本项目期限三年（36个月），一采三年，合同一年一签。
（1）本合同所指的物业管理费是指乙方根据采购文件要求所投报的物业管理成交价。
（2）物业管理费为每年人民币：陆佰玖拾玖万贰仟贰佰捌拾肆元伍角贰分（6992284.52元）。
（3）验收合格后，乙方出具正规发票给甲方，凭甲方开具的《政府采购验收单》办理合同款项结算手续。
（4）支付合同款项时，一律不向乙方以外的任何第三方办理付款手续。开户行和账号以政府采购合同签订的为准，如果乙方要求变更，则乙方必须提供加盖了财务专用章、法人代表签字的证明文件，报经甲方审查同意。除另有规定外，按人民币结算款项。
（5）资金支付方式：
每年的物业管理费按季分四次支付，每季支付年合同费用的百分之25%（即1748071.13元），经甲方考核合格后（考核细则见附件-：刘少奇故里管理局物业服务考核实施办法
《刘少奇同志纪念馆物业服务百分制考核细则》），每季度支付乙方上季度物业管理费用。
收 款 账 户 ：长沙市万厦园丁物业管理有限公司
收款人开户银行 ：交通银行长沙分行潇湘支行
收款人银行账号 ：431610000018150077584
对中小微企业及时支付的约定：自交付之日起30日内支付款项；另有约定的，付款期限最长不得超过60日。约定采取履行进度结算、定期结算等结算方式的，付款期限应当自双方确认结算金额之日起算。合同明确需检验或验收的，应明确检验或验收期间，约定交付后经检验或者验收合格作为支付条件的，付款期限应当自检验或者验收合格之日起算：甲方拖延检验或者验收的，付款期限自约定的检验或者验收期限届满之日起算。
1.服务要求
该物业管理项目的主要任务是承担刘少奇故里花明楼景区所属配电系统、弱电、建构筑物、设施设备管理维修维护、给排水系统及全景区安全保卫、日常保洁、园林维护、树木修剪、森林防寒、抗旱、防治病虫害、清运垃圾、清理化粪池、疏导景区水沟等刘少奇故里花明楼景区日常维护工作。
2.人员配置要求：物业服务人员不少于125人，并在物业服务期起7日内将人员配置名单以及岗位要求资料报后勤保障部备案，详细配置如下
（一）综合管理部1人
1.项目经理1人：全面负责景区的物业管理工作，统筹安排各部门工作，负责外部沟通，直管综合管理部工作。
（二）客服部7人
1.会务服务主管1人：负责客服部的具体事务。
2.会务服务人员2人：负责多功能厅、会议室等日常服务工作。
3.山庄服务人员4人：负责山庄日常服务工作。
（三）安保部67人
1.安保主管1人：负责景区安全管理工作。
2.形象岗保安5人。
3.礼宾岗保安6人。
4.消防控制室值班员6人。
5.锅炉房（特种设备）值班员1人。
6.安保员48人。
（四）工程技术部6人
1.工程技术主管1人：由强电工程师任，负责景区设备设施维护维修工作。
2.水电工程师2人：负责供配电房24小时运行值班；配电房设备1、2级保养；给排水、供配电系统故障的处理。景区配电系统分为1中心3分配：其中中心配电房两班倒，每班1人；
3.弱电工程师1人：负责景区网络、音像、监控设备维修维护；
4.综合维修工2人：负责景区日常基础设施维修维护等工作。
（五）环境管理部44人
1.保洁主管1人：负责环卫队伍日常管理。
2.垃圾分类专员（兼）：负责景区日常垃圾分类处置。
3.保洁员36人：负责景区环境卫生。
4.园林主管1人：负责景区园林绿化队伍日常管理；
5.园林绿化工5人：负责景区室外绿化工作绿化养护、修剪、病虫防治等。花明园、文保中心、新修电瓶车道南段2人；纪念馆门口—故居—花明园入口1人；办公楼、游客中心、停车场、枞木塘、值班用房2人。
6.自然资源管理员1人：负责景区水塘打捞、投喂鱼食、农田看护、菜地种植等自然资源管理与开发保护。
2）岗位配置明细表（综合管理部、安保部、工程技术部、环境管理部、客服部）
（一）综合管理部
全面负责景区的物业管理工作，统筹安排各部门工作，负责外部沟通，推进景区各项工作的有序开展。
序号
岗 位
岗位数
目 标 管 理 要 求（规范和细则）
备 注
1
项目经理
1人
负责景区的物业管理工作，统筹安排各部门工作，负责外部沟通，推进景区各项工作的有序开展
人员要求：
项目经理：具有7年以上相关工作经验，3年以上同等岗位工作经验；本科及以上学历，具有人力资源和社会保障部门颁发的中级及以上技术职称，无犯罪记录，品形端正。
工作经验证明材料以社保缴纳证明开始时间计算，项目经理同等岗位工作经验证明材料需提供合同或中标（成交）通知书等相关证明材料，文员同等岗位工作经验证明需出具加盖乙方公章的任命文件。
（二）安保部
景区的安全保卫岗位，负责景区的防火、防盗、特种设备操作、秩序维护、安全检查、安全保卫、人员疏导、不文明行为劝导、车辆出入管理和摆放、特别是吸烟人员的劝导和制止，对上述事情的早预见、早发现、早处置、早报告，要求提前介入，杜绝事情的发生或者把事情控制在萌芽状态，各个岗位使用对讲机进行沟通、时刻保持联络畅通。
安保主管
负责整个景区安保人员管理、训练、考核及督查检查，制定每月值班安排表
2
门楼入口
6人
负责对门楼广场及门楼两边入口处游客车辆的引导、秩序维护、安全检查、设施设备管理及周边环境的安全，劝导一切不文明行为
白班4个岗位,夜班2个岗位；
3
办公楼前岗亭
2人
负责车辆进出办公楼停车场及周边环境的管理
白班1个岗位,夜班1个岗位
4
办公楼
负责办公楼安全及来访客人登记和引导
5
景区电动门
3人
负责游客的引导、秩序维护、安全检查及周边环境的安全，车辆进出的管理，游廊电瓶车的秩序，劝导一切不文明行为，下班后负责来访客人和车辆的管理
白班2个岗位,夜班1个岗位；
6
停车场
5人
负责进出停车场车辆的指挥，车辆按大小分区停放，负责周边环境的安全、秩序，值班人员按分工在不同岗位工作
7
铜像广场
负责铜像广场游客的疏导和周边环境的安全，劝导一切不文明行为
8
北冲入口
负责北冲入口处管理
9
纪念馆入口
负责纪念馆入口的秩序维护和接待迎宾、纪念馆前坪及水榭附近的安全保障、纪念馆前坪车辆的停放指挥、文明旅游劝导。
10
纪念馆内部
负责展厅内秩序维护、文物及游客人身安全保护、打造无声展厅、设备运行监管、文明旅游劝导、岗位区域卫生维护。
11
工运馆特展厅
12
故居
负责故居秩序维护、文物及游客人身安全保护、文明旅游劝导、岗位区域的卫生维护。
13
故居前坪、入口、民俗文化村
负责故居游客出入的疏导限流、故居前坪、水塘周边环境及内院的安全，民俗文化村游客出入疏导和安全秩序，劝导一切不文明行为。
14
故居岗亭
负责故居北面2处景区入口管理
15
花明园入口
负责入园秩序，劝导一切不文明行为；同时负责山庄车辆出入、停车场车辆停放管理及值班用房区域的安全巡查
16
花明景区域巡逻
负责花明园（花明园入口、花明楼、万德鼎、一叶湖、修养亭、飞机、武器坪、文保中心周边）游客的引导和周边环境的安全，围绕景区公共区域进行巡视，负责处理突发事件及替换队员上岗中途休息
17
文保中心
负责文保中心内秩序维护、文物及游客人身安全保护、文明旅游劝导。
18
值班用房传达室
负责来访客人及车辆的登记、管理、停放
19
炭子冲学校旧址
负责炭子冲学校旧址的秩序维护和文明旅游劝导、协助岗位区域的卫生维护。
20
监控中心
观看监控系统视频，发现异常情况及时通知相关岗位、部门处理；
21
消防控制室
观看消防报警系统发现异常情况及时通知相关部门处理；
按标准消防中心需双岗双人，每班工作时间应不大于8h，实行24小时值班制度；
持有消防设施操作员中级（四级）以上证书上岗
22
景区巡逻
负责景区下班后各重点部位巡查（包括门窗、水电、守护人员到岗情况、可疑人员盘查等），依据景区规定的时间、区域进行巡查，铁门的收关，夜间突发或重大事件的发现、报告和处置
23
消防专干
负责项目消防设施设备情况巡视、检查及相关工作开展及相关事务开展。
持有消防资格证中级（四级）以上（能够处理景区日常消防设备设施维修维护）
24
锅炉房
（特种岗位）
负责值班用房锅炉房管理、维护、使用。
持有特种设备作业人员操作证
25
重点部位值守岗
负责景区下班后各重点要害部位值守（故居、文物库房、炭子冲小学旧址）17:00—次日9:00。
26
机动轮休
8人
各岗位队员休假代班
30
总计
67人
（1）退伍军人或保安专业学校毕业优先，品貌端正，品行优良，身体健康、容貌端正。普通话经甲方考核方能上岗，年龄18-50周岁，男保安要求170cm以上，女保安要求160cm以上，其中女保安不得超过总人数四分之一。礼宾人员6人，男性身高不低于175cm，年龄不高于40岁。形象岗5人，男性身高不低于173cm，女性身高不低于165cm，年龄不高于40岁。
（2）具备保安培训合格证。
（3）身体建康、体检合格，无重大疾病。
（三）工程技术部
岗位设置
岗位职能
工程技术主管
负责主持工程技术部工作
水电工程师
1、负责供配电房24小时运行值班；
2、配电房设备1、2级保养；
3、供配电系统故障的处理;
① 景区总配电房2人，两班倒。负责对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。
② 对景区供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度巡查并做好台账记录，每周一次。
③ 确保照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。
④ 门楼水池、陈列馆门口水池、文保中心水池每月水泵电路检测、过滤器清理、故障维修或更换、节能管理等；
⑤ 景区景观照明系统检修、保养、景区各类灯具（景观灯、路灯、地灯、射灯）损坏情况统计及原因分析；
⑥ 景区日常维修、零星改造及更新及各类重大接待活动设施设备保障。
弱电工程师
1、负责景区监控、音像、网络等弱电设备的故障维修或更换及各类重大接待活动设施设备保障。
综合维修员
① 巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗、玻璃及楼道使用情况；
② 墙砖、地砖、瓷砖、玻璃损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换；
③ 屋面、厕所局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补；
④ 木栈道维护、刷漆及项目石材损坏进行维修、更换。
⑤ 小型物件的搬运包括但不限于家具、空调、维修材料等，3个人1个工作日的搬运工作。
合计
（1）水电工程师、弱电工程师需具有相应岗位的证书，品貌端正，品行优良，年龄20至50岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。能熟练应用计算机，工作严谨认真，责任心强，办事有条理，有一定组织协调能力。
（2）综合维修人员必需持有相应岗位的上岗操作证，品貌端正，品行优良，年龄20至50岁，且具备三年以上的工作经验 。
（四）环境管理
人员
数量
保洁主管
负责保洁的工作安排、检查、员工岗位培训，标准制定及执行，处置应急工作等工作。
垃圾分类专员
兼
负责景区日常垃圾分类处理、督查工作，无烟机关、无烟景区工作。
办公楼办公区域
办公楼办公区，包括馆长办公室、副馆长办公室、会议室、过道、卫生间的循环保洁等公共区域的巡视保洁。
游客中心及前坪
游客中心及前坪 （含绿化带）（领票窗口标识牌）
停车场保洁
负责景区停车场区域（含旅游厕所、纪念品市场、管理部门办公室室外区域等）环境卫生、保洁等工作。
门楼广场保洁
门楼广场、上至正门梯下县道边（含两边绿化带） 、办公楼前坪至办公楼岗亭
道路保洁
停车场岗亭经电动门至铜像广场车站、配电间路道
电动门左至枞木塘周围（含王光美墓地）至花明园电瓶车站
办公楼道路入口至纪念馆围墙口，办公楼旁边旅游厕所、铜像旅游厕所及旁边阶梯
接铜像广场车站经纪念馆、工运馆人车分流口接游览车道至故居车站
工运馆路人车分流口接人行道经故居车站至邻居2菜地路口
邻居2菜地路口至花明园前坪入口，下至花明山庄入口再至邻居2菜地路口
花明山庄入口道路至花明园新建旅游厕所前道路
花明园新建旅游厕所（含前坪、建筑物排水沟）、接厕所前道路经至枞木塘路口（含刘寿松墓地）
门楼至铜像道路保洁
门楼入口内坪经铜像广场至铜像车站口（含两边绿化带），铜像广场西侧至游览车始发站麻石路
老宿舍保洁
从纪念馆车站路口经纪念馆配电房到老宿舍区铁门中间所以区域
纪念馆内部保洁
纪念馆外围滴水以内所有区域（含展厅室内及游廊、怀念亭及内院、母婴室及贵宾室、办公区厕所、游客公共厕所、排水沟及天沟区域）
纪念馆内部专项保洁
负责纪念馆展柜专项保洁
纪念馆外部保洁
六角亭厕所及周边区域，纪念馆前坪（含麻石台阶、中心花坛、水榭观景台）至纪念馆车站口
工运馆、临展厅
工运馆展厅、临展厅（含内院、前坪、厕所、周边花坛、监控室等）
故居内部保洁
故居前坪，故居滴水以内所有区域建筑设施，包含故居排水沟、贵宾室及故居游客疏散通道，邻居内院（含厕所）。
故居厕所保洁
故居厕所（含进厕所游道），民俗文化村内院至故居车站上至老停车场及故居对面青石板路
故居池塘游道保洁
故居池塘游道右至邻居2（含菜地外围卫生），左至祖坟所有石板路，花明园前坪
花明园保洁
4人
除花明楼、文保中心建筑物以外的所以区域；[花明园入口右边到厕所，左边到飞机坪（含飞机坪、假山），从花明园一叶湖四周到花明楼梯步（含大坪），文保中心墙外四周，武器坪及周边游道、厕所，上至修养亭下至园林环卫部至环岛（含绿化带）、光美墓地雕塑及周边]
花明楼保洁
花明楼（含前坪、建筑物排水沟）
文保中心保洁
文保中心展区公共卫生（含厕所、游廊），展区展柜保洁，鉴赏室
27
值班房1、2栋保洁
值班用房1栋、2栋区域所有公共卫生（含图书室、健身房、娱乐室、公共厕所及两栋之间公共区域卫生清扫）
28
值班房周边保洁
值班房周围道路，上至花明山庄前坪下至值班房电动门卫处（含篮球场）
29
炭子冲小学旧址
炭子冲小学旧址所有区域
轮休换岗
每月休4天，根据整体情况进行调整
31
园林主管
负责景区园林绿化队伍日常管理。
32
园林绿化工
负责景区室外绿化工作绿化养护、修剪、移植树木，园林垃圾的清理、病虫防治、水塘打捞等。
33
自然资源管理员
负责景区投喂鱼食、农田看护、菜地种植等自然资源管理与开发保护。
合 计
44人
（1）园林主管须具备园林高级技工证或中级园林职称，具有3年以上园林管理工作经验，年龄在50周岁以下，无犯罪记录，品形端正。
（2）保洁主管具备3年以上相关工作经验，年龄在45周岁以下，无犯罪记录，品形端正；垃圾分类专员年龄在45周岁以下，熟知垃圾分类知识，无犯罪记录，品形端正。
（3）园林绿化工具备初级园林技工证，并有二年以上园林绿化养护经验。
（4）其余工作人员品貌端正，品行优良，年龄20至50岁，有二年以上相应岗位工作经验，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。身体建康、体检合格，无重大疾病。
备注：刘少奇同志纪念馆开馆时间为早9：00-晚5：00；
（五）客服部
会务服务主管
负责日常会务服务工作。
会务服务人员
负责多功能厅、会议室等日常服务工作。
山庄服务人员
负责花明山庄日常服务工作。
7人
（1）大专以上学历，品貌端正，品行优良，具有普通话等级证书二乙及以上，年龄18至35岁，女性，身高163cm以上，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。
（2）身体建康、体检合格，无重大疾病。
刘少奇故里管理局为加强对刘少奇故里景区物业服务进行检查监督，严格履行合同，特制定本办法。
1.《刘少奇故里景区物业管理考核实施细则》将委托物业公司承担的管理事务划分为人员管理、设备设施管理、清洁卫生管理、安全保卫管理、绿化管理、日常零星维修管理6个项目，实行100分制考核。
2.我局成立物业考核工作小组，由后勤保障部、接待服务部、园林环卫管理部、保卫部组成（以下简称考核小组），由机关党委、财务部对物业考核工作进行监督管理。
3.考核小组每季度对物业管理工作、服务质量进行量化计分考评，通过全面检查和日常检查相结合的方式进行逐项评分。每个季度组织全面检查一次，采取扣分法进行质量评估，全面检查得分为考核小组全面检查打分结果，得分占季度总评分的50%；考核小组组成部门根据工作职责组织日常巡查，发现未达质量标准问题按细则进行扣分累计，每季度提交一次日常检查评分，日常检查得分为当季度日常巡查打分结果的平均分，日常检查得分占季度总评分的50%。
4.季度总评分等于全面检查得分+日常检查得分，季度总评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据。考核小组将评分结果反馈物业公司，责令对未达质量标准问题进行整改。
5.考核小组根据季度总评分和物业公司整改情况，综合出具当季度物业服务考核报告。对于整改情况优的工作项目可免于扣分，对于整改不力的项目应按标准严格扣分，并督查持续改进直至达到服务标准要求。总得分超过80分视为考核合格，总得分低于80分（不含80分），每少一分，扣除当月应付物业管理费用的5‰作为罚金；总分低于70分，刘少奇故里管理局有权解除物业服务合同。
6.刘少奇故里管理局对《刘少奇故里景区物业管理考核实施细则》拥有解释权，可以根据实际情况对考核办法进行调整。
《刘少奇同志纪念馆物业服务百分制考核细则》
项目
服务质量要求
分值
监督考评扣分标准
扣分理由
得分
人
员
管
理
（一）人员管理
各岗位人员配置齐全，人员流动需报保卫部备案。
安保人员：女保安不得超过总人数四分之一，礼宾人员6人、形象岗5人。均具备保安培训合格证。
每少配置一个人员扣1分。人员流动未及时上报保卫部扣1分，不符合要求一人扣0.5分
物业管理人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗、组织技能培训（一年至少8次）。
现场检查，发现无证上岗的扣1分，少一次培训扣0.5分，缺一次培训记录扣0.5分。
上班期间无早退、迟到、脱岗、自由散漫现象，需严格执行个岗位职责。
现场检查，发现一个扣0.5分。
设
备
施
（二）给排水系统
供水泵、阀门、管件、水嘴及球阀、供水管道定期检查保养，保证正常供水。每月统计用水量。
查记录，每月不少于一次，未达到扣0.5分。供水不正常一次扣0.5分。
水塔水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。
现场检查，发现一处渗漏且未及时上报扣0.5分。
定期检查排水系统，排污井定期清理，保证污水排放通畅。
有记录，每月不少于一次，未达到扣0.5分。排水不畅一次扣0.5分。
（三）供电系统
制订送配电运行制度，电器、线路维修制度，强电室维修值班制度。
未订立制度一项扣0.5分，未按制度执行一次扣0.5分。
每周对供电设备的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、紧固、检测并做好记录。
未按时记录，或不符合要求一次扣0.5分。
配电间24小时维修值班，及时排除故障。按报修电话10分钟内到达现场处理，零星维修合格率100%。遇停电，5分钟之内调整电源线路。
不符合要求一次扣0.5分。
景区公共区域、开放区域、办公室内照明、开关要保证完好，定时开启关闭空调，确保安全、节约用电。
（四）消防安全系统
严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。
检查一处有隐患并未及时上报扣0.5分，发生火险灾未及时上报扣2分，并追究赔偿责任。
每月组织及安排消防检查，及时发现火险隐患，并做好记录。
未按要求进行检查扣1分，记录不全扣0.5分。
消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。制订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
不能处置扣1分。一处不符合要求扣0.5分，一处杂物堵塞并未及时上报扣0.5分。
熟练掌握使用设备，能及时调取监控资料，布防布控；定期对监控设备进行维护（如摄像头清洗擦拭，室外每半年一次，室内一年一次）。
一处不符合要求扣0.5分。
消防控制室24小时值班，楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行，有检查记录。
无24小时值班扣2分，设备设施损坏不能起动未及时上报扣1分，无检查记录记录扣1分。
（五）电气设备维护、运行
中央空调系统运行（锅炉房内），各设备间卫生干净、无灰尘。
无运行记录扣1分，设备间卫生不达标扣1分。
厕所污水系统运行
无运行记录扣1分。
锅炉、空调、污水系统等电气设备出现运行故障，及时通知后勤保障工作人员并做好记录。
不符合要求一次扣1分。
（六）办公桌椅维修、门窗维修、墙面维修
不定期检查门窗、墙面和办公桌椅，发现有缺换、破损、使用异常或接到报修电话后应及时修理，保证使用正常。
（七）公共区域及其设施管理
室外广场、路面平坦，无损坏，路面车位线和导向清楚。
一项未及时上报扣0.5分。
雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞，水流畅通。
一项为及时上报扣0.5分。
电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。
一处不符合要求扣0.5分
金属门窗无生锈，无裂断，无变形。
景区路灯、庭院灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。
一处不符合扣0.5分。
景区公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常；各门窗配件完好无损。
厕所无阻塞，排污通畅。厕所门、隔断无损坏。
发生一处阻塞未及时疏通扣0.5分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣0.5分。
楼顶设施：①下水设施；②消防水池及强排烟风机；③避雷设施，各项性能完好。
一项设施出现故障未及时修扣0.5分
清
洁
卫
生
（1）室内卫生清洁保洁
清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。不得迟到早退、不得串岗、缺岗。
未责任到人扣0.5分。一处未达到标准保洁扣0.5分。
各责任区域每天不定时进行清扫清理，保持干净整洁；室内区域做到墙体干净、无污渍，无蜘蛛网、无灰尘、窗明几净，物品摆放整齐、干净整洁，不得乱堆、乱放。地面无明显垃圾，无污渍，无积水。垃圾桶及时清理，不得有垃圾过夜，大理石地面每年两次打蜡、抛光。
一项未做到扣0.5分。
洗手间清洁明亮，洗手台面、大小便池清洁干净，无积水，无污渍，无异味，卫生工具定点摆放，摆放整齐。
一个洗手间一项不符合扣0.5分
各开水间，地面无垃圾、积水，热水器常擦试，定期清理水垢，各洗手盆、清洁池明亮无污渍。
一个开水间一项不符合扣0.5分。
进入领导办公室清理卫生在上班前或下班后清理完毕要求室内地面、桌面、门窗干净整洁。
一项不符要求扣0.5分
游客中心、门楼、办公楼、陈列馆、工运馆、修养亭、文保中心、花明楼等单体场馆外墙每年清扫一次，墙面做到无污渍、无蜘蛛网。展厅展柜柜面无污渍。
缺一次扣2分
景区内开放区域墙面挂板（石材、大理石、木材、水泥板）每月清理一次。
缺一次扣1分
（2）外围环境保洁
路面无明显泥沙、污垢，无1cm以上的石子，每100平方米烟头纸屑不超过3处。
不符合扣0.5分
绿化带中无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。
每面发现一处扣0.5分。
各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。
发现一处扣0.5分
各明沟暗沟、灌溉渠道、下水管道、排水沟、流沙池、山水沟、水塘水平面等无垃圾，无白色漂浮物，无青苔，无枯枝败叶，保持通畅。景区区相关集水井、化粪池、油污池进行清污、捞渣、疏通每年一次。景区麻石蹬道每半年清洗一次。
一条沟不符合扣0.5分
未清理化粪池及麻石蹬道未清洗扣1分
景区垃圾桶、垃圾站及环保小屋的垃圾做到日产日清，每三天至少清洁一次，墙面无垃圾附着且垃圾外桶无污渍。
一项未做到扣0.5分
（3）“除四害”消杀
每月对污水井、化烘池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次，定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。
未按要求消杀扣1分。
安
全
保
所聘用的保安人员必须符合素质要求，训练有素，每周至少三次早训，有记录，有保安队员管理制度和职责，安全防患措施，确保安全。
管理制度、职责、措施不健全每项扣0.5分。
保安队员，年流动率不超过20%。
流动率每超过一个百分点扣0.5分。
保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤。
发现一名队员着装不整齐扣0.5分，严禁与游客发生冲突，一次扣1分，严肃处理相关工作人员。
总监控室、重点部位保安必须实行24小时值班，认真履行职责。工作区域实行来访实行来访人员登记，有危险源的地方主动管理，特别针对未成年人、残障人士主动服务。
发现缺岗一次扣1分，未询查登记一次扣1分，未进行管理和服务扣1分。
做好夜间巡查，按巡更线路进行巡查并打卡，每晚两次，并做好记录。
未按要求进行巡查，一次扣0.5分
管理好景区各个入口，未经允许，外来车辆不得入内。
发现一次扣0.5分
做好地面停车场的管理，正确疏导进了各种车辆按位泊车，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。
发现乱停放车辆一辆扣0.5分，发生车辆碰撞，损坏或被盗一次扣1分，并由管理公司承担相应赔偿责任。
绿
化
制定绿化管理制度，责任到人到岗，园林专业技师统一着装。
一处未到位扣1分
乔灌树木、花卉长势良好，按生长情况及时进行修剪，并及时清理绿化垃圾。
一处未按要求修剪每处扣0.5分。
绿化垃圾未及时清理每处扣0.5分
发现病虫害及时进行针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，景区整体无病虫害率达99%以上。
发现一处病虫害未进行防治扣0.5分。
因病虫害防治不力导致树木死亡每株扣1分。
景区乔灌木每年冬、春季各施肥一次。草坪、地被植物每年生长季施肥不少于三次。
未施肥每次扣0.5分。
景区无黄土裸露，及时补栽地被植物，地被无成片枯黄，枯黄面不得超过总面积的1%。
黄土裸露超过1平方米，发现一处扣1分。
地被出现枯黄发现一处扣0.5分
做好森林防火防盗工作，张贴森林防火防盗公告，森林防火防盗标识标牌清晰可见，全年砍伐森林防火道不少于一次，祭祀期间及时清理景区墓地及刘少奇祖陵系列墓地周边枯枝败叶杂灌木。
全年未砍伐森林防火道扣1分，未清理景区墓地及刘少奇祖陵系列墓地周边枯枝败叶、杂灌木扣1分。
做好树木抗旱、排涝、防冻工作，冬季对栽植的乔木进行涂白，及时处理树木上的积雪和冰冻。
其中一项未达标扣0.5分，因抗旱、排涝、防冻工作未到位导致树木死亡扣1分。
做好古树名木保护，应及时施药采取加固或支撑等保护措施。
未及时处理扣1分。
景区绿地、灌木丛、草坪内无杂草杂灌木，全年保持景区绿地内杂草杂灌木率低于3%。
杂草率高于3%一处扣1分。
草坪生长繁茂、平整、无杂草,全年根据草皮生长情况及时修剪，高度控制在6-8厘米左右，整齐美观。树木根部有效控制草皮生长。
树根部分草皮清除不到位一处扣0.5分，
发现一处草坪未修剪扣1分
做好自然资源保护。及时做好水田养护工作；池塘无有害污水排入，及时清理池塘侵害性植物，并养护更换池塘浮岛内水生植物，保护好池塘内放养的动物及鱼类。
一处未达标扣0.5分。
池塘动物及鱼类出现偷盗现象扣1分。
按照园林环卫部要求，做好全景区花卉及苗木的修剪、病虫害防治、浇水、施肥、施药设备维护、场内卫生、除杂除草、草本花卉、苗木栽植等养护工作。
一处未达标扣0.5分
日
常
零
星
维
修
日常零星维修记录
无记录每次扣0.5分
建筑类维修范围：景区各房屋墙面、屋面、地面（含卫生间局部堵漏）、门窗、办公家具、广场、围墙、排水沟盖、花坛等局部维修。
不服从安排每次扣1分。
水电维修范围：景区房屋设施的灯具、电器电线、供水管网、供电线路、景区户外照明、景区各厕所洁具设备、草坪喷灌系统等维修。
排污疏通维修范围：排水管道（含办公区域全部沟井、沟渠、沟槽）；化粪池清淤、食堂排油管和个下水道清通。
100
备注：1、物业工作人员必须服从考核单位人员调配、管理。2、维修内容如在保质期内，由相关承保单位维修。
考核单位：考核小组： 日期：
甲方的权利和义务
1）代表和维护产权人、使用人的合法权益，积极协助乙方做好物业管理工作。
2）审定乙方制定的物业管理制度及实施细则并监督遵守。
3）对乙方的物业管理实施监督检查，每月进行考核评定，考核实施细则按照采购文件规定执行，甲乙双方可进一步协商完善。
4）在合同生效之日起10日内向乙方提供场地若干处，作为物业管理用房，产生的能耗费用由景区承担，但不提供员工宿舍用房，食宿自理。
5）景区基础设施维修单次单价500元以下（包含但不限于附件二），每年限额在100000元以内的由物业公司负责，超出的由甲方负责；景区卫生纸、洗手液低值易耗品每年限额在60000元以内的由物业公司负责，超出的由甲方负责，以上所有发生费用明细均需留好相应资料备查，甲方有权对发生费用进行审核。
6）负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。
7）如因乙方管理不善，造成重大经济损失，或管理严重失误，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。
8）依照本合同约定，甲方应及时根据考核情况核算应付物业管理费，按时向乙方支付。
乙方的权利和义务
1）不得将物业管理项目转让给他人。
2）严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。
3）接受物业管理行政主管部门和甲方的监督、指导。
4）制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任、操作规程、紧急预案，交甲方备案。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。
5）对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业管理期内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
6）乙方发现管理范围内的安全隐患等问题，需甲方配合整改或由甲方组织整改的应该及时向甲方汇报。
7）对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关要求。员工证件应齐全，包括身份证、合同规定的相关执业资格证等，有关证件复印件乙方应送甲方备案。乙方员工食宿自行安排。
8）乙方应自行购置工程维护，园林保洁管理范围内所需的相关生产工具及农药肥料等。
9）乙方需根据景区的实际情况，自合同签订之日起，对景区购买不低于累计赔付保额1000万以上的社会公众责任险。
10）乙方应加强员工管理，及时妥善处理劳资纠纷，按时按质完成甲方及合同约定的工作任务，做到工作不敷衍、责任不推卸、矛盾不上交。
11）本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定的专业机构的审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。
12）有权按时从甲方处支取物业管理费。
1. 甲方自验收合格并符合国库集中支付条件起30日内支付款项；另有约定的，付款期限最长不得超过60日。采购人拖延检验或者验收的，付款期限自约定的检验或者验收期限届满之日起算。甲方不得以法定代表人或者主要负责人变更，履行内部付款流程，或者在合同未作约定的情况下以等待竣工验收批复、决算审计等为由，拒绝或者迟延支付中小微企业款项。甲方存在迟延支付乙方合同款项的，应当承担付款逾期利息。双方对逾期利息的利率约定为年息1%（约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率），未做约定的，按照每日利率万分之五的标准支付逾期利息。
2.甲方不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对乙方因此受到的损失予以补偿。
3.如因乙方管理不善，造成重大经济损失，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。
4.乙方未完成合同规定的各项考核目标，甲方可发出警告或整改通知，若乙方不能按甲方要求或主管单位的政策性规定及时整改，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。
5.乙方提出有关安全隐患等需甲方配合整改的问题，因甲方未及时回复影响工作，乙方不承担责任。
成本补偿和风险分担约定：
1.技术、管理风险∶
由于乙方使用设备、技术以及组织管理水平等自身原因造成费用增加的，应由乙方全部承担。
2.不可抗力风险 ：
发生时，影响合同价款的，各自损失各自承担。
