大广海湾青创智谷2023年度

物业管理服务外包项目需求

预算构成分析

1、人员配置数量

根据现场情况调查及分析，进驻物业管理公司的具体人数调配如下表：

说明：

以上人员编制来源于上一届物业人员定编，并结合大楼建筑面积、现有岗位、实际服务需求、员工正常工作量以及其他同类单位服务模式进行对比分析和反复模拟推演后得出。

大广海湾青创智谷2023年3月1日至2023年12月31日物业管理服务外包项目预算。

年度合同采购预算费用：人民币78.3万元

本次合同期10个月预算：人民币约65.25万元

附件：

大广海湾青创智谷2023年度

物业管理服务外包项目用户需求书

一、项目概况

1、本项目是大广海湾青创智谷的物业管理。

2、中标人应对本项目所有内容进行投标，不允许只对其中部分内容进行投标。

3、服务期限：10个月。

二、物业管理内容及服务要求

（一）物业概况

1、物业名称：大广海湾青创智谷

2、使用单位：台山市就业服务管理中心

3、物业类型：政府物业

4、坐落位置：广东省江门市台山市台城街道顺德路178号

4、大广海湾青创智谷占地面积约9293.83平方米，总建筑面积约10961平方米。

5、费用预算：2023年度合同采购预算费用为人民币78.3万元,10个月合同采购总预算为人民币65.25万元。

（二）物业管理及服务要求（总体要求）

1、大广海湾青创智谷是由省人社厅支持、江门人社局与台山市政府合作共建的人才就业综合性服务平台，在安全性、保密性、规范性等方面对物业管理综合服务水平要求较高，因此，本项目的物业管理服务要体现“安全、优质、高效、节约”，投标人要提出符合政府类办公物业项目管理实际情况的整体服务思路。

2、台山市就业服务管理中心对中标供应商组建的物业管理机构进行业务归口管理。

3、中标供应商对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，中标供应商在实施前要报采购人主管部门，采购人主管部门有审核权和建议权。

4、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人主管部门对中标供应商派驻的管理服务人员有直接指挥权。

5、中标供应商对所录用人员要严格政审，保证录用的员工必须提供公安部门出具的没有劳动教养、刑事犯罪记录、台山市内二甲医院体验合格证明。

6、中标供应商需严格执行广东省职工最低工资标准的规定及江门市政府有关职工劳动保障规定，为所有录用人员依法购买社会养老保险、医疗、工伤、失业、生育险及住房公积金等。

7、中标供应商派驻现场的管理服务人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有严格标准。

8、物业服务人员要有统一着装，佩带统一工卡标志；相关岗位员工需经严格培训，特殊岗位员工必须持合格资格证上岗，中标供应商必须遵守采购人各项保密制度并与员工签订保密协议。

9、中标供应商在做好物业管理服务后勤保障工作的同时，有责任向采购人主管部门提出物业管理合理化建议，确保本园区安全有序，提高管理效率和服务质量。

10、信息安全与信息保密：采购人在工作上有严格的保密要求，采购人将向中标单位提供某些非公开的、保密的资料和数据，要求中标单位有能力对信息安全进行管理。基于本项目采购服务范围包含了会务、特殊场所保洁等服务内容，为严防发生泄密事件，中标供应商在工作中要严格落实好信息安全及信息保密管理等措施，并具有相关行之有效的管理体系，同时与采购人签订保密协议。项目经理应具有由保密部门颁发的保密工作岗位资格证书或保密员资格证书，并对驻场服务人员进行保密专项培训，监督服务人员遵守各项保密制度，因工作中获知秘密信息的，应予保密，中标单位派驻本项目的服务人员均需签订《保密协议》。

11、中标单位需具备公共卫生防控有关管理经验，承诺服务期内在出现公共卫生事件期间不得出现因防控工作不到位或防控工作不力而被各级政府部门作出行政处罚、通报、通告批评、整改通知等情况。如因其自身原因造成的防控不到位或不力出现上述情况，采购人有立即中止服务合同的权利。

12、大广海湾青创智谷园区内除日常办公外，有较多的来访接待活动，包括国内、外的人事行政、创新级就业等系统交流活动，需中标单位具有接待交流活动的经验，全面做好交流活动的前中后期的准备工作。

13、面对日常群众来访、就业、上访、信访事件等，要求投标单位应具有日常信访导诉和群体性信访、闹访处置经验，中标供应商在属地必须具有一定的管理资源优势，如遇火警、台风、暴雨、疫情管控等类似突发例外事件处置时15分钟内一次性增派不少于15人调遣能力；中标供应商应建立各项突发事件响应与处理的应急预案，能实现有效的应急指挥、信息管理、协调和合作，符合《公共安全应急管理突发事件响应要求》，取得应急预案管理能力评价，制定一系列安全保卫类、突发公共事件类以及突发天气事件类等的应急管理预案以提高应急指挥的规范性和有效性，保证采购人的日常办公审判工作。

14、作为机关单位的服务供应商，其自身需通过对风险的识别、分析和预警来帮助组织规避潜在事件的发生，并且制定完备的“业务连续性计划”，有效的应对中断发生后的快速恢复，保持核心功能正常运行，将损失和恢复成本降至最低，并具有相关行之有效的管理体系。

15、中标供应商在做好物业管理服务后勤保障工作的同时，有责任向采购人主管部门提出物业管理合理化建议，确保办公环境安全有序，并不断提高管理效率和服务质量。

16、中标供应商在日常物业管理过程中对超出物业合同服务范围且无法解决的问题，或物业设施需要请专业维保公司维修、保养的问题应及时向采购人反映，并请求采购人协助解决。

15、中标供应商应按照物业服务合同要求，符合国家现行法律法规的要求，使提供的物业管理服务具有流程化和规范化，员工有专业化的职业素质，有合适有效的教育培训，规范的服务礼仪。

16、中标供应商须按照物业状况、管理服务的需求以及采购人的要求在合同签订后一周内建立制定各项操作性、针对性强的管理制度，配套设备设施的使用制度及特种用房等管理制度，各项工作的操作流程、工作标准、工作内容及管理服务细则、实施方案，行为规范、工作纪律等规章制度和规定、要求等，包括各部门交接班、维护保养、巡查巡检等管理制度。经采购人认可、确认后方可实施。

（三）招标范围

本项目确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理之公共秩序维护安全管理服务、工程设备设施维修保养管理服务、环境卫生保洁服务、前台会务服务以及接待等后勤综合事务性保障服务工作。整体要求如下：

1、负责大广海湾青创智谷区域内24小时安全管控工作，包括但不限于：大门岗位安全值班、来访登记及安全检查、窗口秩序维护、安全巡逻、停车场管理服务、消防安全、视频监控系统、报刊邮件收发、二次施工装修安全监管等工作。

2、负责大广海湾青创智谷区域内的房屋建筑的设备设施运行管理、日常一般性维修，并协助采购人专业外包单位做好其他相关设备设施维护的维护保养工作。

3、负责大广海湾青创智谷区域内日常循环保洁、垃圾清理工作。

4、负责大广海湾青创智谷活动接待讲解、会议综合保障服务工作。包括但不限于：会场布置、座椅和会议用品摆放，会议茶水服务等专项服务工作。

5、协助采购人管理与物业相关的工程图纸、消防档案、设备维护合同、验收证明、施工装修竣工验收资料，以及日常零星物品搬运等工作。

8、其它与物业管理服务有关的事项。

（四）物业管理具体要求

1、安全保卫

秩序维护员人数5人，保安5人（白班2人、夜班2人、顶休1人）

（1）负责大广海湾青创智谷区域内的安全保卫、公共秩序维护和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

（2）组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，严格执行纪律和岗位责任制，中标供应商派驻具备一定法律常识和政府机关工作经验的安保管理人员，以确保整个本大楼办公环境安全有序。

（3）由采购人主管部门与中标供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。

（4）对一般外来访客、办事人员，完善询问登记制度，健全登记表格台账。

（5）办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。

（6）24小时对物业门岗出入口出入人员和物品实施管理、检查和控制。

（7）做到24小时有安全护卫人员巡查，非上班期间每2小时全面巡查一次物业区域，巡查时主要查问进入办公区域的陌生人员，检查办公楼内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

（8）熟练运用监视控制系统，充分发挥办公楼的技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员违规直接进入办公楼，密切监视可疑人员出入动态。

（9）物业区域内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，秩序维护人员应当予以制止和保护大楼工作人员，并采取救助行动。

（10）协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据采购人要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施对办公楼的安全、防护、保卫工作。

（11）负责办公区内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作；对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报采购人主管部门，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

（12）制定处置突发事件的应急预案，全年组织演练不少于2次，并负责实施。

（13）遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在5分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有秩序维护人员需无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣，中标供应商要有本地支援队伍，发生突发事件时，应急支援队伍需在15分钟内赶到现场支援。

（14）保安部日常运作所需之通讯器材及防暴警械等装备由采购人提供。

（15）严格遵守采购人的各项规章制度；爱惜采购人财产，有损坏者，应照价赔偿；不得擅自使用采购人的各类设备设施；不得擅自带采购人的物资外出。

（16）每月向采购人主管部门汇报安全、保卫工作，整理存在问题和安全风险，提出整改方案意见。

（17）其它与安全保卫有关事项。

2、停车场管理

（1）全天24小时对负责本大楼及外来停车场实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求；加强车场巡查，避免车辆乱停乱放乱占车位现象。

（2）禁止无关外来车辆进入停车场。

（3）负责重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加秩序维护人员加强地面车辆临时停放管理。

（4）记录准入车辆的车容车貌（完损程度）情况，熟知熟记内部车辆司机，采购人准许进入的临时外来车辆进场后，须跟车泊位，引导人员进入相关区域。

（5）每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

（6）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

（7）大楼内车辆行驶有序，一律不准按鸣喇叭。

（8）负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，协助采购人维保单位停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修工作。

（9）对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告协助采购人做好善后处理工作。

（10）其它与交通、车辆、停车场有关的事项。

3、消防管理

（1）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。

（2）全面熟练掌握各类灭火器及消防栓等系统的作用、位置和操作方法。每半年组织一次消防应急演练及培训。

（3）按广东省公共建筑消防管理规定，中标供应商须协助采购人负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，督导其严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。建立符合消防重点单位要求的消防档案台账。

（4）建立志愿者消防队伍，出现消防事故能抽调召集各类物业服务人员进行必要的扑救，同时中标供应商应当在本地有可调配的支援力量。

（5）做好其它防火灭火工作及微型消防站等设施设备的维护。

（6）其它与消防安全管理有关事项。

4、设施设备的维修养护和管理（配备人员总数量不少于4人）

（1）中标供应商配备熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。

（2）中标供应商对采购人所聘专业公司承包保养的空调、消防、电梯、监控、门禁、车闸、安检设备等项目在日常使用和管理过程中要制定使用运行管理制度，定人、定时开、关设备并巡查，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，按时通知并督促专业公司提供优质的服务，杜绝安全事故发生。

（3）对消防设施、设备物业管理人员要做到人人懂消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡查工作，制止破坏消防设施现象发生。

（4）除专业公司承包、维修、养护的专业设施、设备外，其余物业设施、设备由中标供应商进行日常维护和管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用。维修工作要建立制度，强调时效性，需做到当日事当日清，对无法解决的突发事故或较大型的保养和维修，及时报采购人主管部门处理。

（5）中标供应商在维修保养项目中属正常的维修、保养更新或使用中的零部件及耗材，由采购人支付。

（6）其它与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。

5、清洁卫生管理总配备清洁人员数量不少于清洁工3人（外围、车库1人（负责外围树木浇水）、大楼2人负责整个大楼公共区域的卫生）

（1）范围包括大楼建筑物内所有办公室、会议室、活动室、大堂、台阶、广场、周边围墙、地下室及停车场、道路、走道、楼层公共卫生间、机房、走火梯及各出入口、天面等卫生保洁工作，并将保洁范围内的垃圾清运到指定收集点。

（2）中标供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

（3）保持房屋立面、公共楼梯、大楼内广场、停车场、道路整洁，无堆放杂物现象。

（4）中标供应商负责大楼垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。

（5）定期疏通管道，要求污水排放通畅。

（6）中标供应商在清洁卫生工作中消耗的物料、工具和客用易耗品由采购人提供。

（7）其它与清洁卫生有关的事项。

6、会务、收发及资料整理（配备人员总数量不少于2人）

（1）服务内容包括领导楼层的来访接待、报刊信件收发服务等。

（2）负责会场桌椅摆放布置、茶水供应、协助采购方做好迎宾签到、坐席安排、标牌摆放、会标准备、会议资料打印、会中的保障、会前会后清洁等。

（3）根据采购人的要求，按活动会议不同规模、性质和与会人员不同，制定会务服务方案，协助采购人合理分配安排会议地点。

（4）要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。

（5）重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。

（6）结合采购人要求，协助做好资料整理工作。

（7）按采购人的值班制度要求，保障重要楼层公务和勤务。

7、档案资料管理

（1）中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

（3）中标供应商须提出具体的档案管理方案。

（4）中标供应商需协助大楼入驻单位收发报刊和普通信件、快递，登记发放挂号信。

（5）其他与档案资料管理相关的事项。

10、其他服务

（1）服务范围：各大楼内的办公室、会议室、接待室等桌椅、办公设备及其他物品等的小型零星搬迁、搬运、清理、摆放。

（2）服务要求：做到随叫随到，做好相关防护措施，确保搬运物品完好无损，摆放安装符合要求。搬运完后，做好搬出、搬入空间的卫生清洁工作。

（3）其他服务相关的事项。