营口市鲅鱼圈区投资服务中心和市民服务中心物业服务采购计划招标公告

区投资服务中心人员配置要求

部门

岗位

人数

办公室

项目经理

1

文员

1

库管

1

保洁部

主管

1

保洁员

20

保洁专项

4

礼仪部

主管

1

礼仪员

8

工程部

部长

1

维修工

8

餐厅

主管

1

服务员

10

传菜员

4

厨房

厨师长

1

小灶厨师

1

厨师

4

面点师

1

面点副手

2

凉菜师

1

凉菜副手

1

砧板头

1

砧板

3

合头

1

打合

3

勤杂工

4

合计

84

区政务服务中心人员配置要求

部门

岗位

人数

办公室

项目经理

1

文员

1

保洁部

主管

1

保洁员

20

专项

4

工程部

部长

1

维修工

8

餐厅

主管

1

服务员

6

传菜员

4

厨房

厨师长

1

厨师

4

砧板头

1

砧板

2

合头

1

打合

2

面点师

1

面点副手

2

凉菜师

1

凉菜副手

1

勤杂工

3

合计

66

序号

服务内容

服务标准

1

公共区域

卫生保洁要求

1.1 清洁卫生服务总要求

1.1.1公共区域卫生清洁频率，上班时间30分钟一次，休息日有值班人员负责清洁。

1.1.2 外围环境清洁频率，上班时间1小时一次，休息日有值班人员负责清洁。

1.1.3 所有理石的保养，每月进行2次（如有特殊活动或特殊污渍即时清理）。

1.1.4 地毯、地板的保养，每月进行1-2次（如有特殊活动或特殊污渍即时清理）。

1.1.5 木质及皮质家具表面的保养，每季度一次。

1.1.6 所有不锈钢表面及电镀件的清洁保养，每月1-2次（如有特殊活动或特殊污渍即时清理）。

2

卫生间

清洁标准

1.2.1 卫生间的门要求洁净，无手印、无黑点、污渍，门缝及闭门器无灰尘。

1.2.2 玻璃镜面保持光亮，无水点、水渍、无手印。

1.2.3 台面、洗手盆、水龙头、皂液盒要求无污物、无水渍、无杂物，清洁光亮。

1.2.4 瓷砖墙面、隔断板、隔断门要保证无污迹、无灰尘。

1.2.5 小便器上下内外要求保持干净、无黄垢、无毛发、无杂物、光洁亮白。

1.2.6 压水杆及不锈钢扶手、电镀件等要保持无水印、无污染、光亮如新。

1.2.7 地面保持干净光洁，边角无杂物、无污迹、无水迹。

1.2.8 垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶内壁及桶后墙面要保持无污迹。

1.2.9 排风口、灯罩、天花板保证无灰尘、无污迹。

1.2.10 卫生间空气清新无异味。

1.2.11 卫生间内各种设备完好无损，发现损坏及时报修。

1.2.12 卫生间备品及时补充。

3

玻璃清洁标准

1.3.1 玻璃光亮、无污点、无划痕、无灰尘。

1.3.2 边框干净、无污渍。

1.3.3 作业后，地面（地毯）无水痕、无污点。

4

会议室（厅）清洁标准

1.4.1 桌面干净无污渍、无灰尘。

1.4.2 椅子面干净无污迹、无灰尘，皮面清洁、光亮，保养良好，椅子腿干净无尘。

1.4.3 玻璃、窗框无手印、无灰尘，窗帘悬挂整齐。

1.4.4 墙面、踢脚线完好无损，无污迹、无灰尘。

1.4.5 垃圾桶干净无尘，垃圾及时清倒。垃圾袋及时更换。

1.4.6 地毯或地板干净无污迹，无灰尘、无杂物。

5

地毯/地板/理石地面清洗质量标准

1.5.1清洗前的吸尘工作认真全面。

1.5.2移动物品井然有序，回归原位无损失。

1.5.3 重点污渍特殊处理，清洁保养干净、效果好。

1.5.4 清洁保养全面，无遗漏地块。

1.5.5 表面无污渍、无杂物，地面有光泽，无损伤、无褪色。

6

热水间的

清洁标准

1.6.1 热水箱要时刻保持工作状态，机身及出水口处干净无污点、无水垢，水槽内无污水、残渣，干净整洁。

1.6.2 水龙头干净、光亮、无污物。

1.6.3 顶棚、墙面、踢脚线和电源插座干净无污点、无污物。

1.6.4 地面干净、无污物、无污渍。

7

走廊的

清洁质量标准

1.7.1 天花板、灯罩、排风口清洁干净、无尘、无污、无蜘蛛网。

1.7.2 墙壁及踢脚线无灰尘、无手印、无污渍。

1.7.3 墙壁开关、灯具、消防栓等干净、无灰尘、无污渍。

1.7.4 地面光亮、洁净，无杂质、无灰尘、无水迹。

8

电梯清洁

质量标准

1.8.1 电梯运行平稳，按键有效，定期保养。

1.8.2 电梯轿厢内外干净、光亮，无划痕、无手印、无污渍。

1.8.3 电梯内地面（或铺放的地毯）干净、无杂物、无灰尘、无污渍。

1.8.4 电梯内运送大件物品必须进行有效防护。

9

外围区域及地上、地下停车场保洁服务

1.9.1 外围区域及地上、地下停车场地面无杂物，正门平台及台阶地下停车场定期冲刷，保持干净。

1.9.2 大楼周围马路以内的区域内地面无杂物堆积，无废弃物、纸屑、小广告等各类杂物。

1.9.3 确保各井盖完好，无堵塞、无垃圾、无油污，发现问题及时上报。

1.9.4 每天不间断地巡视保洁，时间间隔不超过30分钟。

1.9.5 雨雪天气应对地面进行有效防护，加大清洁力度，确保雨雪天气正门平台、坡道及台阶地面清洁，无雨水、积雪堆积；确保大楼周围马路以内绿化带内干净、无杂物。

10

除四害

协助物业使用人对厨房、餐厅、设备机房等重点部位每季度进行一次灭鼠、灭虫，确保操作人员和物业使用人安全，不干扰正常办公。

11

外墙及

玻璃清洗

每年对大楼外墙及玻璃清洁二次。

序号

服务内容

服务标准

1

设备运行

与维护

2.1 总体要求

2.1.1 设施设备的运行应符合国家相关技术要求。

2.1.2 所有工程技术人员必须执职业资格证书上岗。

2.1.3 所有设施设备应保持安全有效运行。

2.1.4 变电所应24小时保持双人当岗。

2.1.5 对重要设备故障的维修，在最短时间内到达故事故现场。

2.1.6 日常非紧急维修应保持当日内完毕，紧急维修应确保在最短时间内到场。

2

设施设备的有效运行及维护

2.2.1 供变电系统的维护与保养

2.2.1.1 高压配电柜（配合高压年检、电缆试压、维修保养）。

2.2.1.2 变压器（配合停电、例行检查保养，全年2次，全面测试一次）。

2.2.1.3 低压配电柜（维护、保养全年2次）。

2.2.2 中央空调制冷系统

2.2.2.1 制冷机组（主机年检1次，检漏2次，电器检查2次）。

2.2.2.2 冷却塔（电器检查2次，接水盘清洗2次，散热片清洗1次）。

2.2.2.3 冷却水泵（清洗过滤器2次，点击注油2次，电器检查2次）。

2.2.2.4 空调循环泵（定期倒换运行）。

2.2.3 供暖系统

2.2.3.1 定期进行检查（维修保养由供暖单位负责）

2.2.4 新风系统

2.2.4.1 新风供暖（过滤网清洗全年2次，电机清扫2次）。

2.2.4.2 空调新风（冬季防冻，过滤网清洗全年2次，电机清扫2次）。

2.2.5 供水系统

2.2.5.1 供冷水系统（各阀门检查，注油季度1次，管道维护全年2次）。

2.2.6 排水系统：每年的5月、10月对排水井、排水管及化粪池、污水井进行清淘。

3

重要设备故障排除与处理要求

2.3.1 值班人员接到通知后，迅速安排检修，在最短时间内到达事故现场，并及时上报。

2.3.2 迅速切断故障设备的电源或会员，保护好现场，采取必要的抢修措施，降低损失。

2.3.3 相关人员进行事故分析，制定检修计划，并安排按计划实施检修。

2.3.4 事故发生后三天内填写设备事故报告单，由相关负责人签署意见，报领导审批。

2.3.5 根据事故原因，损坏程度，提出处理意见，填写维修记录，并制定切实可行的安全防范措施。

2.3.6 做好原始记录，存入设备档案。

4

重要设备、

设施分类

及维修与保养

2.4.1 电梯（2个月检查2次，轿厢应急照明、警铃、消防紧急按钮，并定期进行保养）。

2.4.2 自动旋转门（3个月检查1次，配合生产厂家维护保养）。

2.4.3 电气设备（消毒柜、热水器等半年检查1次）。

2.4.4 公共区域设施（坚持如此巡视检查，2个月全面进行检查1次）。

2.4.5 各种照明设施（随报、随修、随检）。

2.4.6 公共卫生设施（随报、随修、随检）。

2.4.7 门窗家具等（检查随报随修，作2个月综合检查1次）。

2.4.8 空调盘管（每年制冷前清洗1次过滤网，冷热换机时全面检查保养）。

5

设备维护、

保养标准

2.5.1 必须保持设备应有的性能。

2.5.2 保持设备传动系统和操作系统正常、敏感、可靠。

2.5.3 保持设备润滑良好，油路畅通。

2.5.4 保持设备电气线路完好无损，确保绝缘性能良好。

2.5.5 保持设备的滑动部位无拉、碰、划伤痕。

2.5.6 保持设备的安全防护装置完好、可靠。

2.5.7 保持设备零部件齐全、完好。

2.5.8 设备的油、水管路完整牢固，不漏油、不漏水。

2.5.9 保持设备内外清洁，节约能源。

2.5.10 保持设备完好，运行安全可靠。

2.5.11 做好每次维护保养记录，存入设备档案。

6

日常维修要求

2.6.1 接到报修单后，应根据故障的轻重缓急安排处理。

2.6.2 按报修单领取检修材料，并做签字，以备核实材料。

2.6.3 检修人员必须经报修部门工作人员引导和陪同下，对各办公室及关键部位的维修应在领导不在时检修。

2.6.4 要保持工作现场卫生，工作中要力行节约，降低消耗，要确保维修质量。

2.6.5 清理现场卫生，通水、通电试验，确保正常使用。

2.6.6 维修结束后，应经报修人员验收，合格后在维修单上签字，并记录维修结束时间。

序号

服务内容

服务标准

1

会务工作

1.1确保会议室保持干净整齐状态。

1.2确保会议室内所有备品准备充足、干净，无破损、无污渍。

1.3根据会议类型提前准备所需备品。

1.4及时提供茶水服务。

1.5会议期间确保会议室内亮度、温度等事宜，无噪音干扰。

序号

服务内容

服务标准

1

机关职工工作餐与服务

1.1 工作餐用餐形式：自助餐。

1.2 保证餐厅开餐前、结束后的卫生干净、整洁。

1.3 保证开餐时的食品供应和温度。

1.4 按季节进行食品搭配。

2

食品卫生要求

2.1 食品安全管理是机关物业后勤保障的重要一环，职工食堂必须严格按照《食品安全法》要求执行，并符合卫生防疫要求。

2.2 职工食堂各区域必须有专人负责管理，严把进货质量、验货质量、加工质量、出品质量四道关，严格执行原材料索证制度，即三证齐全，同时建立原材料记录台账，一旦出现问题可追溯至食品根源。

2.3 建立完善的食堂管理制度，包括但不限于《卫生管理制度》、《餐具消毒制度》、《食品留样制度》等，规范食安全管理。

2.4 餐具洗涤合消毒，严格执行“一洗、二刷、三冲、四消毒”的流程合标准，并认真做好每人消毒记录。

2.5 确保所有工作人员持健康证上岗，确保服务卫生。

3

服务要求

3.1 按开餐时间提前十五分钟做好准备，如台面（铺有合适的台布干净平整、无破损污渍）、餐饮（完好且无破损、无污渍）、自助餐台（按要求摆放擦聚等，菜品摆放整齐并保持温度）、地面（无杂物无污渍）、设施设备的完好（空调温度、照明等）及环境卫生等；开餐前十分钟配合厨房工作人员上期当餐所供应的主副食食品，并备好餐中用具。

3.2 当班人员要熟悉每餐供应的食品名称，并掌握各种食品的主料、配料，以便于进行介绍。

3.3 以礼貌热情、微笑的服务态度对待用餐人员，保证服务的优质性。

3.4 尊重少数民族饮食习惯，对供应的食品要有明确标识且单独准备。

3.5 严格执行卫生法，按食品卫生的要求，对每餐供应的食品有监督义务和权利，发现与食品安全法有冲突的情况一定给予制止，且上报管理人员做好记录。

3.6 用餐结束后及时清理餐厅卫生，保证桌面、地面、餐台卫生干净，椅子归位，要求一餐一清理。

3.7 及时将每餐撤下的餐具送往洗消间，待清洗后消毒后归位。

3.8当班人员离岗时要做好交接工作，检查照明、空调、门窗、电源等是否关闭，做好安全检查。

4

环境卫生要求

4.1餐台（包括自助餐台）稳固、美观、整洁。

4.2地面干净、无污渍、无异味。

4.3门窗要明亮，窗帘整洁干净，无破损、无灰尘。

4.4天花板及墙面无破损、无灰尘、无污渍。

4.5所有设施设备等处于有效运行状态。

序号

方案名称

具体方案

1

空调

系统运行

负责整个办公楼空调系统设备的运行管理。

2

冷水机组及空气处理机维修保养

1、压缩机马达

a.       检测及收紧所有之马达电源端子。

b.      检测马达线圈温度传感器欧姆值。

c.       马达线组之绝缘阻抗测试。

2、马达起动控制箱

a.       收紧所有之电源端子。

b.      检测马达起动器的所有其它装置。

c.       检测各接触器线路端子。

d.      对马达起动箱除垢。

e.       检测马达接线端子温度。

f.       检测各接触器接点。

g.      清洁各接触器接点。

3、润滑系统

a.       更换压缩机润滑油。

b.      检测油槽油位是否正常。

c.       更换压缩机油过滤器。

d.      检测油温控制传感器。

e.       收紧油泵马达电源端子。

f.       记录马达运转电流。

g.      检测油泵马达绕阻。

h.      检测马达线圈内阻。

i.        检测及除垢处理。

4、控制及保护电路

a.       检测及校正低温传感器。

b.      检测及调整高压开关。

c.       检测及校正高压传感器。

d.      检测及调整油压调节器。

e.       检测油压转换器。

f.       检测及调整Guide Vane步进马达。

g.      润滑所有Guide Vane之连杆及传动部份。

h.      检测冷却水及冰水温度传感器。

i.        检测及调整冷却水及冷冻水流量开关。

j.        校正及调整主机设定参数。

5、冷凝器

a.       检测水及冷媒之温差。

b.      检测冷媒饱和温度传感器。

c.       检测冷媒饱和压力传感器。

6、蒸发器

a.       检测水及冷媒之温差。

b.      检测冷媒饱和温度传感器。

c.       检测及校正冷媒蒸发压力。

7、抽气系统

a.       检测电磁阀。

b.      清洁冷凝盘管铝鳍片。

c.       检测马达之绝缘阻抗。

d.      抽气系统整组清洁除垢。

e.       检测排气是否正常。

f.       检测冷媒水份指示器。

8、开机运转测试

a.       检测马达线圈温度传感器。

b.      油槽视窗油位是否正常。

c.       从视窗检测抽气回收马达。

d.      若有水份将其排除。

注：由外部因素引起的故障或损坏的修理工作（如突发的水管破裂、配电系统故障、自然灾害或其他不可抗力事故），不在维保范围之内。

3

冷却塔及风机盘管维修保养

冷却塔：

一、开机维保：

a.       充水并清洗，检查水流量。

b.      检查水塔温控装置的运行和灵敏度。

c.       启动冷凝器水泵。

d.      检查回水的平衡。

e.       检查旁通阀。

f.       运行，检查电机、风扇、过滤网和喷头。

二、季节性运行维保：

a.       检查冷却塔运行工况。

b.      检查清洁过滤网和喷头。

c.       检查盘内的正确水量。

d.      检查水量控制装置的运行情况。

e.       检查风扇的转速。

f.       检查旁通阀的正确运行。

三、关机维保

a.       检查冷却塔运行工况。

b.      关闭电源，稳固电机、风扇。

c.       排尽冷却塔和冷凝器内的水。

d.      管线、阀门封闭。

风机盘管：

a.       检查各风阀是否正常工作。

b.      检查电器控制板。

c.       检修电磁阀。

d.      根据要求检查和调试所有的控制线路。

e.       检查风机运状有无噪音或其它非正常隐患。

f.       检查空调箱的气密性。

g.      清洗风盘的表冷器。

h.      清洗风盘的过滤器或除污器。

i.        清洗接水盘。

j.        清洗回风网。

注：由外部因素引起的故障或损坏（如突发配电系统引起的大面积损坏、自然灾害或其他不可抗力的事故），不在维保范围之内。

4

水处理及

水泵维修保养

水处理：

一、清洗范围：

1、中央空调冷却水系统 , 包括: 主机冷凝器、管线、除污器及阀门。

2、中央空调冷冻水系统，包括：主机蒸发器、管线、除污器、阀门及末端装置内冷水系统。

二、水处理工艺流程：

1、冷却水系统：

a.       物理清洗：用人工带压力水对管线进行冲洗；将

其中水垢、锈渣、泥沙、菌藻及生物粘泥清除；再将其杂物由排污口排出，后注满清水进入化学清洗阶段。

b.      化学清洗：采用中央空调运行清洗剂、杀菌灭藻

剂、生物粘泥剥离剂、难溶垢溶解促进剂，进行循环洗。

c.       预膜：采用预膜剂，对系统进行造膜，使金属表面

形成一层致密的保护膜。                      

2、冷冻水系统：

a.       物理清洗：将冷冻水膨胀水箱内锈渣及其他杂物由

排污口清出水箱外，并注满清水进入化学清洗阶段。

b.      化学清洗：采用中央空调运行除垢剂，组合难溶垢

溶解促进剂（如系统锈蚀严重，需添加硅垢锈垢助溶剂）在设备正常运行条件下运行清洗除垢（如系统已停机，需开启循环泵，每天运行足够长时间）。

c.       预膜：采用预膜剂，对系统进行造膜，使金属表面

形成一层致密的保护膜。

三、空调水系统保养：

1、冷却水系统：

        进行循环冷却水阻垢、杀菌灭藻 ，定期投药和对水质进行检测。进行冷却水处理及运行保养，能有效防止冷却水中结垢物质沉淀析出，防止菌藻繁殖产生生物粘泥，使主机换热器和系统管线保持清洁状态，独有的防腐成分，能有效保护空调系统的各种金属材料不受腐蚀。

2、冷冻水系统：

进行冷水处理及运行保养，对系统中的钢、铜、铝等金属材料均有良好的保护效果，防止运行过程中的溶解氧腐蚀生锈和等价离子生成的局部腐蚀损伤。从而起到延长设备寿命、除锈防腐作用。

水泵：

一、定期检查工序：

a.       检查轴承轴向是否穿洞。

b.      检查轴承径向是否穿洞。

c.       检查轴承的磨损情况，适当更换轴承。

d.      检查联轴器同心度。

e.       检查联轴器的间隙。

f.       检查水泵密封系统情况，若密封系统旁出现滴水情

况，材料需更换。

g.      检查水泵地脚螺栓是否出现松动情况，应适当收紧。

h.      给水泵轴承系统加油。

二、大修保养工序：

a.       对水泵系统进行全拆全修。

b.      检查轴承轴向是否穿洞。

c.       检查轴承径向是否穿洞。

d.      检查轴承的磨损情况。

e.       更换轴承。

f.       检查联轴器同心度。

g.      检查联轴器的间隙。

h.      更换联轴器。

i.        检查水泵密封系统情况。

j.        更换水泵系统密封件。

k.      检查水泵地脚螺栓是否出现松动情况，应适当收紧。

l.        检查水泵叶片的腐蚀程度。

m.    检查水泵叶片的锁紧螺帽是否出现松动情况。

n.      给水泵轴承系统加油。

注：由外部因素引起的故障及自然灾害或其他不可抗力的事故，不在维保范围之内。

梯号

电梯型号

层/站/门

用途

台数

东侧消防梯

5400AP

17/17

客梯

1

西侧消防梯

5400AP

17/17

客梯

1

东侧并联梯

5400AP

17/17

客梯

2

西侧并联梯

5400AP

16/16

客梯

2

扶梯

9300AE

2

杂物梯

集选

3/3

送餐

1

总           计

9

梯号

电梯型号

层/站/门

用途

台数

北侧并联梯

通力无机房

10/10

客梯

2

西侧并联梯

通力无机房

10/10

09/09

客梯

2

东南侧

并联梯

通力无机房

10/10

09/09

客梯

2

扶梯

通力扶梯

4

总           计

10