政府采购合同

项 目 编 号：DZC20200099

计 划 编 号：ZCB20200093

乙 方：大庆市万家和物业管理有限公司

甲 方：大庆市直机关第四小学

鉴证方：

甲、乙双方根据大庆市项目的中标结果，签署本合同（以下简称合同）。

双方同意中标通知书、招标文件、预备会纪要、招标响应文件、以及招标过程中的质询澄清单等均为本合同的组成部分。

第一章 总 则

第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）：大庆市直机关第四小学

地 址：大庆市直机关第四小学

负责人：? 电 话:

受托方（以下简称乙方）：大庆市万家和物业管理有限公司地址： 黑龙江省大庆市龙凤区东光北侧、勤奋南路两侧（龙凤日光市场东67号）

负责人：童艳坤? 电 话:0459-6670998

第二条 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家、地方现行的标准及其他相关法律、法规、各级政府相关文件的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对大庆市直机关第四小学物业服务相关事宜，在自愿、平等、协商一致的基础上签定本合同，并共同遵守。

第三条 本合同条款、质询澄清单、甲方根据本合同制定的检查管理制度，均为该本合同组成部分。文件内容不一致的，以上述文件排列顺序在前者为准。

第四条 乙方应保护甲方在享有该服务或其他任何一部分时不受第三方提出权利的指控。如果任何第三方提出侵权指控，乙方须与第三方交涉并承担可能发生的一切法律责任和经济责任。

第二章 物业基本情况

第五条 项目基本情况项目名称： 大庆市直机关第四小学物业服务采购（以下简称：本项目）物业类型：公建物业 坐落位置：黑龙江大庆市直机关第四小学 建筑面积：10050平方米? 物业构成：物业构成明细见附件一

第三章 物业服务事项

第六条 总体服务事项 1.本合同约定的物业管理服务范围内包括上述第五条规定的四至区域范围内的所有建筑物室内、车库、库房和该区域内的室外景观、绿化、道路、照明、消防设施、电梯等设备设施以及与之相配套的水、电、气、暖、讯等基础设施设备的卫生保洁、绿化养护、维修维护、安保看护等服务内容。 2.凡纳入乙方物业管理范围内的服务事项，均应达到《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》中各项要求和标准，实行随时保洁、随时养护、随时维修、随时安保等24小时随时响应服务。 3.乙方在物业服务范围内，应当保证不低于80人从事物业管理和服务工作，划定工作区域、确定区域工作人员数量、固定具体责任人员、明确岗位工作责任、保证工作质量，禁止随意减少服务人员。 4.乙方应当设立专门的服务管理机构，实行24小时值班制度，开设24小时服务受理专线，确保做到随叫随到；每日必须保证有一名带班领导在本项目内值班，确保物业服务工作正常进行，其他管理人员通讯工具保持畅通，每日服务按照服务计划和服务方案要求。 5.乙方应当制定完整、有效的内部管理制度和日常服务运行管理制度等相关制度，相关制度在甲方物业管理委员会备案备查。 6.服务人员服装统一配置，根据不同季节配置应季服装，佩戴明显标志，保持和维护甲方及物业服务企业的形象。 7.服务人员上岗前须经专业培训，专业技术岗位人员持证上岗率100%，定期培训员工，提升员工素质，确保工作规范、作风严谨、服务热情。 8.办公应用计算机、智能化设备，管理手段现代化、科学化，管理及服务效率高。 9.及时做好保密工作，所有在本项目内的服务人员，都应遵守相关保密规定，做到不询问、不摘抄各种信息或文件，确保甲、乙双方的秘密不被泄露。 10.乙方对于甲方移交的所有档案、资料要求做到保存完整，管理完善、交接手续完备、检索方便准确。 11.设备的检验、检修，工作的记实、记录，工作人员管理资料等档案文件记录及时准确，保管完善全面，实行严格规范管理，并根据甲方物业管理委员会的要求提供相应资料。 12.乙方相应的从业人员名单、基本情况，各项工作记录、应急预案、设备设施检修记录等相关资料应每季度在甲方物业管理委员会备案。除涉及商业秘密的资料以外，乙方应及时、无条件按照甲方物业管理委员会的要求提供涉及本项目的管理、设施设备使用等相应资料。 13.乙方工作人员在工作期间应随时排查各项安全隐患，预防人为因素及电器老化引起的火灾、跑冒滴漏等水灾隐患等安全责任事故的发生，保证大楼的水、电、气、暖等设施设备的安全运转。 14. 全年定期、定时、定点对大厅、通道、走廊、卫生间等部位进行灭鼠、灭蟑螂一次，“四害”消杀以物理消杀为主，化学消杀为辅。物理消杀不限制时间频次。化学消杀一般应下班后进行，事先发布通告，设置警示标识，合理配置消杀用品，作业完毕注意通风。消杀完毕后应及时清理尸体、药品残留。

第七条 室内保洁服务 1.服务内容：（1）室内公共区域、大厅、走廊、卫生间的保洁服务；（2）室内甲方指定办公室、会议室、接待室保洁服务；（3）室内体育场地内保洁服务；（4）室内体育设施设备、器材的保洁服务；（5）室内各装饰物、装饰面的保洁服务；（6）甲方安排的其他室内保洁服务。 2.服务标准：（1）各层即时保洁，确保环境明亮、整洁、通透；地面、墙面、柱面表面干净，玻璃明亮、无手印、污渍。（2）地面、墙壁、公共办公区域及洗手间即时保洁：即时清扫、拖洗，8小时工作时间内巡回保洁，设置专人对大厅走廊地面进行不间断保洁。定点、定人管理洗手间，并在明显位置设置巡查记录，接受监督。（3）有可行的保洁管理制度及实施方案。实行标准化清扫保洁，不使用劣质、腐蚀性清洁剂，按规定程序保洁，不粗糙作业、野蛮作业以免损坏楼内设备、设施。（4）楼梯、扶梯、电梯轿厢采取循环保洁，随时保持清洁卫生。（5）天花板、通风口、墙壁、楼角定期清理，表面无明显灰尘，高处保洁作业安排在下班后，并做好安全防护措施。（6）灯具、扶手、消防等设施、物品干净无灰尘，摆放整齐。（7）标识、标牌、灯饰、消防栓内外部干净、无灰尘、无污迹，保洁人员要定时擦拭，擦拭完毕后确保调至正确位置，隔离带摆放整齐。（8）垃圾日产日清，装袋封存，垃圾桶保持每天清洗更换，垃圾桶外壳干净、无污物，垃圾不多于容量的1/3，无燃着的烟头。（9）所有地垫清洁干净，每天保洁1次；按需求进行清洗室内地毯，地毯清洗达到平整干净，无污渍、无异味，每天吸尘。有特殊活动需要清洁时，及时清洗。（10）电梯：电梯门、轿厢内不锈钢明亮、不油腻、镜面光洁、明亮；电梯槽坑清洁，门轨无污渍、无沙尘；扶梯层无污迹、无灰尘，玻璃表面光亮无水渍、污迹；电梯地面干净无污物，定时更换或清理电梯地垫。（11）不锈钢设施：表面洁净、无污迹、无积尘；因天气或其他原因造成不锈钢出现明显污迹，应及时保洁；不锈钢设施距地面2m以下的随时保洁。（12）室内钢结构每年定时保洁，不少于2次。（13）做好楼内禁烟工作，保持楼内空气良好。（14）楼内植物景观叶子干净、整修美观、花盆内干净。（15）玻璃幕墙：保持内外明亮、无污迹、无积尘，表面光亮、无手印。因天气原因或其他原因造成玻璃幕墙出现明显污迹，及时保洁。玻璃幕墙距地面2M以下随时保洁；玻璃幕墙每年定期清洗不少于2次。（16）甲方指定的办公室的保洁与养护：保洁作业在上班一小时前完成，如甲方临时要求，则由保洁主管安排，工作中要保持安静有序。详见附件二《甲方指定保洁办公室明细》。（17）保洁用具及日常保洁用品存放在指定房间，不得随意摆放，使用完毕摆放在指定位置，工具摆放要分类摆放、整齐划一。 3.各部位日常保洁频次：见附件三《室内各部位日常保洁频次表》。

第八条 室外保洁服务 1.服务内容：（1）室外公共区域清扫、保洁服务，包括绿化带内保洁服务等；（2）室外各种附属设施保洁服务；（3）幕墙清洗服务；（4）冬季清冰雪服务。 2.服务标准：（1）道路、场地、绿地每日清扫一次以上，8小时巡回保洁，目视干净无杂物。（2）室外清扫保洁质量达到“七净五无”标准(即路面净、马路牙子净、人行道净、窨井水井口净、楼根墙根净、路灯根净、树根草坪净；无垃圾污物、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无废塑料袋、无污水脏物)。（3）路旁绿地、绿化隔离带内无积存垃圾和人畜粪便。（4）围栏、隔离带等设施保持完好。（5）垃圾收集作业完成后，装袋通过可移动式垃圾收集容器送走，车走地净。（6）装卸垃圾有除尘设施，地面无散落垃圾和污水。（7）垃圾车车容整洁，标志清晰。（8）对沿路摆放的果皮箱要做到每日清掏、摆放整齐、保持洁净。道路两侧视线所及部分无垃圾污物、杂物。（9）定期需对路灯杆、扶手栏杆、园艺小品等室外附属设施进行擦试，定期对休闲椅、凉亭座椅及环卫设施进行擦试，如发现损坏应做到及时维修。（10）保持道路路面干净，如发现脏水、污物污染路面，及时冲刷干净。（11）铺装及广场地面无果皮、纸屑、塑膜、烟蒂、痰迹，不能有污水和其它痕迹。（12）理石铺装、广场砖等定期用水清洗，用去污剂、钢刷等专业用品和工具清刷，保持石材的原有本色，不能有明显的痰迹、污渍滞留。（13）装饰柱、路牙石、雕塑、路牌、扶手、栏杆、果皮箱、座椅、桌凳、健身器材等附属设施5至10月份每周擦洗1次，11月至次年5月定时保洁，保持清洁干净，无积尘、无乱贴、乱画。果皮箱、垃圾桶每周消毒1次，污水井、雨排井、化粪池定时清掏保证排水通畅。（14）玻璃幕墙：玻璃幕墙内外明亮、无污迹、无积尘、表面光亮、无手印；因天气或其他原因造成玻璃幕墙出现明显污迹，及时保洁；玻璃幕墙距地面2m以下随时保洁；玻璃幕墙每年清洗1次。（15）冬季清冰雪：建立清冰雪组织机构和工作网格，按规定时间和要求完成清冰雪工作；各主要道路露路面、见道线、无冰雪残片、路面净、无存堆；冰雪及时清扫，晚上下雪次日上班前清扫完毕，小雪1天内清理完毕,中到大雪2—3天清理完成。（16）室外服务标准达标参照建设部《城市环境卫生质量标准》的有关规定要求，每1000平方米面积为基准，果皮少于6片，纸屑、塑膜少于6片，烟蒂少于8个，痰迹少于8处，污水少于0.5平方米，其它少于2处。 3.服务频次：见附件四《室外各项服务频次标准表》

保洁服务质量考核标准

1卫生间质量考核标准：

1）卫生间大小便池内有污渍，一处一次扣2分。

2)卫生间、淋浴室内存有异味，一处一次扣3分。

3)卫生间管线等器件有污渍、灰尘，一处一次扣2分。

4)卫生洁具摆放混乱，有混搭、摆放不规整现象，一次一处扣1分。

5)在午、晚下班后，不及时巡查灯具、门窗关闭情况的，一处一次扣1分。如造成供暖设备冻坏等安全事故的，还将追究物业公司相关责任。

6)仪表镜不洁净，有水渍一处一次扣2分。

7)洗手盆台面不洁净或隔断内堆积杂物，一处一次扣2分。

8）门框、门面、墙面有灰尘、污渍，一处一次扣2分。

9）遇到管网停水等特殊情况，没有储水保证卫生间冲洗保洁的，一次扣3分。

10）学生上课后，没有及时冲洗小便池、蹲位的，发现一处一次扣3分。

2室内质量考核标准：

11）大厅、走廊地面在早7:30至17:00，在没有学生的时间段要保持无纸屑杂物，发现一处一次扣2分。

12）各处门窗、墙、扶手、台阶、廊檐、墙角等卫生死角目视不洁净，一处一次扣1分。

13）责任区内会议室、阶梯教室、各专用室、体育馆等场所地面、桌子、门窗及座位有灰尘，一处一次扣3分；室内物品摆放不整齐，一处一次扣2分；保管不善导致钥匙流失，一次扣3分。

14）大屏幕、墙壁文化标识等建筑物构件、文化建设构件，各类平台及文化橱窗、消防栓箱内、灭后箱内等有灰尘或杂物的，一处一次扣2分；如有损坏及时报告并保留损坏物件的，一次奖励1分。

3室外及公共区域质量考核标准：

15）操场上有纸屑、烟头、塑料袋等杂物，一处一次扣1分。

16）沙坑内的沙子有外溢，一处一次扣1分。

17）宣传栏的玻璃及白钢不洁净，有污渍，一处一次扣2分。

18）垃圾存放处不清洁规整，垃圾有外溢，垃圾满箱没有及时清运，一次扣3分。

19）停雨后，没有及时清扫场地积水，一次扣2分。

20）雪天师生入校通道在7:30之前没有清理完毕，一次扣5分。

21）小雪6小时内清扫完毕，中雪当天清扫完毕，大雪2天清扫完毕。没按要求完成校园清雪任务的，一次扣10分。如连续降雪，根据降雪量界定完成任务时间。

22）没按指定地点堆放积雪或堆放积雪不规范的，一次扣3分；操场、跑道没有及时清理，影响学生上操、跑步的，一次扣5分。

23）遇雨雪等特殊天气，大厅无人值守，地面有湿滑现象的，一次扣5分。

24）清扫工具用后乱放、散放，发现一次扣1分。

25）绿地及周边有枯枝落叶、纸屑等杂物的，一次扣2分。

26）校园内树木有枯萎，树木不及时养护、修整，一次扣2分。

27）校园及车场未及时打扫有落叶、纸屑等杂物的，一次扣2分。

28）在保洁区域内，发现有室外器材损坏等现象不及时报修的，一次扣2分。

29）垃圾箱受损变形没有及时修复的，一次扣2分；垃圾箱表面有污渍，一次扣1分；不按规定及时倾倒的（如：室内垃圾桶每天不能及时清洗）或有垃圾外溢，有异味异物的，一次扣2分。

30）公共区域地面在学生上课15分钟后，发现有纸屑杂物，一次一处扣2分。

31）墙围子、墙面、卫生间隔断有乱涂乱画痕迹不能及时清理的，一处一次扣1分。

32）各处门窗、墙、扶手、台阶、廊檐、墙裙、腰线、阳角等卫生死角不洁净的，一处一次扣1分。

第九条 绿化日常养护 1.服务内容：包括室外树木、花草、绿地、景观花盆的绿化养护和管理，室内公共区域、甲方指定的办公室、会议室、接待室、活动室、大厅、走廊、卫生间的景观花盆及植物花卉等的日常养护服务和管理。 2.服务标准及频次：（1）绿化养护成活率95%以上；树木花草保存率达到大庆市规定的一级养护标准；主要病虫害发生低于5%。（2）草坪养护：灌溉，草坪建植后，采用水罐车进行及时浇水；修剪，春（草坪发青后）、夏季每周对草进行一次集中修剪，秋季根据实际情况进行修剪，对长势不良、斑秃较严重的草坪区域，应给予及时补种，补种种类为原草种，其补种成本已核算在合同价款中，不另行计费。（3）绿篱、花木养护：绿篱修剪做到平整圆滑，造型优美，不断改进，修剪下的枝叶要及时清除。每月对花木进行巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条。春、夏季按天气不同每周浇一次水，秋、夏每2周浇一次水，因天气炎热，干旱而出现缺水时，应相应增加浇水次数。（4）植保措施：提倡人工防治，使用农药必须以不伤害客户健康为前提，尽量使用高效低毒农药。在使用农药时，必须在晴朗无风的天气一次性完成，如喷药后4小时内下雨时要待天晴后再重喷。使用农药时要注意实行保护措施，并在喷洒区张贴醒目标识。对室外绿篱、花木要定期松土施肥，保持土壤疏松，长势良好。坚持适时灌溉、排水，春夏秋三季时时保持有效供水，入冬前要灌足，保持墒情。工作计划见附件五《绿化养护工作计划》。

绿化养护服务质量考核标准

①工作态度不积极认真，出现问题无故怠工，一次扣3分。

②不严格遵守学校各项规章制度及部门、岗位的管理要求，一次扣2分。

③不遵守考勤制度和作息时间，病事假不履行请假手续，出现旷工、迟到或早退现象，一次扣5分。

④养护不及时，一次扣5分。

⑤由于养护不及时致使花草树木死亡的，一次扣10分，并按价赔偿。

⑥养护工具乱停乱放，一次扣2分。

⑦养护工具造成人员伤害的，一次扣10分，一切责任由养护员及物业公司承担，与学校无责。

⑧养护过程中造成其它物品损坏的，一次扣10分，并按价赔偿。

⑨有不服从分配、不团结协作的现象，一次扣5分。

第十条 秩序维护服务 1.服务内容：（1）实行严格的门禁管理制度，工作时间保安2人以上站立服务，来往人员凭证件出入，维护正常的办公秩序。（2）保证区域内的安全和正常工作秩序，对来访人员实行来访登记及大宗物品出入查验，防止盗窃、打砸抢等破坏活动，保证公共财产不受损失。（3）负责本区域内的车辆停泊秩序及外围秩序管理。（4）负责本项目的消防安全管理，对火灾、治安、公共卫生等突发事件进行疏散引导，安全管理和秩序维护等。（5）办公区域各楼层设立保安岗，实行巡回安保检查措施，制止冲击办公室，吵闹缠访等行为，清理妨碍正常办公秩序人员。 2.服务标准：（1）来访人员因公需进入办公大楼，服务人员（保安）先办理登记手续，询问事由，必要时应查验证件，电话通知接洽部门，经接洽部门或相关人员同意后，办理来访手续，如接洽部门或相关人员不在或其他原因不愿接见的，应委婉拒绝，禁止入内。（2）安全服务管理：预防各种破坏活动及人群聚集，对群体事件有效的疏导，实行重大事件向甲方报告制度，保证日常公共安全服务井然有序，公共财产不受损失。（3）办公楼入口处设立固定值班岗，做到主要出入口、通道 24 小时防卫执勤，对来客来访做好登记、记录，对可疑人员进行排查、询问，对出入的大宗物品进行有效清点、登记。（4）所有服务人员统一着装、使用文明礼貌用语，服务态度热情、周到、有礼。利用电子监控、门禁系统、消防监控系统、周界报警系统等设施设备对本项目进行全方位、24小时覆盖监控，以智能化监控中心为指挥中心，指挥和协调各岗位安全事务联合行动，保存影象及数字资料，协助甲方进行日常管理、调查、取证等。（5）负责8小时外及节假日，非办公时间内的办公大楼外来人员的清理工作。（6）对重点区域、重点部位每 30 分钟巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问，对突发的重大事件，应及时向甲方汇报，并拨打110报警电话请求救援。（7）落实安全防范岗位责任制，实行24 小时安全防范巡逻。（8）看护公共财产，包括楼内的门、窗、消防器等设施设备。（9）交通管理：采取人工进行车辆导引，手势整齐，动作规范，礼貌周到。维护交通秩序，车辆停放整齐，预防交通意外的发生，保证道路畅通。在主要部位设置警示标志牌，实行人车分流。（10）对于门前及除停车场外其它场地设置禁停标志，根据甲方需要实行停车场地管控，如有恶劣天气在车辆出入口设置相关警示标识。（11）消防安全管理：建立消防防范组织，制定消防预案。做好防火、公共秩序及预防各种自然灾害预防工作。对火灾、公共卫生及自然灾害等突发事件有应急预案，事发时及时报告甲方和有关部门，并协助采取相应措施。（12）保证消防设施、疏散标志完好、齐全、醒目，开展消防知识宣传； 3.服务标准反应时间：见附件六《快速应急反应机制》。

保安、更夫服务质量考核标准

1发现保安在岗期间不按要求着装、站岗不认真、仪表不整、值班电话无人接听、接听电话不使用规定礼貌用语的，每项每次扣1分。门卫室有空岗现象的，发现一次扣5分。

2没有按照学校规定开关校门、楼内大厅门的，每一次扣1分。

3检查时发现室内、户外责任区内包括安全标识、监控设施、灯具、门锁、阀门、窗户、户外体育器材、展示窗、楼梯构件、护栏等设备设施有损坏不按要求报修的每项每次扣1分。

4保安人员早晨、中午、下午上放学过程中，没有提前组织学生秩序的每次扣2分。对于迟到的学生没有实行登记的每人次扣1分。发现学生在上课期间没有持请假条出校，每一人次扣2分。学生请假条没有按规定整理、保存、丢失的，每次扣5分。上、放学大门开启时，没有阻止外来人员或家长趁乱进入校门的,发现一次扣3分。

5保安没有按规定巡查的，发现一次扣2分。

6车辆没有按照学校规定，随意进入校园的，发现一车一次扣2分。外单位机动车未经允许在校内存放过夜的，发现一车一次扣2分。

7家长送来的物品（雨具、学具、钥匙等），没有按学校要求送达的，发现一次扣2分。

8随意让处理废旧物品人员、广告推销人员、无许可进校打球、运动、上厕所等闲散人员进入校园的，发现一次扣3分。外来人进入教学楼内，保安没有问询，任其在楼内走动的，发现一次扣2分。没有有效控制校门口发放传单人员和保证校门50米范围内无小商小贩的，发现每次扣2分。早、晚及节假日期间，没按学校要求随意允许来校锻炼人员进入的，发现一次扣3分。

9所有在校及施工人员携带公共物品出门时，没有向有关部门询问并做记录，私自放行的，发现一次扣2分。

10未按学校要求代收报刊杂志、没有认真管理好教师邮件，导致丢失的，发现一次扣2分；同时，要按价赔偿。

11随意透漏校内教职工个人信息的，发现一次扣2分。

12没有按要求全面清理楼内人员按时离校，重点是卫生间、楼内死角等地，发现一次扣3分。

13门卫室内有吸烟、酗酒的，发现一次扣3分。

14门卫室卫生不整洁，物品摆放凌乱的每次扣3分。

15遇到有精神病疑似患者、勒索学生钱财者、仇视社会的闲散人员在校门口逗留时，没有及时向学校报告，发现一次扣3分。

16保安未按学校要求对保暖、防火、防盗等部位进行巡查的，发现一次扣3分。如造成供暖设备冻坏等安全事故的，还将追究公司相关责任。

17在保安负责区域内发现有安全隐患，未及时处理和上报的，发现一次扣3分。

18晚班与白班未按要求进行交接班，未填写交接班记录或交接班记录不实敷衍的，发现每次扣3分。

19没有按学校要求有效组织管理好学校校门区域秩序，保持校门随时畅通，造成混乱或者出入不畅的，一次扣5分。?

20安保人员上岗人数未达到校方规定的人数，校方每日派专人清点人员出勤情况，每天检查每少一人扣5分。

21工作没有尽职尽责，造成学校财产损失的，除按原价赔偿外，扣5分。

22校外人员和学生有跳墙现象，保安没有制止上报的，发现一次扣5分。

23发现学生、外来人员将管制刀具等危险品明显带进校园或在校园内发现学生持有、使用管制刀具、危险物品，没有制止收缴并上报的，发现一次扣5分。

24不服从校方领导，没有保质保量的完成校方交办的临时性工作的，每项扣5分。

25保安在岗期间要热情服务于师生，对师生、家长服务存在问题，造成矛盾，影响学校形象的，一次扣5分。

26遇到突发事件，未按要求及时处理和报告的，一次扣10分。

27在校园内或校门口可视区域发生学生打架、抢劫类恶性事件视而不见，不主动制止的，每次扣10分。

28工作没有尽职尽责，遇到危险没有挺身而出，畏首畏尾或未采取有效措施制止不法侵害行为，造成教职工、学生人身伤害，每次扣除10分，当事人承担主要责任，后果严重的解除服务合同。

29学校边界区域内发生火灾未及时发现处置的，每次扣10分。根据所造成后果的严重程度，追究当事人责任，直至解除服务合同。

第11条 楼宇及设施设备管理与维护 1.服务内容：（1）楼宇本体中、小修、养护范围：室内外承重结构部位（包括柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、车库、电梯、消防等设备设施的中、小修、养护和管理。（2）共用设施中、小修、养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、垃圾房、路灯等。（3）共用设备中、小修、养护范围：室内外避雷系统、室内照明系统、低压供电系统、电梯系统、消防系统、监控系统、空调系统、供水系统、排水系统、喷泉系统。 2.服务标准（1）报修管理：甲方及物业使用人可通过电话、网络、信函或直接到本项目内设立的专门管理机构等形式进行报修，维修到场时间，紧急维修不超过5分钟，一般性维修在10分钟或按预约时间到达。修理及时，小修不过夜，中修不过三天，不属服务范围内的乙方应向使用人当面解释清楚，并及时上报甲方。（2）协助甲方做好前期接管验收工作，对于本项目存在的设计、施工质量等问题，及时向甲方反映并做好备忘，明确甲、乙双方责任。（3）建立完善的楼宇本体及公用设施设备档案记录，并按规定分类收集、归档。（4）建立各项设施设备突发事件应急预案，确保设施设备故障等突发事件处理迅速、得当，相关预案应在甲方备案。（5）制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细中、小修、养护计划和实施细则。（6）定期进行楼宇查勘，建立楼宇健康度调查机制，确保楼宇和公用设施的安全、正常使用。（7）照明设施设备的维护和管理，对于楼道、门厅以及所有室内外公用部分的照明设施，每年定期检查线路，发现老化线路和损坏的电气元件及时更换。日常灯具损坏随时更换。各办公室内的照明、灯具、临时增加线路接到报修电话后立即修理、更换。（8）机电设备管理，分类建立电梯、消防、供水、电子监控等机电设备的技术资料档案。制定科学的设备操作规程，维护、保养规程和严谨的管理制度，并定期在甲方备案。（9）乙方对操作人员、维修人员、技术人员制定不同专业的技术考核方案，保证操作人员的技术素质，以确保设备安全、稳定运行。（10）乙方制定维护计划，制定系统的月、季及年度设备维护、保养计划，并在甲方备案，发现设备故障隐患及时排除，保证设备系统处于良好的技术状况。（11）配合电业局做好变电所春秋两季的检修，并配备相应的变电所操作员工。 3.各部位维修维护计划及频次：见附件八《楼宇本体日常维护计划》、附件九《附属设施日常维修养护计划》、附件十《房屋各部分维修养护计划》、附件十一《变电设备保养计划》、附件十二《供/配电设备保养计划》、附件十三《给排水设备系统保养计划》、附件十四《消防水设备系统保养计划》、附件十五《动控系统保养计划》、附件十六《火灾自动报警系统保养计划》、附件十七《监控系统保养计划》、附件十八《电子巡更系统保养计划》、附件十九《消防广播及背景音乐系统保养计划》、附件二十《电梯保养计划》、附件二十一《设施设备运行管理计划》。以上附件中的频次为集中检查维护频次，日常工作中随时检查随时修护。

维修服务质量考核标准

1有不服从分配、不团结协作的现象，一次扣5分。

2发现问题不能及时报修及修理维护，一次扣2分。

3工作态度不积极认真，出现问题无故怠工，一次扣3分。

4不严格遵守学校各项规章制度及部门、岗位的管理要求的，一次扣2分。

5不遵守考勤制度和作息时间，病事假不履行请假手续，出现旷工、迟到或早退现象的，一次扣5分。

6有维修或养护任务时，维修不及时和出现维修现场清理不干净现象的，一次扣2分。

7出现不爱护、保养好维修设备和器具的现象的，一次扣2分。

8自觉履行维修材料的领用手续，勤俭节约，修旧利废换下来的旧零件应收回，如出现浪费现象的，一次扣3分。

9要经常养护用电设备，如出现工作不认真，出现养护不及时，断电等现象，一次扣5分。

10未按学校要求对各室、保暖、防火、防盗等部位进行巡查的，以及没有巡查记录单或记录单不详等现象的，发现一次扣2分。如造成供暖设备冻坏等安全事故的，还将追究其相关责任。

11抽查时发现责任区内包括隔断、灯具、门锁、阀门、窗户、体育器材、车棚、楼梯构件等设施设备有损坏，不按要求维修的，一次扣3分。

第十二条 进场与开荒服务 1.服务内容（1）参与各类机电设备调试，隐蔽工程的验收。（2）与行政部门、水电运营部门、电信部门、银行等部门取得联系，开展相关工作。（3）了解客户需求，了解客户信息，建立相关工作档案。（4）针对本项目清洁开荒服务，包括首次开荒阶段、全面清洁开荒阶段、细部清理阶段。 2.服务标准清洁开荒后，联合甲方对本项目清洁开荒服务工作的质量进行验收，逐个房间、逐个部位、逐一验收，对于验收中发现的问题随即进行整改，对于需要时间整改的项目填写《清洁开荒检查验收表》，以便于整改完毕后进行验收。清洁开荒服务标准：见附件二十二《清洁开荒服务标准》

考核办法及违约责任

保洁、维修绿化及安保服务各100分/月，总分为300分/月。月考核分数270-300分为优秀，240-270分为良好，210-240分为合格，210分以下为不合格。月考核分数达到优秀时，支付全额服务费，月考核没有达到优秀时，按每分折合为50元计算,从供应商当月服务费中扣除。供应商每月结算时，要有学校保洁、维修绿化及安保部门负责人签字的考核清单，双方确认当月得分后结算付款。如供应商当月考核分数在200分以下，我校将上报政府采购相关部门进行处理。

第四章 物业服务目标

第十三条 乙方须按下列约定，实现以下目标： 1.本项目接管一年内，全面导入并融合ISO9001：2008国际质量管理体系，完成ISO9001：2008国际质量体系贯标工作并纳入体系运行。 2.本项目交付第二年达到黑龙江省物业管理优秀标准。 3.第三年达到全国物业管理优秀标准。

第十四条 乙方须按下列约定，实现目标管理： 1. 保洁、绿化管理指标：（1）保洁达标率100%；（2）绿化完好率100%。 2.安全事务管理指标：（1）治安案件管理指标100%（全年无因管理责任引发的治安、刑事案件，以公安机关立案为准）；（2）消防管理指标100%。 3.房屋配套及附属设施、设备管理指标：（1）房屋及配套设施完好率100%；（2）道路、广场、车场完好率98%以上；（3）排水设施完好率100%；（4）共用文体休息设施、园林小品雕塑完好率99%以上；（5）共用设备设施完好率99%以上；（6）大型重要机电设备完好率99%以上；（7）消防设施设备完好率100%；（8）照明设施好率100%以上；（9）房屋零修急修及时率100%；（10）维修工程质量合格率100%。 4. 各项服务指标：（1）有效投诉率≤2起/年、投诉处理率100%；（2）客户满意率98%以上；（3）回访率100%；（4）管理人员专业岗位合格率100%；（5）保密工作保证率100%。

第五章 服务期限

第十五条 本合同服务期限为一年，自2020 年5月5日至2021年5月4日二十四时止。合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，达到既定服务目标，并经甲方和各部门普遍认可，乙方在同等条件下依法享有优先与甲方继续签订本项目合同的权利。

第六章 服务费用及付款方式

第十六条 中标金额，一年总计为人民币贰拾柒万柒仟玖佰伍拾元（大写）：（￥ ：277950元）；第十七条 上述费用包括乙方人员维修费用、人员费用、清洁用具、用料费用、清洁设备设施、垃圾清运费、幕墙清洗以及为完成上述工作目标所需配套工具、车辆等设施设备费用。第十八条 按照《黑龙江省物业服务收费管理办法》的规定，房屋的共用设施、公用场地的维修、养护费用作如下约定： 1.房屋共用部位的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。 2.房屋共用设施、设备的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。 3.市政公用和附属建筑物、构筑物的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。 4.附属配套建筑和设施的小、中修维护费用，由乙方承担；大修和更新改造费用，由甲方承担。

第十九条 付款方式： 1.甲方按月向乙方支付物业服务费，实行先服务、后付费制度，即乙方提供服务后，经甲方书面验收合格后于次月10日前结算上月物业服务费。结算后5日内，乙方负责向甲方提供结算发票。 2.每月应付服务费用应当事前经甲方签字确认，如乙方在服务中存在违约行为，甲方有权单方在应付款中扣留违约金额而不必通知乙方。

第七章 双方权利义务

第二十条 甲方的权利义务 1.审查乙方拟定的物业管理制度和应急预案。 2.审查乙方提出的物业服务年度计划。 3.组建物业管理委员会，由管理委员会检查监督乙方服务工作的实施及制度执行情况，对乙方的服务情况进行验收。 4.对于因乙方自身原因而未达到本合同约定的服务质量和目标的，甲方有权要求限期整改，限期整改后仍未合格的，甲方有权给予乙方适当的违约处罚直至终止合同，违约金额直接从物业费中扣除。 5.甲方有权对乙方的服务人员进行监督、检查，甲方有处罚和提出更换服务人员的权利，处罚方式标准按照违约责任第二十三条执行。 6.在合同期内，甲方提供的物业服务用房，由乙方无偿使用，未经甲方同意不得改变房屋使用用途。 7.负责收集、整理物业服务所需的全部图纸、档案、资料，在本合同生效十五日之内移交给乙方。 8.按照本合同约定支付物业服务费用。 9.协调处理本合同生效前发生的遗留问题，办理好物业服务交接工作。 10.协助乙方做好物业服务工作和宣传、教育工作。

第二十一条 乙方的权利义务 1.按照物业管理方案，服从甲方管理，开展管理服务工作。 2.按照本合同约定向甲方收取物业服务费。 3.按照有关法律、法规及本合同的约定，制订物业管理制度、各项规章制度、操作规程以及年度工作计划等报甲方审查并严格执行。 4.保管好甲方提供的设施、设备和用品，由于保管不当造成丢失、损坏由乙方负责维修或更换。 5.对物业使用人违反管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，提请甲方或有管理权的管理部门采取批评、规劝、警告、制止等管理方式。 6.乙方征得甲方同意，可选聘专业公司承担本物业的特殊专项管理业务，由此产生的权利、义务甲方概括转让乙方，但乙方不得将本物业的整体责任转让给第三方。 7.负责编制房屋、附属建筑物、构件物、设施设备的年度维护计划和大中修方案，提交甲方审定。 8.对于设施设备的质量问题，按验收结果和实际问题发生的情况，编制《遗留问题备忘录》，以书面形式向甲方提出扣留质量保证金或维修建议。 9.对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。 10.乙方在合同生效后，立即实行进场服务，开荒保洁、室外保洁、秩序维护、修补室外绿地、绿化隔离带等。 11.乙方必须尊重甲方对乙方的服务人员进行监督、检查权，并根据甲方的要求进行调整、更换服务人员，修正服务计划。 12.因乙方服务不到位、管理不完善或乙方工作人员未能尽职造成甲方或第三方权利侵害的，由乙方自行承担相应的损失，并承担相关的行政责任和经济责任。由此给甲方造成的影响和侵害，乙方应当负责消除影响，停止侵害，并就因此给甲方造成的损失承担相关赔偿责任。 13.乙方工作人员因工作失误、公司管理不完善、培训不到位等原因安全生产责任事故或意外伤害责任事故，由乙方自行承担损失，并承担相关的行政责任和经济责任。由此给甲方造成的影响和侵害，乙方应当负责消除影响，停止侵害，并就因此给甲方造成的损失承担相关赔偿责任。 14.环保条款（1）乙方应全程贯彻绿色、环保、低碳、无害的服务理念，采取必要的措施，防止破坏环境的事件发生，并应有一套能够持续改进和提高环境的管理程序。 （2）乙方应制定环保工作目标，达到甲方节能减排工作要求：化工品泄漏污染环境事故为零、固体废弃物100％分类回收。 （3）乙方在提供服务前，应对全体员工进行环保教育，明确节能减排目标、责任落实、奖惩机制等事项，提高环境保护意识。（4）乙方应使用安全、合格、无害的清洁用品和材料工具，按要求处置固体或液体废物，并填写《废弃物处理登记明细表》。（5）乙方应合理控制和消除空气污染、噪音污染，符合相关环保要求，不影响甲方正常办公环境。 （6）对危害、破坏环境的行为，乙方应及时制止。（7）乙方所有人员有责任和义务参加发生于物业管理区域内的环境事件的应急抢险、抢修等工作，包括物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；共用设施设备保洁；生活垃圾收集、清运等。（8）乙方应向甲方报告任何观察或意识到的涉及环境问题的情形，其中包括但不限于化工品泄漏、不达标排污和其他可能违反环境要求的事项。 （9）若发生环境事故，乙方应全力配合甲方及相关部门对事故开展调查，根据要求对所有可记录事故进行报告，分析事故的根源，纠正的不合理的行动与措施，建立应对方案。（10）如因乙方管理不善、操作不当、工作存在严重失误或重大疏忽等原因，引发环境责任事故，造成人员伤亡、重大经济损失的，应由乙方自行负责事故的善后处理，独立承担相关的赔偿责任。 15.安全条款（1）乙方人员向甲方提供物业服务前，乙方应组织体检，对作业人员的身体健康状况进行认真检查，凡患作业禁忌症、生理有缺陷或不宜从事实际作业的人员，一律不得进入甲方物业管理区域内作业， 否则由此引起的一切后果由乙方负责。 （2）乙方在提供服务前，应对全体员工进行安全教育，明确安全工作目标、责任落实、奖惩机制等事项，提高安全生产责任意识。（3）乙方应建立和健全安全、治安管理和环境保护制度，物业管理期间，乙方有专人负责安全、环保等工作，并向甲方提交具体责任人名单。乙方法定代表人或授权委托管理人为乙方安全总责任人。 （4）甲方应向乙方介绍本单位安全生产、环境保护的有关制度、规定和告知具体要求。乙方在承包期内应严格遵守甲方的安全生产，环境保护的各项规定，接受甲方督查和指导。 （5）甲方有权定期对乙方工作进行考核评定，并派专人监督、抽查，频次为2次/月。如发现乙方有违反协议条款的行为时，甲方可提出整改通知单，并视情况给予扣款处理。（6）在物业管理过程中，乙方人员的个人防护用品由乙方自行解决。乙方应督促物业管理从业人员戴好防护用品。劳防用品质量必须符合国家或行业标准。（7）乙方负责对出入物业管理区域内的机动车、非机动车等进行有效管理，如因管理不善而引起安全事故，由乙方承担责任。 （8）严禁物业管理区域内擅自私拉、乱接电源、网线等。 （9）禁止擅自改变物业用房使用功能，严禁存放使用危险及违禁易燃、易爆、有毒物品。 （10）禁止乙方工作人员在物业管理区域内吸烟、打牌及赌博。（11）乙方应确保紧急疏散通道无阻，应急照明设施、引路标志完好。定期有专人对消防器材、电线线路及其他安全隐患问题进行检查。 （12）乙方应会同甲方安全负责人，共同制定突发性火灾等灾害事故的应急处理预案，参与防火演练，保证相关人员掌握基本技能。 （13）乙方工作人员应持证上岗，实施锅炉、管道、电梯、电气、外墙面以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业时，应当配备具备相应资质的人员，或委托具备相应资质的单位实施。委托其他单位实施的，应当征得甲方同意，并事前签订书面协议，明确各自的安全管理责任；（14）在服务期间，若发生安全生产、人员伤亡等重大事故（包括甲、乙方责任人造成对方人员、 他方人员、行人伤亡等）双方应协力进行紧急抢救伤员和保护现场，乙方必须立即报告甲方负责人，并按国家和地方政府有关事故报告规定，及时报告各自的上级主管部门及相关地方的安全生产监督管理部门等有关机构。 （15）为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。（16）如因乙方管理不善、操作不当、工作存在严重失误或重大疏忽等原因，引发安全生产责任事故，造成人身伤亡、重大经济损失的，应由乙方自行负责事故的善后处理，独立承担相关的赔偿责任。 16.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房、本合同附件二十三（甲方提供设施设备用品清单）等固定资产、设备设施及物业管理的全部资料。

第八章 违约金及违约责任

第二十二条 履约保证乙方向甲方交纳合同总价10%的履约保证金，即人民币 元整（￥.00元），履约保证金从甲方第一个月及第二个月应付给乙方的物业管理费中扣除。履约保证金在本项目服务期届满后，无任何问题14个工作日内无息退还。

第二十三条 经甲方履行管理职责过程中，发现工作人员有违反第三章规定的服务内容时，乙方应及时整改，甲方有权每次视情节在本月应付乙方服务费中单方扣除50至500元的违约金。乙方不履行、不完全履行或者不适当履行本合同应尽义务，视为违约。违约行为的确认程序为： 1、甲方管理人员通知区域内乙方负责人到达责任现场； 2、确认现场服务违约事实； 3、书面登记违约行为，登记中应包含扣除服务费的具体金额； 4、乙方责任人对违约事实及违约行为签字确认。

第二十四条 甲方违反本合同第六章的约定，无正当理由拖欠或拒绝支付给乙方服务费用，造成乙方经济损失的，甲方支付乙方应付款项及利息。

第二十五条 乙方违反本合同第七章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权清退乙方，解除本合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十六条 在合同约定的每个物业费用支付周期内，按照上述第二十二条规定的程序，乙方出现三次以上的违约行为，甲方有权单方扣除乙方履约保证金；乙方在连续两个费用支付周期内均出现三次以上违约行为，甲方有权单方解除本合同，扣除应付物业管理服务费用。由此造成甲方经济损失的，乙方予以赔偿。

第二十七条 违约事项出现后，停止资金结算事宜。至违约事项消除，并经双方书面确认后，重新开始资金结算，资金结算日期相应顺延。

第九章 验收

第二十八条 由采购单位自行组织验收。

第十章 附 则

第二十九条 自本合同生效之日起十五天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。第三十条 甲方对本合同各项服务内容及标准具体要求，与乙方另签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十一条 本合同之附件、补充协议均为合同有效组成部分。

第三十二条 不可抗力 1.在合同有效期内，任何一方因不可抗力事件导致不能履行合同，双方可协商延期或终止合同。 2.不可抗力发生后，应立即通知对方。并提供有关部门权威机构出具的证明材料。

第三十三条 争议的解决方式争议出现后，双方应本着友好协商的原则共同解决；协商不成的，依法向大庆市政府采购中心所在地具有管辖权的人民法院提起诉讼。

第三十四条本合同须经各方签字、盖章后生效。合同内容如遇国家法律、法规及政策另有规定的，从其规定。

第三十五条 合同期满本合同自然终止。双方如续定合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

甲方： 大庆市直机关第四小学? 乙方：大庆市万家和物业管理有限公司

地址：? 地址： 黑龙江省大庆市龙凤区东光北侧、勤奋南路两侧（龙凤日光市场东67号）

法定代表人：? 法定代表人： 童艳坤

授权委托代理人：? 电话： 0459-6670998

电话：? 开户行：大庆农村商业银行股份有限公司

传真：? 户名：大庆市万家和物业管理有限公司

邮政编码：? 账号：519990122000069863

签订地点：? 签订日期：

签订日期：

签章：? 签章：

鉴证方（签章）：?

负责人（签章）：?

审核人（签章）：?

鉴证人（签章）：?

甲方（签章）：大庆市直机关第四小学 ? 乙方（签章）：大庆市万家和物业管理有限公司