捡一次，随时保持	无明显杂物、无纸屑、无塑料 袋等
	花坛	每日清扫、冲洗外沿、墙壁 一次	无泥土、无堆积落叶
	门前台阶	每日清扫一次	无明显鞋印、无泥土、无污渍
	墙面	每周擦洗一次，随时保持。	无明显水迹，无烟头，无鞋印
	顶棚及灯饰	每半年清洁一次	无明显尘土、无污渍，光亮明 亮
大厅	玻璃门	每日擦拭一次，随时保持	光亮清洁，无明显手印、无污 渍、无油渍
	前台	每日清扫一次	台面无污渍
	电梯轿厢内	每日打不锈油后用干布抛 光，地毯每天早上吸，保持 镜面随时擦。	无手印、无垃圾
	通风口	每半年清理一次	无杂物堵塞、无堆积尘土
	消防柜	每日清洁一次，随时保持	无明显污渍、无杂物
	水牌	每日清抹一次，随时保持	无明显污渍
	绿化植物	每日随时清捡花盆内杂物	做到摆放整齐到位
安全通	地面	每日清抹一次，随时保持	干净整洁

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道	楼梯台阶	每日清扫一次	无明显杂物
	扶手	每日清扫一次	无污渍
	电灯	每日清扫一次	无蜘蛛网，无明显尘土
	开关	每日清扫一次	无油渍、无明显手印、无污渍
	消防柜	每日清扫一次	无油渍、无明显手印、无污渍
楼道	地面	每日清扫、拖抹一次，随时 保持	无烟头、无痰迹
	墙面	每半年清扫一次，灯座周围 的墙面每隔 3 月清扫一次	无明显尘垢、无印记
	天花板	每半年清扫一次	无蜘蛛网
	灯饰及开关	灯饰每半年清扫一次，开关 每日清抹一次	灯饰无明显灰尘，明亮洁净，开关无手印，无油渍
	通风口	每半年清理一次	无杂物堵塞、无堆积尘土
	灭火器	每天擦拭一遍	无尘土
	消防柜	每日清抹一次，随时保洁	手摸无尘、无明显污渍、无脏 物
室内（含 地下车 库）	地面	每日清扫、拖抹一次，随时 保洁	无烟头、无痰迹
	墙面	每半年清扫一次，灯座周围 的墙面每隔 3 月清扫一次	无明显尘垢、无印记
	天花板	每半年清扫一次	无明显灰尘、无蜘蛛网
	电灯及开关	电灯每半年清扫一次，开关 每日清抹一次	电灯无明显灰尘，明亮洁净，开关无手印，无油渍
	通风口	每半年清理一次	无杂物堵塞、无堆积尘土
	消防柜	每日清抹一次，随时保持	手摸无尘、无明显污渍、无脏 物
	扶手	每日清抹一次，随时保持	手摸无尘、显露本色
	窗台	每日清抹一次	手摸无尘
	办公桌、会议 桌	每天擦拭一次，整洁干净	手摸无尘
	椅子	每天擦拭一次	无灰尘
	玻璃	每周擦一次	做到无污渍，光亮
	天花板	每半年擦一次	无蜘蛛网，无灰尘
	大门	每日擦一次	无灰尘，无污物、无印迹
洗手 间	门	每天擦拭一次	无污点、无尘土
	地面	每日清扫、拖抹一次，随时 保洁	无烟头、无痰迹、无积水
	墙面	每周清洁一次，随时保洁	无大面积污渍、无水渍
	天花板	每月清洁一次	无灰尘、无蜘蛛网
	电灯及开关	电灯每半年清扫一次，开关 每日清抹一次	电灯无明显灰尘，明亮洁净，开关无手印，无油渍
	坐便器、尿斗	每日清刷一次，定期消毒	无污物、无异味

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	纸篓	内部杂物超过 2/3 立即清倒，定期冲刷	清倒及时彻底，不外溢，保持 外围洁净
	围板	每周擦拭一次	无污渍、无灰尘
	水池	每周清理杂物一次	无堵塞、无异味
	镜面	每日擦拭一次	无水印、无污渍，干净光亮
	烟灰桶	随时清刷	无痰印和纸屑
	台面	每天擦拭一次	无积水、无污渍

3.3消杀服务
（1）中标人需编制完备的虫控消杀管理方案以及应急处理预案；（2）消杀范围包含园区所有公共区域，包括但不限于出入口、大堂、走廊、电梯厅、电梯、楼梯、天台、公众休息区、卫生间、地漏、地 沟、物业管理区、各类机房、库房、管道间、垃圾房、停车场、地下区 域、外围室外区域等；
（3）作业结束撤场时做最后的药品清点，不留下任何安全隐患，且 保留药品深埋/处理记录。
3.4园林养护
（1）园区绿化养护的要求除本招标文件约定外，按照《天津市绿化 条例》、《城镇绿地养护管理规范》、《城市园林绿化养护管理标准》D B11/T 213-2014执行；
（2）建立健全园区绿化养护台账资料，每年移交招标人。台账内容 包括但不限于植物种类（品种）、规格、数量、病虫害情况、植物生长 状况、绿地设计竣工图等；
（3）组建养护队伍，配备固定、专职的管理人员和养护人员，细化 养护岗位；
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（4）中标方从业人员须统一着装，佩戴工卡上岗，做到工完场清，文明作业。不得影响、干扰园区办公秩序；
（5）建立、健全绿化养护、管理制度和各岗位职责，建立日常养护 巡视制度，做好日常养护服务；
（6）使用绿化作业相关机械时，要进行岗前培训，培训合格后按照 相应的规程进行安全操作；
（7）根据植物生长的特点和美观要求进行修剪。草坪生长繁茂、平 整、美观，无枯黄，无裸露地面；绿篱成型美观，生长旺盛，无枯枝黄 叶；乔木和灌木修剪以自然树形、植物生长要求为主，病枝、枯枝、残 枝全部修剪，均匀树势，切口平滑，树型整齐美观，形成观赏效果；（8）经常检查排灌系统，雨季根据地形及场地排水情况，及时做好 排水工作，旱季要及时浇水，浇水不可漫灌，保证无积水，无旱情，不 得因涝、旱影响植物生长；
（9）每次浇水应保证足够的浇水时间，夏季浇水于早、晚进行，避 免高温季节午间浇水；冬季浇水需在午间进行，干旱季节应满足绿植生 长所需水分；
（10）及时清除各种杂草，确保绿地无杂草，如使用化学除草药剂 必须经招标人同意，化学除草剂必须保证绿化植物安全，无污染，无危 害；
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（11）根据植物特点，选择效果好、对植物无伤害的药物报招标人，确保树木花草无病虫症状，病虫危害率控制在8%以内，药物防治必须 做到对园区空气、水体等不产生污染；
（12）根据苗木生长需要，每年对乔木、灌木的根部进行松土，对 园区内所有树木做规范的养护穴、养护沟；
（13）由于树木小，栽植时间短，遇暴风雨、大风等极端天气，容 易发生树木倒伏等情况，须提前或及时对树木进行支架固定，支架固定 要注重美观；
（14）冬季和高温季节来临时，怕冻、怕曝晒的植物要提前做好防 护，防护要注重美观。
3.5垃圾清运
（1）按照《》，实行生活垃圾分类收集和 管理；
（2）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志；
（3）每周至少清洗1次垃圾收集容器，蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次 杀虫药；
（4）每日不定时将分类生活垃圾运送到项目指定垃圾中转中心，不 得乱堆、乱倒；
（5）配有专用垃圾清运器具，密闭运输、外观整洁；
（6）垃圾清运过程中避免遗洒，确保清运沿途道路、环设施不受污 染和损坏；
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（7）委托具备资质的专业公司每日将垃圾清离项目、并进行依法处 理消纳。
4.工程服务
4.1基本要求
（1）负责物业服务范围内共用部位与共用设施设备的日常检修、运 行、操作、维护等管理服务（包括承租区域内未经客户装修改造的消防 报警、消防水、消防风、中央空调设施等）；
（2）对工程系统原始资料进行妥善保管，包括但不限于原始建筑资 料、施工过程资料、图纸资料、设备设施随机资料等；
（3）对机房和各类设施设备的钥匙、专用工具、用具进行妥善管理；
（4）建立工程运行管理体系，包括相关制度、规范、标准、流程、作业指导书、工作表格等文件，并确保执行良好；
（5）建立突发事件应急保障体系，包括但不限于停电、停水、跑水、夏季防汛、冬季防冻、燃气泄漏、消防火灾、电梯困人等，并定期进 行演练；
（6）建立能源管控体系，定期对各类能源数据进行积累汇总、分析，并采取有关技术和管理措施，使工程系统整体符合经济运行条件；（7）对有关设施设备和项目定期进行检测、化验、清洗，以满足有 关法律、法规要求；
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（8）对化粪池、隔油池、污水井等进行定期清掏，以满足实际使用 需求。
4.2设施设备管理
（1）对变、配电室、制冷机房等重要机房建立24小时运行值班制度，确保设施设备安全、稳定运行；
（2）建立设施设备台账和基础档案，基于全生命周期理念进行管理；
（3）建立设施设备维护保养计划，并确保计划内容科学、合理、全 面，执行良好；
（4）对建筑关键系统委托具备资质和相应专业能力的专业公司定期 开展维保工作；
（5）杜绝人为责任事故，对存在故障、损坏及不良运行状态的设施 设备，及时采取检修维护措施，确保安全、稳定运行；
（6）随时保障设施设备和系统处于安全、稳定的良好运行状态。
5.秩序服务
（1）负责服务范围内整体安防管理、公共区域秩序维护、交通与停 车场管理等；
（2）建立秩序维护运行管理体系，包括相关制度、规范、标准、流 程、作业指导书、工作表格等文件，并确保良好执行；
（3）建立突发事件应急保障体系，包括但不限于火灾、跑水、防汛、治安事件、交通事故等，并进行定期演练；
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（4）维护公共交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的进出行驶 方向、速度、临时停放位置进行疏导管理，保持车场内部车辆的行驶通 畅；
（5）公共财产看护，包括位于公共区域和部位的门、窗、消防器材 及园区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木以及各类设施设备等；（6）每日24小时对服务范围内进行安全防范检查和巡逻，重点部位、楼层定时巡视，做到有计划、有记录；
（7）依据招标人要求，对园区出入口提供安防服务，认证、核验进 入人员身份信息以及物品带离园区的授权情况；
（8）发生突发事件进行快速反应，并立即采取有效措施，防止事件 负面影响和损失扩大。
6.消防管理
（1）中标人需建立全方位的消防安全保障管理体系，包括但不限于 建立消防设备设施台账、风险清单、管理制度和规范，以及消防检查、维护管理的各项工作记录等，以满足政府主管部门和相关法律法规要求；
（2）建立消防安全巡检和维护体系，定期、定时对消防重点部位和 设施设备进行巡视检查、维护保养，发现异常状态及时采取妥当处理措 施；
（3）建立消防应急预案，并定期进行演练，确保能够有效应对消防 突发事件；
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（4）成立义务消防队，明确防火责任人，定期进行消防训练，保证 有关人员掌握消防基本技能；
（5）每年组织客户进行消防演练，推广消防安全知识、提高客户消 防安全意识以及自救和疏散能力；
（6）消防控制室实施24小时值班制度，随时监控消防、安防等设施 设备的运行状态，发现异常现象及时采取妥当措施，排除运行管理风险；
（7）消防控制室值机人员需持证上岗，并按照政府主管部门要求定 期进行年审；
（8）随时保持消防通道、消防专用场地畅通无堵塞、无杂物堆积；（9）随时保障各类消防标志、标识、标线等设施清洗完好，指示有 效；
（10）配备足够的消防应急工具和物资，随时保持完好有效。
7.装修管理服务
（1）中标人需建立装修服务管理体系，包括有关工作流程、技术要 求、收费标准等；
（2）对客户在装修过程中给予支持配合，对装修施工过程进行管理，包括但不限于技术交底、关键材料核验、临电临水接驳、空调与消防 泄水、隐蔽工程验收；
（3）积极引导、协助客户办理各项装修、收房手续，解答客户咨询 问题与疑问；
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（4）对装修图纸和设计方案进行审核，并提出合理化改进建议；（5）对施工成品保护方案、现场技术措施进行审核验证，避免建筑 内成本设施安全受损；
（6）对装修工程进行物业竣工验收，验证符合设计和规范要求，确 认不存在安全隐患以及功能缺陷；
（7）每日对装修施工现场进行巡视，对安全隐患及其它不符合安全 与规范要求的施工项目、行为及时指正；
（8）对装修施工垃圾的日常清运过程进行管理，避免非施工区环境 污染；
（9）对装修服务过程做好有关记录，并妥善保存。
8.有关服务质量要求

序号	项 目	服务要求	衡量标准
1.基础服务工作质量要求
1	资料管理	房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 。包括房屋总平面图、地下管网图，房 屋数量、用途分类统计成册，房屋及共 用设施设备大中修记录，共用设施设备 的设计安装图纸资料和台帐。	合同期，根据现场交接情况适时 同步100％完成
2	制度完善	房屋使用手册、装饰装修管理规定及各 项公众制度完善； 物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核 制度完善； 建立健全各项管理制度、各岗位工作标 准，并制订具体的落实措施和考核办法。	合同履行开始3个月内100%完成，之后适时修订和补充

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3	持证上岗	物业管理人员和专业技术人员持证上岗； 员工统一着装，佩戴明显标志，工作规 范，作风严谨； 制定全年培训计划，培训内容包括入职 培训及在职员工的专业技能培训。	主要管理人员和专业技术人员100 %持证上岗
4	信息化 系统	物业公司需自有或购买物业管理信息系 统，空间管理、设备管理、巡检巡查、能耗管控、客户报修、客户建议与投诉、工单管理、人员管理等全部利用信息 化手段，并具备数据导入与导出功能。	合同履行开始3个月内100%完成，之后适时调整和完善
2.设备维修养护要求
1 综合要求		制订设备安全运行日常巡检制度，落实 岗位责任制、确保设备处于全面监控状 态； 依据设备保养要求，并结合实际使用情 况，合理规划设备保养计划，并按期落 实； 运行记录、维修档案等记录完整无遗漏； 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备运 行环境要求； 严格按作业规程操作， 杜绝违规现象发生。	设备处于最佳、最节能工作状态； 无重大管理责任事故发生； 无因管理缺失造成的停电、停水、停空调等影响大楼正常办公秩 序和安全生产的事故。
管理区域 内临修、2 急修及时 率		设立7×24 h服务电话，全天候接受业主和使用人 的报修、求助、建议、问询、质疑、投 诉等各类信息，及时反馈，快速处理。建立回访制度和定期向业主发放物业管 理工作征求意见单，对合理的意见及时 整改。	紧急事件呼叫应答及到达指定场 所的时间限于5分钟之内； 95%的呼叫请求均可在6声铃响之 内应答； 临修、急修及时率98%，返修率不 高于2%，并有回访记录。
3.环境维护工作质量标准
1	大堂，展 厅环境维 护标准	门窗牢固、无渗漏、开关灵活，门锁和 把手配备齐全无损坏，窗帘配件齐全且 升降灵活； 照明灯具完好，灯开关正常。电表箱完 好，无安全隐患； 空调出口夏季出风温度在18℃- 22℃之间，冬季出风口温度在28℃-	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉

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		32℃之间。空调面板显示正常，操控有 效；风机盘管运转时无非正常噪音；饮水机使用正常，无漏水、无堵塞、无 非正常噪音； 格栅吊顶完好，无缺损；石膏板或矿棉 板无起皮脱落现象； 墙面无起皮、无脱落、无烂贴现象，表 面洁净、无尘迹或污垢残留物； 地砖无破损、松动或变形；地毯地垫固 定牢靠，整齐无污渍油渍； 门厅入口处应放置防尘脚垫，遇雨天，应铺有吸水性的脚垫； 门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随 时擦拭人员进入时留下的脚印； 应根据地面各类材质，采取不同的清洗 方法，避免对地面造成损坏； 标牌、指示牌无脱落、无缺失、无明显 缺陷； 不锈钢、铜、铝合金等装饰面擦拭时要 选用合适的专用清洁剂、保护剂，不得 造成划痕。
2	公共办公 区及实验 室环境维 护标准	门窗牢固、无渗漏、开关灵活，门锁和 把手配备齐全无损坏，窗帘配件齐全且 升降灵活； 照明灯具完好，灯开关正常。电表箱完 好，无安全隐患； 空调出口夏季出风温度在18℃- 22℃之间，冬季出风口温度在28℃-32℃之间。空调面板显示正常，操控有 效；风机盘管运转时无非正常噪音；饮水机使用正常，无漏水、无堵塞、无 非正常噪音； 格栅吊顶完好，无缺损；石膏板或矿棉 板无起皮脱落现象； 墙面无起皮、无脱落、无烂贴现象；标牌、指示牌无脱落、无缺失、无明显 缺陷； 地砖无破损、松动或变形；地砖清洁无 污渍和水渍； 地毯无缺失损坏，无污渍和水渍； 公共家具（非员工专用）表面清洁无污 渍和水渍； 家具工位、椅子无明显缺失，电源插座 无破损，线路通畅，无私拉电源线、无 违规用电现象。	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉
3	会议室和 洽谈室环 境维护标	门窗牢固、无渗漏、开关灵活，门锁和 把手配备齐全无损坏，窗帘配件齐全且 升降灵活；	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉

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	准	照明灯具完好，灯开关正常； 空调出口夏季出风温度在18℃- 22℃之间，冬季出风口温度在28℃-32℃之间；空调面板显示正常，操控有 效；风机盘管运转时无非正常噪音；饮水机使用正常，无漏水、无堵塞、无 非正常噪音； 天花板无起皮脱落现象； 壁纸无明显脱落和损坏现象； 装饰画、标牌、指示牌无脱落、无缺失、无明显缺陷； 地毯无破损、无污渍和水渍； 会议桌椅无明显缺陷，电源插座无破损，线路通畅； 家具桌面干净整洁，无尘土、无污渍和 水渍； 各种摆件和日用品（白板笔、遥控器、茶叶、一次性纸杯等）补充及时。
4	独立办公 室环境维 护标准	门窗牢固、无渗漏、开关灵活，门锁和 把手配备齐全无损坏，窗帘配件齐全且 升降灵活； 各类照明灯具完好，灯开关正常； 空调出口夏季出风温度在18℃- 22℃之间，冬季出风口温度在28℃-32℃之间；空调面板显示正常，操控有 效；风机盘管运转时无非正常噪音；饮水机使用正常，无漏水、无堵塞、无 非正常噪音； 天花板无起皮脱落现象； 墙砖或壁纸无明显脱落和损坏现象；装饰画、标牌、指示牌无脱落、无缺失、无明显缺陷； 地毯无破损、无灰尘、无污渍和水渍；桌椅、茶几干净整洁、无明显缺陷，电 源插座无破损，线路通畅。	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉
5	洗手间环 境维护标 准	门窗牢固、无渗漏、开关灵活，门锁把 手配备齐全无损坏； 天花板无起皮脱落现象； 墙砖、地砖无脱落，墙皮无脱落； 各类照明灯具完好，灯开关正常； 换气扇运转正常，无噪音； 喷香剂不少于三分之一，房间内空气清 新无异味； 隔板牢靠无松动、厕门牢固且开关灵活； 上下水通畅无堵塞，各种阀门完好，无 跑、冒、滴、漏现象； 台面、镜面干净整洁、无污渍和水渍；	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉

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		地面无积水、干净整洁、无污渍和水渍。
6	电梯厅、走廊、库 房、停车 场等公共 区域环境 维护标准	门窗牢固、无渗漏、开关灵活，门锁和 把手配备齐全无损坏，窗帘配件齐全且 升降灵活； 各类照明灯具完好，灯开关正常； 空调出口夏季出风温度在18℃- 22℃之间，冬季出风口温度在28℃-32℃之间；空调面板显示正常，操控有 效；风机盘管运转时无非正常噪音；天花板无起皮脱落现象； 地砖、墙砖或壁纸无明显脱落和损坏现 象；地面清洁、无污渍和水渍； 停车场立柱护角、防撞条、减速带、指 示牌等交通设施完好； 装饰画、标牌、指示牌无脱落、无缺失、无明显缺陷。	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉
7	屋顶环境 维护标准	房屋地基无明显沉降、移位，墙体无严 重裂缝等； 梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝等； 楼顶扶栏、避雷装置无明显破损、变形； 屋面装饰层无明细破损塌陷； 屋面防水层无破损，落水斗畅通，无排 水不畅现象； 送排风设备外观完好，无明显破损、锈 蚀等情况； 屋面干净整洁，无杂物，特别是雨污水 篦子清洁无堵塞。	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉
8	室外环境 维护标准	庭院灯、路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯 泡等设施完好； 供水设施（包括消防供水设施）、管线、各种阀门完好，无跑、冒、滴、漏现 象； 雨、污水井盖无明显裂纹或破损，无缺 少，井壁完好没有塌陷； 雨排及明暗沟渠无堵塞现象，沟体完好，雨排篦子无破损、丢失； 院内地面干净整洁，无烟头等杂物。	合格率99%， 每季度不超过3次合理投诉

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4.公共秩序维护工作质量标准
1	综合要求	建立健全保安队伍管理和培训制度；着装规范、精神饱满、训练有素、措施 得当； 持续加强保安队员综合技能的培训，确 保全员综合素质不断提高、专业技能不 断增强。	管理区域内治安案件0发生、安全 事故0发生; 每季度不超过3次合理投诉
2	7×24H巡 逻	建立7×24小时流动巡逻制度，巡逻区 域覆盖厂区内所有地方。 跟踪和巡查车辆停放情况，及时纠正违 规停放。 工作认真细致、无安全盲区，及时处理 各类异常情况，彻底消除各类安全和消 防隐患，杜绝事故发生。
3	7×24H监 守	依据甲方管理要求，结合物业安全管理 经验和行业规范，建立健全监控值守管 理制度： 确保人员出入、货物出入、车辆出入井 然有序：访客受到热情周到的接待，员 工受到合理管控、无关人员坚决予以屏 蔽； 监控岗位无离岗、脱岗现象。如有事离 岗，一定需要有队员代替。 监控设备定期进行保养，确保正常使用；监控室每日进行清扫，无杂物堆放。
4	突发事件 的处理	建立健全各类应急事件处理预案，遇突 发事件后，应按应急预案迅速、有序、有效的处理； 遇紧急情况，保安人员必须在5分钟内 到达现场，依据已制定的流程和措施，迅速控制局面，视情况紧急程度及时报 告有关领导，或寻求公安管理部门的支 援；事件处理完毕后，认真做好事件记 录及档案留存工作；善后工作在事后一 日内提交报告。 确保报警、通讯设施完好： 定期对上述设备设施进行检查、维护与 保养，确保突发事件可以正常启用。	紧急事件接报后５分钟内到场；在事后一日内提交报告
5.客服工作质量标准
1	适时掌握 各种情况、记录完	管理人员和前台客服工作人员通过服务 热线或其他信息平台，及时了解业主或 使用者的需求，针对性的做出工作安排	客户有效投诉100%受理并及时反 馈处理进度和处理结果

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	整	和应对措施。 认真做好相关记录：工作记录、投诉记 录、交接班记录、报修记录、设备设施 维护保养记录、维修回访记录。
2	客户有效 投诉处理 率	定期向客户发放物业管理工作征求意见 单，对合理的意见及时整改； 建立相应值班制度，设立服务电话，接 受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类 信息的收集和反馈，并及时处理。
3	维修服务 回访率	针对日常维修服务与投诉受理工作的处 理情况，做到及时回访，对有效回访反 馈意见进行及时处理。
6.会务服务工作质量标准
1	会前准备	每日早上上班前、下午下班前，查看当 日会议室定会的更新情况，并且至业主 方相关对接处室收集当日、次日的会议 方案。 做好会前需求协调工作，仔细查看会议 方案的时间、地点、参会人员、会议类 型、会议设备需求等； 将会议信息通知传达至岗位客服人员和 各部门，协调联动做好会议保障工作；提前检查或调试会场灯光、音响（扩音 设备）、投影（显示设备）、空调等；提前准备或检查备用物品，如电源转换 插座、万能充电器、插电板、电池等；白板笔书写流利； 水壶无破损、表面光亮无水渍，内部无 茶垢； 桌签纸裁剪整齐、字体一致； 照明灯具无损坏，光色一直； 根据室外温度调整面板设置温度；保证 室内温度冬季不低于18℃，夏季不高于 26°。	每季度不超过3次合理投诉
2	会中服务	在不影响会议的前提下，按照标准动作 给参会人续水； 随时调整会议室室温及灯光音响、投影 设备、门窗等； 专人留守备场，应对突发需求。
3	会后整理	对会议期间的丢弃物进行打扫 会议桌进行擦拭、桌椅归位 清洗水杯，晾干后存放 关闭音响、空调、灯光、门窗、打开窗

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		帘等，巡视确认无误后，撤出关门
7.前台接待工作质量标准
1 前台接待		做好来电咨询工作，重要事项认真记录 并转达给相关人员，不遗漏、不延误；保持良好的礼节礼貌，严格执行接待服 务规范； 做好访客接待工作，引导访客到指定位 置等候、落座； 配合客服主管做好各项会务接待工作。	每季度不超过3次合理投诉
8.消防工作质量标准
1 消防检查		日常对消防设施进行例行巡查，实时发 现并及时处理各类设备异常； 每月1次对楼道安全隐患全面排查；每月1次公共区域消防器材、灭火器材、消火栓消防通道、疏散标识等巡检；按周、月、季、年的节点，督促外委专 业消防维保单位进行联动测试和检验	消防安全率100% 全部物业人员掌握消防用具使用 方法、熟悉人群疏散通道以及人 员疏散步骤
2 消防演习		每季度组织一次消防演习
9.收发室工作质量标准
1	快件收发	收发室在正常工作时间按时开放；收发室环境整齐、清洁； 快件代收记录准确、完整； 快件投递和发放记录准确、完整；快递费分摊准确、及时。	每季度不超过3次合理投诉

（三）物业管理服务费收费方式：包干制
（四）物业管理服务费测算方式
本项目的物业管理服务费按照上述服务标准根据管理服务成本据实 测算。其中，各业态综合物业管理服务费的开标报价限额为：
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1.1#-4#工业厂房：8.48元/月.平方米
2.其余工业厂房：4.00元/月.平方米
投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分 别测算。同时，中央空调费用不在本次招标范围内，各投标人无需报价。
附件3
投标人领取招标文件登记表
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招标人 信息	招标人：
	招标项目名称：
投标人 情 况	名称：
	法定代表人：
	企业注册地址:
	统一社会信用代码:
	法定代表授权人
	联系电话
拟派驻 项目负 责人情 况	姓名		性别
	身份证号		联系电话
	学历		政治面貌
	职称名称		职称等级
注：表中内容应如实填写，不得涂改。

填表人： 填表日期： 投标人盖章
附件4
投标人授权委托书
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委托人（公司）：
统一社会信用代码:
法定代表人： 性别：
身份证号码：
受委托人姓名： 性别：
联系电话：
身份证号码：
工作单位：
我系 （公司）的法定代表人，现委托 为我的代理人，并以我的名义参加 区 “ ”项目的物业管理投标工作。
受委托人签署的一切有关文件，我均以承认，特此证明。 受托人无权转让委托权。
授权委托自 年 月 日至 年 月 日有效。
附：受托人身份证复印件
委托单位：（盖章）
委托人：（法定代表人盖章）日期：
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